채권압류·추심

임대인 채권자가 보증금 잔금을 압류했는데 임차인이 계약을 해제하면 압류는 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임대인이 건물을 넘겨주지 못해 임차인이 임대차계약을 해제하면 보증금 잔금채권이 소멸하므로 그 채권에 대한 압류·추심명령도 효력을 잃습니다. 대법원은 채권이 압류되어도 그 채권을 낳은 계약 자체를 해제·해지하는 것까지 막지는 못한다고 보았습니다. 지금은 해제가 임대인의 인도 지체 때문인지, 압류를 피하려고 짜고 한 것인지부터 확인하십시오.

압류채권자의 동의를 받아야 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 임대인 B씨에게 받을 대여금 3,000만원 판결로, 임차인 C씨가 B씨에게 치를 상가 보증금 잔금 4,000만원에 압류·추심명령을 받았습니다. 그런데 종전 임차인이 가게를 비워 주지 않아 B씨는 2026년 3월 약속한 날에 점포를 넘겨주지 못했고, C씨는 여러 차례 잔금을 준비해 인도를 요구하다가 계약을 해제했습니다. A씨는 자신의 압류가 어떻게 되는지 물었습니다. A씨는 2025년 임대인 B씨에게 받을 대여금 3,000만원 판결로, 임차인 C씨가 B씨에게 치를 상가 보증금 잔금 4,000만원에 압류·추심명령을 받았습니다. 그런데 종전 임차인이 가게를 비워 주지 않아 B씨는 2026년 3월 약속한 날에 점포를 넘겨주지 못했고, C씨는 여러 차례 잔금을 준비해 인도를 요구하다가 계약을 해제했습니다. A씨는 자신의 압류가 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 잔금이 압류되면 임대차계약을 해제할 수 없나요?

해제할 수 있습니다. 채권이 압류되면 제3채무자는 채무자에게 지급할 수 없고 채무자도 그 채권을 처분하거나 받을 수 없지만, 그 채권을 낳은 기본 계약관계까지 묶이지는 않습니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 98다17930 판결도 가압류가 채권 발생원인인 법률관계에 대한 처분까지 구속하지는 않는다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 압류명령은 제3채무자에게 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지할 뿐입니다.

해제되면 압류·추심명령은 어떻게 되나요?

보증금 잔금채권이 소멸하므로 그 채권을 대상으로 한 압류·추심명령도 효력을 잃습니다. 추심명령은 압류된 채권을 추심할 권능을 줄 뿐이어서, 추심할 채권이 사라지면 추심할 대상도 없어집니다. 압류채권자는 처음부터 아무 권리가 없었던 것과 같은 상태가 됩니다.

임대인이 건물을 못 넘겨주면 임차인은 바로 해제할 수 있나요?

상당한 기간을 정해 인도를 최고하고 그 기간에 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 임대인이 미리 인도하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 따로 최고하지 않고도 해제할 수 있습니다. 임차인은 잔금을 준비해 두고 인도를 요구한 기록을 남겨야 해제가 정당하다는 점을 보여 줄 수 있습니다.

압류채권자가 해제를 다툴 수 있는 경우는요?

임대인과 임차인이 아무런 합리적 이유 없이 압류된 채권을 없애려고 계약을 합의해제한 경우에는 해제로 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 인도 지체처럼 해제 사유가 실제로 있었는지, 해제 시점이 압류 송달 직후인지, 해제 뒤 같은 사람끼리 다시 계약했는지를 따져 봅니다.

보증금 잔금 압류와 계약 해제 대응 순서

• 압류 송달일 확인 - 압류·추심명령이 임차인에게 송달된 날을 확인합니다. 그 뒤 임대인에게 한 지급은 압류채권자에게 대항하지 못합니다.
• 인도 지체 기록 - 약정 인도일, 잔금 준비 사실, 인도 요구 문자와 내용증명을 모읍니다. 해제 사유를 증명하는 자료입니다.
• 이행 최고서 발송 - 상당한 기간을 정해 인도를 요구하는 서면을 보냅니다. 기간이 지나도 인도가 없으면 해제 요건이 갖추어집니다.
• 해제 통지 - 임대인에게 해제 의사를 서면으로 알리고 압류채권자에게도 사본을 보냅니다. 추심 청구에 대비하기 위해서입니다.
• 계약금 반환 청구 - 해제 후 이미 낸 계약금과 중도금의 반환과 손해배상을 임대인에게 청구합니다. 임대인의 다른 채권자와 경합할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제 뒤 임대인과 임차인이 같은 조건으로 다시 계약했거나 해제 사유가 불분명하면 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁과 채권 압류·추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 압류 후 잔금을 임대인에게 주면 어떻게 되나요?
  압류명령이 송달된 뒤 임차인이 임대인에게 잔금을 지급하면 그 지급으로 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 압류채권자가 추심을 청구하면 같은 돈을 다시 지급해야 할 수 있습니다. 압류 뒤에는 잔금을 공탁하거나 계약 해제 여부를 먼저 정합니다.
• 해제하면 압류채권자는 아무것도 못 받나요?
  압류 대상이던 보증금 잔금채권이 소멸하므로 그 압류·추심명령으로는 받을 것이 없습니다. 다만 압류채권자는 해제 뒤 임대인이 임차인에게 돌려줄 계약금이 아니라, 임대인의 다른 재산을 찾아 새로 압류해야 합니다.
• 합의해제도 압류채권자에게 주장할 수 있나요?
  합리적 이유가 있는 합의해제라면 주장할 수 있습니다. 그러나 임대인과 임차인이 아무런 이유 없이 압류된 채권을 없애려고 합의해제한 경우는 예외로, 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 해제 사유와 시점이 판단 자료입니다.
• 인도 최고기간은 얼마로 정하나요?
  법은 상당한 기간이라고만 정하고 있어 구체적 일수는 사안에 따라 다릅니다. 명도 문제로 인도가 늦어지는 경우 보통 1주에서 수주 정도의 기간을 정해 서면으로 요구합니다. 임대인이 인도하지 않겠다고 미리 밝혔다면 최고하지 않고 해제할 수 있습니다.
• 해제하면 이미 낸 계약금은 돌려받나요?
  해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로 임대인은 받은 계약금과 중도금을 돌려주어야 합니다. 인도 지체로 손해가 생겼다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 임대인에게 다른 채권자가 많으면 반환채권 회수를 위해 가압류를 검토합니다.
• 추심채권자가 소송을 걸어오면 어떻게 하나요?
  추심금 소송에서 임차인은 임대차계약이 정당하게 해제되어 추심할 채권이 소멸했다고 다툽니다. 약정 인도일, 인도 요구 기록, 최고서와 해제 통지서 도달일을 증거로 냅니다. 해제 시점이 압류 송달 뒤라는 이유만으로 해제가 무효가 되지는 않습니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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