채권압류·추심

전세 사는 채무자의 보증금을 압류하려는데 액수를 모르면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전세 사는 채무자의 보증금 액수를 몰라도 임차보증금 압류명령은 신청할 수 있고, 압류 신청과 함께 제3채무자 진술명령 신청을 내면 임대인이 보증금 액수와 다른 압류 여부를 서면으로 밝혀야 합니다. 민사집행법 제237조는 임대인이 압류명령 송달 후 1주 안에 채권 인정 여부 등 네 가지를 진술하도록 정합니다. 지금은 진술명령 신청을 압류명령 발송 전에 신청할 수 있도록 신청서에 함께 적었는지 확인하십시오.

임대인이 계약 내용을 알려 주지 않는다고 압류 신청을 미룰 필요는 없습니다. 법원은 채권자의 주장만 보고 압류명령을 내리고, 임대인이나 채무자를 먼저 부르지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 업자 A씨는 2024년 공사대금 1,800만원을 받으라는 판결을 받았지만, 채무자는 전세 보증금을 돌려받으면 갚겠다는 말만 되풀이했습니다. A씨가 2025년 임대인에게 보증금 액수를 묻자 임대인은 개인 정보라며 답하지 않았습니다. 채무자에게 다른 빚이 많다는 소문도 있어 A씨는 이미 다른 채권자가 보증금을 가져간 것은 아닌지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 액수를 몰라도 임차보증금 압류 신청이 되나요?

네, 보증금 액수나 계약 명의를 정확히 몰라도 임차보증금반환채권 압류명령을 신청할 수 있습니다. 법원은 압류할 채권이 실제로 있는지, 채무자에게 속하는지를 따로 조사하지 않고 채권자의 주장대로 압류명령을 냅니다. 제3채무자와 채무자를 심문하지 않는 것은 채무자가 미리 알고 채권을 처분하는 일을 막기 위해서입니다.

신청서에는 압류할 채권의 종류와 액수를 적어야 합니다. 「채무자가 제3채무자에게서 ○○아파트 ○동 ○호를 임차하면서 지급한 임대차보증금 반환채권 중 청구금액에 이르기까지의 금액」처럼, 다른 채권과 구별될 정도로 특정하면 됩니다. 채권이 실제로 있는지는 압류명령이 임대인에게 송달된 뒤 추심이나 전부금 청구 단계에서 따져집니다. 송달 당시 채권이 채무자에게 없었다면 압류는 효력이 없습니다.

제3채무자 진술명령 신청은 언제 어떻게 신청하나요?

제3채무자 진술명령 신청은 압류명령 신청과 동시에, 늦어도 법원이 압류명령을 발송하기 전까지 신청해야 합니다. 임대인은 압류명령을 송달받은 날부터 1주 안에 네 가지를 서면으로 진술해야 합니다.

• 채권 인정 여부 - 보증금 채권을 인정하는지, 인정한다면 얼마까지인지
• 지급 의사 - 보증금을 지급할 생각이 있는지, 있다면 얼마까지인지
• 다른 청구 - 다른 사람이 같은 보증금을 청구하고 있는지와 그 종류
• 다른 압류 - 다른 채권자에게 이미 압류당했는지와 그 청구의 종류

임대인이 진술을 게을리하면 법원이 임대인을 불러 같은 사항을 심문할 수 있습니다. 실무에서는 압류명령 신청서에 「제3채무자에 대한 진술최고서」를 함께 붙여 제출합니다.

다른 채권자가 이미 전부명령을 받았다면 내 압류는 어떻게 되나요?

다른 채권자의 전부명령이 먼저 임대인에게 송달됐다면, 그 보증금 채권은 이미 그 채권자에게 넘어가 뒤에 한 압류는 효과를 거두기 어렵습니다. 반대로 전부명령이 송달되기 전에 내 압류가 먼저 송달되면 그 전부명령은 효력을 잃고 압류의 효력만 남습니다. 진술명령에 대한 임대인의 답을 보면 이 순서를 확인할 수 있습니다.

전부명령이 제3채무자에게 송달된 뒤에는 배당요구도 할 수 없습니다. 그래서 채무자가 빚에 쫓기는 상황이라면 압류 신청을 하루라도 빨리 내는 편이 낫습니다.

임차보증금 중 압류할 수 없는 부분도 있나요?

있습니다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류하지 못합니다. 채무자가 사는 집의 보증금이 소액임차인 기준에 해당하면 그 최우선변제 금액을 뺀 나머지만 압류 대상이 됩니다.

