부동산 경매

경매로 산 건물에 유골함이 가득하면 인도집행을 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 유골함처럼 집행 대상이 아닌 물건을 치우고 보관하기가 다소 곤란하다는 이유만으로 집행관이 건물 인도집행을 거부할 수는 없습니다. 대법원 2021그796 결정으로 집행관이 해야 할 조치와 매수인이 준비할 것, 거부당했을 때 다투는 방법을 정리했습니다.

아니요, 그것만으로 집행을 거부할 수는 없습니다. 대법원은 집행관에게 집행 대상이 아닌 물건을 치우고 인도집행을 할 책무가 있다고 보고, 유골함을 이유로 집행을 불능 처리한 조치를 받아들이지 않았습니다. 매수인이 점유자를 상대로 별도의 명도소송을 처음부터 다시 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025. 11. 임의경매로 사찰 부속 건물을 낙찰받고 2026. 1. 매각대금을 냈습니다. A사는 이 건물을 수련원으로 고쳐 쓸 계획이었습니다. 건물 안에는 점유자인 종교법인이 안치해 둔 유골함 수백 기가 있었습니다. A사는 2026. 2. 인도명령을 받아 집행관에게 집행을 맡겼지만, 집행관은 2026. 6. 유골함을 옮기거나 보관할 방법이 없다며 집행 불능으로 처리했습니다. 종교법인은 유골함을 가져갈 생각이 없다고 합니다. A사 대표는 건물을 넘겨받을 다른 방법이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집행관은 건물 안의 물건을 어떻게 처리해야 하나요?

집행 대상이 아닌 동산은 집행관이 치워서 채무자에게 넘겨야 합니다. 채무자가 없으면 함께 사는 친족이나 대리인, 고용인에게 넘기고, 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다. 채무자가 찾아가지 않으면 집행법원의 허가를 받아 매각하고, 비용을 뺀 나머지를 공탁합니다.

인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받으러 나온 때에만 할 수 있습니다. 집행 당일 매수인 쪽 사람이 현장에 있어야 하는 이유입니다. 인도명령의 신청 기한과 유치권 주장 대응은 「낙찰받은 부동산에 점유자가 있으면? 인도명령 6개월 기한·명도 집행 절차와 관리비·유치권 대응」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

집행관이 다른 보관 방법을 더 알아보지 않고 집행 자체를 거부한 것은 잘못이라고 판단했습니다. 사안에서 매수인은 임의경매로 종교시설 건물을 매수한 뒤 2019. 9. 4. 점유자들을 상대로 인도명령을 받았습니다. 집행관은 2021. 6. 24. 건물 안에 유골함이 다수 안치되어 있다며 집행을 하지 않았고, 매수인의 이의신청도 기각되었습니다.

대법원은 집행 대상이 아닌 동산을 “제거하여 보관 혹은 매각하는 것이 다소 곤란하다는 사유만으로는 목적물의 인도집행을 불능으로 처리할 수는 없다.”라고 판시했습니다. 유골함을 점유자 측에 넘길 수 없고 집행관이 계속 보관하기도 어렵다면, 매수인이 현상을 그대로 유지하는 조건으로 보관할 의사가 있는지 등 다른 방법을 확인해야 한다는 것입니다. 원심은 매수인의 헌법상 재산권 보장을 침해했다는 이유로 파기환송되었습니다.

매수인이 유골함을 맡아 두어야 하나요?

집행을 진행하려면 매수인이 보관 방안을 함께 제시하는 편이 현실적입니다. 대법원이 집행관에게 확인하라고 한 방법 가운데 하나가 매수인이 현상을 유지하는 조건으로 보관할 의사가 있는지입니다. 매수인이 이런 의사를 밝히거나 다른 적정한 보관 장소를 마련해 두면 집행관이 불능 처리할 이유가 줄어듭니다. 현상 유지 조건의 보관은 유골함을 안치된 자리에 그대로 두고 매수인이 관리하는 방식으로 이해할 수 있어, 그 공간을 한동안 쓰지 못하는 부담을 감수해야 합니다.

유골함은 일반 가재도구와 달리 함부로 매각하거나 폐기하기 어려운 물건으로 볼 수 있습니다. 보관 비용은 원칙적으로 채무자 부담이지만 실제로 받아 내기는 쉽지 않습니다. 그래서 집행 전에 점유자나 유족 측과 이전 일정, 비용 부담을 협의할 여지가 있는지 함께 살피는 것이 좋습니다.

집행관이 집행을 거부하면 어떻게 다투나요?

집행법원에 집행에 관한 이의신청을 합니다. 집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행을 지체하는 경우, 집행관의 집행처분에 대해서는 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 이의신청서에는 집행 불능 조서의 사유와 함께, 매수인이 마련한 보관 방법과 집행관이 확인하지 않은 대안을 구체적으로 적어야 합니다.

이의신청 재판에 통상의 불복 방법이 없을 때는 재판에 영향을 미친 헌법 위반 등을 이유로 대법원에 특별항고를 할 수 있고, 이 사건도 그 방법으로 다투어졌습니다. 특별항고는 재판이 고지된 날부터 1주 안에 해야 합니다.

유골함 있는 건물 인도집행 대응 순서

• 인도명령 확보 - 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청하고 집행문을 받습니다.
• 현장 파악 - 유골함 수량, 안치 상태, 관리 주체와 유족 연락 가능성을 확인합니다.
• 보관 방안 마련 - 현상 유지 조건 보관이나 다른 보관 장소 등 대안을 정리합니다.
• 집행 위임과 입회 - 집행관에게 보관 방안을 함께 제시하고 집행 당일 입회합니다.
• 불능 처리 시 이의 - 집행법원에 이의를 신청하고, 기각되면 1주 안에 불복을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 유골함의 수량과 관리 주체, 점유자와 유족에게 넘길 수 있는지, 매수인이 마련한 보관 방법에 따라 집행이 진행되는 방식이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 인도명령과 인도집행, 집행에 관한 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인도집행 때 건물 안에 남은 짐은 누가 가져가나요?
  집행 대상이 아닌 동산은 집행관이 치워서 채무자에게 넘기는 것이 원칙입니다. 받을 사람이 없으면 집행관이 채무자 비용으로 보관하고, 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각합니다.
• 인도명령은 대금을 낸 뒤 언제까지 신청해야 하나요?
  매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다. 이 기간이 지나면 인도명령 대신 점유자를 상대로 인도소송을 내야 하므로 시간이 더 걸립니다.
• 집행 당일 매수인이 현장에 꼭 나가야 하나요?
  부동산 인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받으러 출석한 때에만 합니다. 직접 나가기 어렵다면 위임장을 받은 대리인이 입회해야 합니다.
• 집행관이 집행을 미루기만 하면 어떻게 하나요?
  집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행을 지체하면 집행법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 지체 경위와 그동안 생긴 손해를 정리해 함께 제출하는 것이 좋습니다.
• 점유자에게 유골함 보관 비용을 청구할 수 있나요?
  집행관이 채무자에게 넘기지 못해 보관하는 동산은 채무자의 비용으로 보관하게 되어 있습니다. 다만 실제 회수는 상대방 재산 상황에 따라 다르므로 집행 전 비용 부담 협의도 함께 검토하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 집행관이 조사도 제대로 안 하고 압류를 거부해 채무자가 물건을 팔아 버렸다면 배상받을 수 있나요?
• 명도집행에 쓴 비용을 같은 판결로 한 강제경매에서 함께 받을 수 있나요?
• 경매로 산 집을 전 소유자에게 되팔았는데 잔금을 안 주면 인도명령이 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기