부동산 경매

주소변경신고를 했는데 경매 기일 통지가 옛 주소로 가서 못 갔다면 국가배상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매각기일과 매각결정기일 통지를 받지 못했다는 절차상 위법만으로는 채무자에게 손해가 생겼다고 보기 어려워 국가배상 청구는 인정되기 어렵습니다. 이중경매에서 앞선 사건에 한 주소변경신고는 이어 진행된 사건에도 효력이 있어 통지는 위법이지만, 스스로 매수신청을 할 수 없는 채무자에게 손해가 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매각허가결정에 대한 불복 기간이 남았는지부터 확인하십시오.

국가배상 소송을 먼저 준비할 필요는 없습니다. 판례상 손해 인정이 어려워 비용 대비 실익이 작습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아파트에 2024년 일반 채권자 B씨의 강제경매가 개시되었고, 뒤이어 근저당권자 C은행이 경매를 신청해 이중으로 경매개시결정이 났습니다. A씨는 앞선 사건에서 이사한 새 주소로 주소변경신고를 했는데, 2025년 B씨 사건이 취소되고 C은행 사건으로 절차가 이어지면서 법원은 매각기일 통지를 등기부상 옛 주소로 보냈습니다. A씨는 매각기일을 몰라 참석하지 못했고 아파트는 3억 5,000만원에 팔렸으며, 국가에 손해배상을 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

앞선 경매 사건에 한 주소변경신고가 뒤 사건에도 효력이 있나요?

효력이 있습니다. 같은 부동산에 이중으로 경매개시결정이 나면 먼저 개시된 절차에 따라 경매하고, 먼저 개시결정을 한 신청이 취하되거나 취소되면 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행합니다. 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결은 이때 앞선 절차의 결과가 뒤의 절차에 그대로 승계되므로, 앞선 절차에서 한 주소변경신고는 뒤의 절차에서도 당연히 효력이 있다고 보았습니다.

그래서 법원이 옛 주소로 기일 통지를 보낸 것은 적법한 통지로 볼 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하게 하고, 통지는 집행기록에 표시된 주소로 발송하도록 합니다. 주소변경신고가 기록에 있다면 그 주소가 기준입니다.

통지가 잘못됐는데도 왜 손해배상이 안 되나요?

손해가 인정되지 않기 때문입니다. 국가배상은 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 타인에게 손해를 입혀야 인정됩니다. 같은 판결은 스스로 매수신청을 할 수 없는 채무자에게 기일을 통지하지 않아 채무자가 절차에 참가하지 못한 상황에서 부동산이 매각되어 소유권을 잃었더라도, 특별한 사정이 없는 한 통지받지 못한 절차상 위법만으로는 채무자에게 손해가 생겼다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

기일 통지의 목적은 이해관계인이 기일에 나와 지나치게 싸게 팔리는 것을 막고 의견을 진술할 기회를 주는 것입니다. 채무자는 매수신청을 할 수 없으므로, 참석했더라도 매각 결과가 달라졌을 것이라는 특별한 사정을 증명하지 못하면 손해가 인정되지 않습니다.

특별한 사정은 어떤 경우인가요?

기일에 참석했다면 경매를 막을 수 있었던 구체적 사정입니다. 예를 들어 매각기일 전에 채무 전액을 갚을 자금이 마련되어 있었는데 기일을 몰라 변제나 공탁을 하지 못한 경우, 또는 명백히 싼 가격이어서 기일에 이의를 냈다면 매각이 불허되었을 사정이 있다면 따져 볼 수 있습니다. 이런 사정은 채무자가 증명해야 합니다.

기일 통지 누락 대응 순서

• 송달 기록 확인 - 경매사건 기록에서 기일 통지가 어느 주소로 갔는지 봅니다. 주소변경신고 접수일과 비교합니다.
• 결정 확정 여부 확인 - 매각허가결정이 확정되었는지 봅니다. 확정 전이면 즉시항고를 검토합니다.
• 즉시항고 제출 - 기일 통지 누락을 이의 사유로 적습니다. 채무자 본인의 사유라야 합니다.
• 특별한 사정 정리 - 변제 자금, 매각 가격과 시세 차이 등을 자료로 모읍니다. 손해 주장의 근거입니다.
• 배당 확인 - 매각대금에서 빚이 얼마나 정리되고 남는 돈이 있는지 봅니다. 잉여금은 채무자에게 돌아옵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기일 통지가 누락된 사이 변제 자금을 마련해 둔 증거가 있거나 매각 가격이 시세와 크게 다르다면 경매기록과 자금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 위법을 다투는 즉시항고와 관련 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중경매에서 앞 사건이 취소되면 어떻게 되나요?
  뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행합니다. 민사집행법 제87조 제2항이 이렇게 정하고, 판례는 이때 앞선 절차의 결과가 뒤의 절차에 그대로 승계된다고 봅니다. 그래서 앞 사건에서 한 주소변경신고나 배당요구도 뒤 사건에서 효력이 있습니다.
• 기일 통지는 어느 주소로 보내야 하나요?
  집행기록에 표시된 이해관계인의 주소로 보낼 수 있습니다. 민사집행법 제104조 제3항이 이렇게 정하므로, 채무자가 주소변경신고를 해 기록에 새 주소가 있다면 그 주소로 보내야 합니다. 등기부상 옛 주소로 보낸 통지는 적법한 통지로 보기 어렵습니다.
• 통지를 못 받아 집을 잃었는데 손해가 없나요?
  판례는 특별한 사정이 없으면 손해를 인정하지 않습니다. 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결은 스스로 매수신청을 할 수 없는 채무자가 기일 통지를 받지 못해 절차에 참가하지 못한 채 소유권을 잃었더라도 그 절차상 위법만으로 손해가 생겼다고 볼 수 없다고 보았습니다.
• 국가배상은 어떤 요건이 필요한가요?
  공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반하여 타인에게 손해를 입혀야 합니다. 국가배상법 제2조 제1항이 이 요건을 정하므로, 통지가 위법해도 손해와 인과관계가 증명되지 않으면 배상책임이 생기지 않습니다. 손해의 증명 책임은 청구하는 사람에게 있습니다.
• 매각허가결정 전이면 무엇을 할 수 있나요?
  기일 통지 누락을 이유로 매각허가에 대한 이의나 즉시항고를 검토합니다. 민사집행법 제121조 제1호는 집행을 계속 진행할 수 없을 때를 이의 사유로 정하고, 특별한 사정이 없으면 기일 통지 없이는 강제집행을 적법하게 속행할 수 없다는 것이 판례입니다. 확정 전에 움직여야 합니다.
• 법원은 왜 기일을 따로 통지하나요?
  이해관계인에게 절차에 참여할 기회를 주기 위해서입니다. 민사집행법 제104조 제2항은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하도록 정하는데, 판례는 이해관계인이 기일에 나와 지나치게 싸게 팔리는 것을 막고 의견을 진술할 수 있게 하려는 취지라고 설명합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성