채권압류·추심

임차인이 보증금을 두 사람에게 겹쳐 양도하고 둘 다 압류했다면 임대인은 누구에게 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임대인은 누가 진짜 권리자인지 판단하지 말고 보증금을 법원 공탁소에 공탁해 채무를 면하는 방법을 쓰는 것이 안전합니다. 압류된 금전채권은 제3채무자가 전액을 공탁할 수 있고, 양도의 효력까지 불분명하면 변제공탁과 집행공탁을 함께 하는 방식이 쓰입니다. 지금은 양도 통지서에 확정일자가 있는지와 각 압류명령의 송달일부터 확인하십시오.

임대인이 양도와 압류의 우선순위를 직접 가려 한쪽에 지급할 필요는 없습니다. 판단을 잘못하면 이중으로 지급할 위험만 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2024년 임차인에게 보증금 1억 5,000만원을 받고 주택을 임대했습니다. 2026년 계약이 끝날 무렵 임차인은 채권자 B씨에게 보증금 중 5,000만원을 빚 대신 넘겼고, 이를 알리지 않은 채 다른 채권자 C씨에게 보증금 전액을 넘겼습니다. 그 뒤 B씨와 C씨가 차례로 보증금반환채권을 압류하고 서로 자기에게 달라고 요구해, A씨는 누구에게 줘야 하는지 물었습니다. 임대인 A씨는 2024년 임차인에게 보증금 1억 5,000만원을 받고 주택을 임대했습니다. 2026년 계약이 끝날 무렵 임차인은 채권자 B씨에게 보증금 중 5,000만원을 빚 대신 넘겼고, 이를 알리지 않은 채 다른 채권자 C씨에게 보증금 전액을 넘겼습니다. 그 뒤 B씨와 C씨가 차례로 보증금반환채권을 압류하고 서로 자기에게 달라고 요구해, A씨는 누구에게 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

누구에게 줘야 할지 모르면 공탁할 수 있나요?

공탁할 수 있습니다. 압류된 금전채권의 제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있고, 이를 집행공탁이라고 합니다. 공탁하면 임대인은 보증금반환채무를 면하고, 돈을 나누는 일은 법원의 배당절차로 넘어갑니다.

압류되지 않은 부분을 넘어 압류가 거듭된 경우 압류채권자가 공탁을 청구하면 임대인은 전액을 공탁할 의무가 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이렇게 정합니다.

양도와 압류가 겹치면 누가 먼저인가요?

채권양도가 채무자 외의 제3자에게 효력을 가지려면 확정일자 있는 증서로 통지하거나 승낙을 받아야 합니다. 압류채권자와 양수인 사이의 우선순위는 확정일자 있는 양도 통지가 임대인에게 도달한 때와 압류명령이 송달된 때의 선후로 가립니다. 통지에 확정일자가 없으면 양수인은 압류채권자에게 대항하지 못합니다.

이 판단은 통지서 원본의 확정일자, 우체국 도달일, 압류 송달일을 모두 맞춰 봐야 해서 임대인이 혼자 결론 내리기 어렵습니다.

양도 효력이 불분명하면 어떻게 공탁하나요?

양수인이 진짜 권리자인지 알 수 없어 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에는 변제공탁도 할 수 있습니다. 양도의 효력이 다투어지면서 압류도 있는 때에는 변제공탁과 집행공탁을 함께 하는 방식, 실무상 혼합공탁을 씁니다. 이때 피공탁자로 양수인과 임차인을 함께 적고 압류 사실을 공탁원인에 씁니다.

공탁은 어디에 무엇으로 하나요?

민사집행법에 따른 공탁은 채권자나 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원 또는 집행법원에 할 수 있고, 실무에서는 대부분 압류명령을 한 집행법원 소재지 공탁소에 합니다. 공탁할 수 있는 것은 금전이고, 공탁하면 법원에 증명서를 받을 수 있습니다.

보증금 이중 양도·압류 공탁 대응 순서

• 서류 정리 - 양도 통지서 두 통과 압류명령 두 건을 받은 날짜 순으로 정리합니다. 통지서의 확정일자 유무도 확인합니다.
• 공제액 확정 - 밀린 차임과 원상복구비를 빼 공탁할 보증금을 확정합니다. 계산 근거를 남겨 둡니다.
• 주택 반환 확인 - 임차인이 주택을 비워 주었는지 확인합니다. 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무입니다.
• 공탁 신청 - 집행법원 소재지 공탁소에 보증금 전액을 공탁합니다. 양도 효력이 다투어지면 혼합공탁으로 신청합니다.
• 사유신고 - 공탁서 사본을 붙여 집행법원에 사유신고를 합니다. 이후 배당은 법원이 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 통지 중 하나에만 확정일자가 있거나 임차인이 주택을 아직 비워 주지 않았다면 통지서 원본과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 공탁·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집행공탁을 하면 임대인 책임은 끝나나요?
  압류에 관련된 금전채권 전액을 적법하게 공탁하면 그 범위에서 보증금반환채무를 면합니다. 공탁 뒤에는 사유를 집행법원에 신고해야 하고, 채권자들 사이의 분배는 법원의 배당절차로 넘어갑니다.
• 확정일자 없는 양도 통지는 효력이 없나요?
  임대인에게는 효력이 있지만 압류채권자 같은 제3자에게는 대항하지 못합니다. 그래서 확정일자 없는 양도 통지와 압류가 겹치면 압류채권자가 우선합니다. 통지서 봉투의 우체국 확정일자를 확인합니다.
• 혼합공탁은 무엇인가요?
  양도의 효력이 다투어져 누가 채권자인지 알 수 없으면서 압류도 있는 경우, 변제공탁과 집행공탁을 한 번에 하는 방식입니다. 양수인과 임차인을 피공탁자로 적고 압류 사실을 함께 적어 공탁합니다. 공탁 뒤 사유신고도 합니다.
• 공탁은 어느 법원에 하나요?
  민사집행법에 따른 공탁은 채권자나 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원 또는 집행법원에 할 수 있습니다. 실무에서는 압류명령을 한 집행법원 소재지 공탁소에 하는 경우가 많습니다. 공탁 뒤 법원에 증명서를 받을 수 있습니다.
• 밀린 월세는 빼고 공탁해도 되나요?
  보증금은 임대차 종료 뒤 주택을 돌려받을 때까지 생긴 차임과 손해를 담보하므로, 이를 뺀 잔액이 반환할 보증금입니다. 공제한 금액과 근거를 공탁서에 적고 계산서를 보관해 두면 나중의 다툼에 대비할 수 있습니다.
• 임차인이 집을 안 비우면 공탁해야 하나요?
  보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무여서, 임차인이 주택을 비워 주지 않았다면 임대인은 바로 공탁하지 않고 인도를 요구할 수 있습니다. 인도를 조건으로 공탁하는 방법도 있으니 계약서를 보고 정합니다.

비슷한 상황

• 공탁을 요구했는데 다른 채권자에게 지급했다면 손해배상을 받나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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