재산 찾기

경매 대금납부 직전에 집을 경매가보다 비싸게 팔아 빚을 갚았다면 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

채무자가 경매로 집을 헐값에 잃을 처지에서 대금납부기일 직전에 최소한 경매보다 나은 조건으로 팔아 근저당 채무를 갚았다면, 채권자를 해할 의사를 인정하기 어려워 대체로 사해행위가 되지 않습니다. 대법원은 경매 해결을 약속한 채권자가 이를 지키지 않은 상황에서 채무자가 한 이런 처분에 사해의사를 부정한 사례가 있습니다. 지금은 매각가격과 실제 매도가격, 매도대금이 어디에 쓰였는지부터 비교해 보십시오.

채무초과 상태에서 부동산을 팔았다는 사실만으로 곧바로 취소되는 것은 아닙니다. 판단은 처분 경위와 가격, 대금의 쓰임에 달려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 빚이 재산보다 많아진 상태에서 하나 남은 아파트에 대해 근저당권자 D사의 경매를 당했습니다. 다른 채권자 A씨와 C씨는 아파트를 자기들이 사서 그 대금으로 D사 채무를 갚아 경매를 막겠다고 했지만 이행하지 않았습니다. 2025년 경매가 두 번 유찰되어 아파트는 시세 4억원보다 훨씬 낮은 2억 6,000만원에 매각되었고, 대금납부기일을 열흘 앞두고 B씨는 E씨에게 아파트를 3억 5,000만원에 팔아 D사 채무를 모두 갚고 경매를 멈췄습니다. 그러자 A씨와 C씨가 이 매매를 사해행위라며 취소하겠다고 나섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해의사는 어떻게 판단하나요?

사해의사는 채무자가 그 처분으로 채권의 공동담보가 부족해져 채권자가 변제받기 어려워진다는 사실을 아는 것입니다. 의도하거나 바랄 필요는 없고 단순한 인식으로 충분하며, 특정 채권자를 해친다는 인식까지는 필요하지 않습니다.

채권자는 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 그 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다. 그래서 채무초과 상태에서 부동산을 파는 행위는 원칙적으로 사해의사가 문제되지만, 처분의 경위에 따라 결론이 달라집니다.

경매보다 나은 조건의 처분은 왜 다르게 보나요?

채무자가 어차피 헐값 경매로 부동산을 잃게 될 상황에서, 경매보다 나은 값으로 팔아 담보 채무를 갚으면 오히려 채권자들에게 돌아갈 몫이 늘어날 수 있습니다. 대법원은 경매 해결을 약속한 채권자가 약속을 지키지 않고 대안도 내놓지 않은 상황에서 대금지급기일이 다가오자 채무자가 경매보다 나은 조건으로 제3자에게 판 경우, 채권자를 해할 의사가 있었다고 보기 어렵다고 했습니다.

사례에서 A씨와 C씨는 아파트를 사서 경매를 막겠다고 해 놓고 이행하지 않았습니다. B씨가 대금납부기일 직전 경매가보다 훨씬 높은 값에 팔아 근저당 채무를 갚았다면, A씨와 C씨가 이 매매를 사해행위로 취소하기는 어렵습니다.

매각허가 뒤에도 빚을 갚으면 경매를 멈출 수 있나요?

매수인이 매각대금을 내기 전이라면 멈출 수 있습니다. 근저당권 등기가 말소된 등기사항증명서나 채권자가 피담보채권을 변제받았다는 서류를 경매법원에 내면 법원은 경매절차를 정지해야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민사집행법」도 이 문서들을 정지 사유로 정합니다.

다만 매수신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인이나 매수인의 동의가 필요합니다. 그래서 실무에서는 취하가 아니라 채무를 갚고 근저당권 등기를 말소해 그 증명서를 내는 방법을 씁니다.

어떤 경우에는 사해행위가 될 수 있나요?

매매대금이 시가보다 현저히 낮거나, 받은 대금을 근저당 채무 변제가 아닌 곳에 쓰거나 숨긴 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 매수인이 채무자의 가족이나 가까운 사람이어서 실제 대금이 오가지 않았다면 사해의사가 인정되기 쉽습니다. 판례의 결론은 「경매보다 나은 조건」과 「채무 변제에 사용」이라는 사정이 함께 있을 때를 전제로 합니다.

경매 직전 매도 사해행위 대응 순서

• 가격 비교 - 감정가, 최저매각가격, 실제 매각가격, 매도가격을 한 표에 적습니다. 경매보다 나은 조건인지가 첫 판단 기준입니다.
• 대금 흐름 확인 - 매도대금이 근저당권자에게 실제로 지급됐는지 계좌 내역으로 확인합니다. 대금의 쓰임이 사해의사 판단을 좌우합니다.
• 경위 기록 정리 - 채권자들이 경매 해결을 약속했다가 지키지 않은 문자와 녹음을 모읍니다. 채무자 쪽 방어의 핵심 자료입니다.
• 매수인 관계 확인 - 매수인과 채무자의 관계, 대금 지급 방식을 확인합니다. 가까운 관계일수록 의심을 받습니다.
• 기간 계산 - 채권자라면 처분 사실을 안 날부터 1년을 계산하고, 매수인이라면 그 기간이 지났는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도대금 일부가 채무 변제 외에 쓰였거나 매수인이 채무자와 가까운 관계라면 계좌 내역과 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무초과 상태에서 부동산을 팔면 다 사해행위인가요?
  다 그렇지는 않습니다. 사해의사는 채무자가 공동담보 부족을 인식하는 것으로 충분하다는 것이 대법원 판단이지만, 처분의 경위와 대가, 대금의 쓰임을 함께 봅니다. 경매로 헐값에 넘어갈 부동산을 더 나은 조건에 팔아 담보 채무를 갚았다면 사해의사가 부정될 수 있습니다.
• 매각허가결정이 난 뒤에도 매매할 수 있나요?
  매수인이 대금을 내기 전까지는 소유권이 채무자에게 있어 매매계약을 맺을 수 있습니다. 매매대금으로 근저당 채무를 갚고 근저당권 등기를 말소한 증명서를 경매법원에 내면 법원은 경매절차를 정지해야 합니다. 대금납부기일 전에 서둘러야 합니다.
• 경매신청 취하에는 누구의 동의가 필요한가요?
  매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 이들의 동의를 받기 어려운 경우가 많아, 채무 변제 후 담보권 말소 서류를 내 절차를 정지시키는 방법을 씁니다.
• 채권자들이 약속을 어긴 사정이 왜 중요한가요?
  채무자가 채권자들의 약속을 믿고 기다리다 부동산을 잃을 위기에 몰려 불가피하게 처분했다는 사정이 사해의사를 부정하는 근거가 되기 때문입니다. 대법원도 채권자가 경매 해결 약정을 이행하지 않고 대안도 제시하지 않은 사정을 들어 사해의사를 인정하기 어렵다고 보았습니다.
• 매수인도 소송을 당할 수 있나요?
  사해행위취소 소송의 피고는 재산을 넘겨받은 매수인입니다. 다만 매수인이 매매 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소되지 않습니다. 시세에 맞는 값을 치르고 대금이 근저당권자에게 바로 지급된 기록이 있으면 매수인의 선의를 뒷받침합니다.
• 채권자가 소를 낼 수 있는 기간은요?
  취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소를 낼 수 없습니다. 채권자가 매매 사실과 채무자의 사해의사를 안 날이 기준이 되므로, 경매 취소 통지를 받은 날을 확인하십시오.

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