가압류채권자도 다른 재산을 추가로 확보할지 판단하려고 진술명령 신청을 신청할 수 있다고 보는 것이 실무입니다. 가압류 집행에는 강제집행 규정이 준용되기 때문입니다. 다만 배당요구만 한 채권자는 진술명령 신청을 신청할 수 없습니다.

임차보증금 압류 대응 순서

• 집행권원 확인 - 확정판결이나 지급명령 정본에 집행문과 송달증명을 갖춥니다. 집행문이 있어야 압류 신청서에 첨부할 수 있습니다.
• 채권 특정 - 채무자의 주소와 임대인 이름으로 보증금 채권을 특정합니다. 등기사항전부증명서로 임대인(소유자)을 확인하면 됩니다.
• 압류·진술명령 신청 동시 신청 - 압류 및 추심명령 또는 전부명령 신청서에 진술명령 신청을 함께 적습니다. 압류명령 발송 뒤에는 진술명령 신청을 따로 낼 수 없습니다.
• 임대인 진술 확인 - 송달 뒤 1주 안에 오는 진술서로 보증금 액수와 다른 압류 여부를 봅니다. 다른 압류가 있으면 추심명령 쪽으로 방향을 잡습니다.
• 추심 또는 전부금 청구 - 계약이 끝나 보증금 반환 시기가 오면 임대인에게 직접 청구합니다. 임대인이 지급하지 않으면 추심금이나 전부금 청구 소송을 냅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에 따른 일반 기준이고, 채무자가 전세권설정등기를 했거나 임대인이 이미 보증금을 일부 돌려준 경우에는 등기와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 판결 뒤 채권압류·추심명령 신청과 추심금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 보증금 액수를 끝내 안 알려 주면요?
  압류명령 신청과 함께 제3채무자 진술명령 신청을 신청하면 임대인은 압류명령을 송달받은 날부터 1주 안에 채권 인정 여부와 그 한도를 서면으로 진술해야 합니다. 임대인이 진술을 게을리하면 법원이 임대인을 불러 같은 사항을 심문할 수 있습니다.
• 진술명령 신청을 압류명령 뒤에 따로 신청해도 되나요?
  안 됩니다. 진술명령 신청은 압류명령 신청과 동시에, 늦어도 법원이 압류명령을 발송하기 전까지 신청해야 합니다. 진술을 명하는 서면을 압류명령과 함께 제3채무자에게 송달하기 때문에, 압류명령이 이미 송달된 뒤에 낸 진술명령 신청은 부적법해 각하됩니다.
• 계약서 명의가 채무자가 아니면 압류가 무효인가요?
  압류명령이 임대인에게 송달될 때 보증금 채권이 채무자에게 속하지 않으면 압류는 효력이 없습니다. 다만 법원은 신청 단계에서 이를 조사하지 않으므로 압류명령 자체는 나옵니다. 계약 명의는 임대인의 진술이나 추심 단계에서 확인됩니다.
• 압류 신청서에 보증금을 어떻게 적어야 하나요?
  압류할 채권의 종류와 액수를 밝혀야 합니다. 채무자가 어느 주소의 주택을 누구에게서 임차하면서 지급한 보증금 반환채권 중 청구금액에 이르기까지의 금액이라고 적으면, 다른 채권과 구별되어 압류가 유효하게 됩니다. 정확한 보증금 액수까지 적을 필요는 없습니다.
• 다른 채권자가 먼저 전부명령을 받았으면요?
  다른 채권자의 전부명령이 내 압류보다 먼저 임대인에게 송달됐다면 그 보증금 채권은 이미 넘어가 뒤의 압류로는 받기 어렵습니다. 반대로 내 압류가 그 전부명령 송달 전에 먼저 송달되면 그 전부명령은 효력을 잃고 압류의 효력만 남습니다. 송달 순서가 결론을 가릅니다.
• 소액 보증금도 전부 압류할 수 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류하지 못합니다. 채무자가 사는 집이 소액임차인 기준에 해당하면 그 금액을 뺀 나머지만 압류 대상이 되므로, 보증금이 적은 집이라면 실제로 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다.
• 가압류만 한 채권자도 진술명령 신청을 할 수 있나요?
  실무는 가압류채권자도 다른 재산을 보전할 필요가 있는지 판단하려고 진술명령 신청을 신청할 수 있다고 봅니다. 가압류 집행에는 강제집행 규정이 준용되기 때문입니다. 다만 배당요구만 한 채권자는 진술명령 신청을 신청할 수 없습니다.

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