배당

후순위가 경매를 신청한 뒤 늘어난 1순위 근저당 채권도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 1순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정되므로, 그때까지 늘어난 채권도 등기된 한도액 안이면 배당받습니다. 대법원은 경매를 신청하지 않은 선순위 근저당권자가 파악한 담보가치를 최대한 활용할 수 있어야 한다며 확정 시점을 대금 완납 때로 보았습니다. 지금은 등기부의 근저당 한도액과 대금 완납 예정일까지의 이자를 계산해 두십시오.

경매가 개시되었다고 해서 선순위 근저당권자가 추가 대출을 멈추거나 그 시점 채권액으로 서둘러 신고해야 하는 것은 아닙니다. 대금 완납 때까지 생긴 채권이 한도액 안이면 배당 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

O은행은 2022년 채무자 소유 아파트에 채권 한도액 3억 6,000만원의 1순위 근저당권을 설정하고 한도대출을 해 주었습니다. 2025년 3월 2순위 근저당권자가 경매를 신청해 개시결정이 났는데, 그 뒤에도 채무자가 한도대출을 추가로 인출해 1순위 채권이 2억 8,000만원에서 3억 3,000만원으로 늘었습니다. O은행 담당자는 늘어난 5,000만원까지 배당받을 수 있는지, 채권액은 언제 확정되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선순위 근저당 채권은 언제 확정되나요?

후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정됩니다. 근저당권은 채무의 상한만 정하고 채무 확정을 장래로 미룬 저당권이어서, 확정 전에는 채무가 늘거나 줄어도 근저당권에 영향이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 둡니다.

대법원은 경매를 신청하지 않은 선순위 근저당권도 매각으로 소멸하므로 어느 시점엔가 확정되어야 하는데, 그 시점은 근저당권이 소멸하는 때, 즉 매각대금 완납 때라고 보았습니다. 후순위권자는 처음부터 선순위 한도액만큼의 담보가치가 잡혀 있다고 보고 거래했으므로 예측하지 못한 손해가 없다는 이유입니다.

경매개시 뒤 늘어난 채권도 배당받나요?

대금 완납 때까지 늘어난 채권이 등기된 한도액 안에 있으면 모두 배당받을 수 있습니다. 선순위 근저당권자가 경매 개시 사실을 안 뒤에 추가로 대출했더라도 한도액 안이라면 결론이 같습니다. 이자와 지연손해금도 한도액 안에서 함께 계산합니다.

반대로 한도액을 넘는 부분은 근저당권으로 우선 배당받을 수 없고, 일반채권으로서 배당요구를 했을 때에만 순위에 따라 남은 돈에서 받을 수 있습니다. 한도액과 실제 채권액의 차이를 대금 완납일 기준으로 계산해 두어야 합니다.

배당을 받으려면 따로 신청해야 하나요?

배당요구는 하지 않아도 됩니다. 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자는 배당받을 채권자에 당연히 포함됩니다. 다만 법원이 정확한 금액을 알 수 있도록 채권계산서를 내고, 채권이 늘었다면 배당표 작성 전까지 보정한 계산서를 다시 내는 것이 좋습니다.

배당표원안은 배당기일 3일 전에 법원에 비치되므로 그때 선순위 채권액이 제대로 반영되었는지 확인합니다. 다른 채권자가 늘어난 채권액을 다투면 배당기일에 이의가 나오고 배당이의 소송으로 이어질 수 있습니다.

선순위 근저당권자가 직접 경매를 신청했다면 다른가요?

이 글의 결론은 후순위권자가 경매를 신청한 경우입니다. 선순위 근저당권자 자신이 경매를 신청한 경우에는 확정 시점을 달리 보는 판례가 있어, 경매 신청인이 누구인지부터 확인해야 합니다. 두 경우를 섞어 계산하면 배당액이 크게 달라집니다.

선순위 근저당 배당 대응 순서

• 신청인 확인 - 경매를 후순위권자가 신청했는지, 선순위권자가 신청했는지 확인합니다. 확정 시점이 달라집니다.
• 한도액 확인 - 등기부의 근저당 한도액과 설정일을 확인합니다. 배당 상한이 됩니다.
• 채권액 계산 - 대금 완납 예정일까지 원금, 이자, 지연손해금을 합산합니다.
• 채권계산서 제출 - 계산서를 내고 채권이 늘면 배당표 작성 전까지 보정합니다.
• 배당표 확인 - 배당기일 3일 전 비치된 배당표원안에 채권액이 제대로 반영됐는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권자가 직접 경매를 신청했거나 한도대출 약정이 경매 개시로 종료되는 조항이 있다면 약정서와 신청 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후순위가 경매하면 선순위 채권은 언제 확정되나요?
  매각대금 완납 때입니다. 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결은 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권이 경락인이 경락대금을 완납한 때 확정된다고 판단했습니다.
• 개시 뒤 늘어난 대출도 배당되나요?
  한도액 안이면 배당됩니다. 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결은 선순위 근저당권자가 경매 개시를 안 뒤에 피담보채무가 늘더라도 등기된 한도액 안이면 후순위권자가 예측하지 못한 손해를 입는 것이 아니라고 보았습니다.
• 확정 전 채무 변동은 근저당에 영향이 있나요?
  영향이 없습니다. 민법 제357조 제1항은 근저당권이 채무의 상한만 정하고 채무 확정을 장래에 보류할 수 있으며, 확정될 때까지의 채무 소멸이나 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다고 정합니다.
• 이자도 한도액 안에서 받나요?
  그렇습니다. 민법 제357조 제2항은 근저당의 경우 채무의 이자를 등기된 한도액 중에 산입한 것으로 본다고 정합니다. 원금과 이자, 지연손해금을 합친 금액이 한도액을 넘으면 넘는 부분은 근저당으로 우선 받을 수 없습니다.
• 선순위 근저당권자도 배당요구를 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 민사집행법 제148조 제4호는 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권 등을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 계산서는 내는 것이 좋습니다.
• 채권계산서는 언제까지 고칠 수 있나요?
  배당표 작성 때까지입니다. 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다21946 판결은 선순위 근저당권자가 계산서를 낸 뒤에도 배당표가 작성될 때까지 피담보채권액을 보정하는 계산서를 다시 낼 수 있다고 판단했습니다.

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