부동산 경매
집행관이 입찰가를 잘못 읽어 낙찰자가 바뀌고 법원이 결정을 안 하면 어떻게 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
집행법원에 집행에 관한 이의를 신청할 수 있습니다. 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 사람에 대해 특별한 사정 없이 매각허가 여부 결정을 하지 않으면 그 사람은 민사집행법 제16조의 이의로 불복할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 입찰표 사본과 매각기일조서를 열람해 신고가격이 어떻게 적혔는지부터 확인하십시오.
경매계에 매각기일조서와 본인 입찰표 사본의 열람·복사를 신청하십시오. 신고가격이 입찰표에 정확히 적혔다는 기록이 집행에 관한 이의의 첫 증거가 됩니다.
새로 매각기일이 잡힐 때까지 기다리거나 다시 입찰할 필요는 없습니다. 이미 한 입찰로 매각허가 여부 결정을 구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
M씨는 2026년 4월 부동산 강제경매 매각기일에 3억 2,050만원을 적어 입찰했고, 다른 입찰자는 2억 5,000만원을 적었습니다. 그런데 집행관이 M씨의 금액을 3,205만원으로 잘못 읽어 다른 입찰자를 최고가매수신고인으로 부르고 기일을 끝냈습니다. 집행법원은 그 입찰자에 대해 매각불허가결정을 했지만 두 달이 지나도록 M씨에 대해서는 아무 결정을 하지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
| M씨 실제 신고가격 | 32,050만원 |
|---|---|
| 집행관이 읽은 금액 | 3,205만원 |
| 다른 입찰자 신고가격 | 25,000만원 |
단순 예시 계산
법원이 매각허가 여부 결정을 안 하면 어떻게 다투나요?
집행에 관한 이의를 신청합니다. 대법원 2008. 12. 29. 자 2008그205 결정은 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 사람에 대해 특별한 사정 없이 매각허가 여부 결정을 하지 않으면, 그 사람은 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다고 했습니다. 그 사건에서 원심이 이의신청을 각하하자 대법원은 재판청구권 침해를 이유로 원심결정을 파기했습니다.
- 1
매각기일 종결
집행관이 다른 입찰자를 호창
- 2
불허가결정
호창된 입찰자에 대해 불허가
- 3
결정 지연
실제 최고가 입찰자에 대해 결정 없음
- 4
집행에 관한 이의
매각허가 여부 결정을 구함
- 5
매각허가 여부 결정
확정 후 대금 납부
출처 - 대법원 2008. 12. 29. 자 2008그205 결정, 민사집행법 제16조 제1항
2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 즉시항고를 할 수 없는 집행법원의 집행절차에 관한 재판이나 집행관이 지킬 집행절차에 대해 법원에 이의를 신청할 수 있게 정하고 있습니다. 결정을 하지 않는 부작위에는 즉시항고할 대상 결정이 없으므로 이 이의가 맞는 수단입니다. 이의신청서는 경매 사건을 진행하는 집행법원에 그 사건번호로 냅니다.
집행관의 잘못에 법원이 묶이나요?
묶이지 않습니다. 집행관은 집행법원을 돕는 집행보조기관이어서, 매각기일 진행에 잘못이 있으면 집행법원이 이를 바로잡아 진짜 최고가매수신고인에 대해 매각허가 여부를 결정해야 합니다. 법은 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 선고하도록 정하고 있습니다.
집행관이 부른 사람에 대해 불허가결정만 하고 끝내는 것은 절차를 마친 것이 아닙니다. 입찰표에 적힌 금액으로 보아 누가 최고가매수신고인인지 명백하다면, 법원은 그 사람에 대해 허가든 불허가든 결정을 해야 합니다. 결정이 있어야 그 결정에 대한 즉시항고나 대금 납부 같은 다음 절차로 넘어갈 수 있습니다.
매각허가결정이 나면 그다음은 어떻게 되나요?
매각허가결정은 확정되어야 효력이 생깁니다. 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하고, 매수인은 매각대금을 다 낸 때 부동산 소유권을 취득합니다. 반대로 법원이 불허가결정을 하면, 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고로 다툴 수 있습니다.
입찰가 오인 경매 대응 순서
- 기록 열람 - 매각기일조서와 입찰표 사본을 열람·복사합니다. 신고가격 기재가 명확한지 확인합니다.
- 이의신청서 제출 - 집행법원에 집행에 관한 이의를 신청합니다. 본인에 대한 매각허가 여부 결정을 구하는 취지로 씁니다.
- 잠정처분 요청 - 새 매각기일이 잡히면 절차 정지를 함께 구합니다. 법원은 이의 재판 전에 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다.
- 결정 확인 - 매각허가결정이 나면 확정 여부를 봅니다. 불허가결정이면 즉시항고 기간을 계산합니다.
- 대금 준비 - 대금지급기한 통지를 받으면 기한 안에 잔금을 냅니다. 기한을 넘기면 보증금을 잃을 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 입찰표 금액 기재가 불분명하거나 이미 재매각 절차가 진행되었다면 경매 기록 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 절차에서 매각허가·불허가를 둘러싼 이의와 항고 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
경매 법정에서 집행관이 부른 결과가 곧 최종 결과라고 생각하는 분이 많습니다. 실제로 집행관은 법원의 보조기관일 뿐이고, 금액을 잘못 읽었다면 집행법원이 바로잡아 진짜 최고가매수신고인에 대해 결정해야 합니다. 현장에서 결과가 뒤바뀌었다고 포기할 일이 아닙니다.
다만 기록이 남아 있어야 합니다. 입찰표에 금액을 숫자와 한글로 분명히 적었는지, 매각기일조서에 어떻게 기재되었는지, 불허가결정이 언제 났는지를 확인해야 합니다. 매각기일 당일 법정에서 이의를 말했다면 그 사실도 조서에 남았는지 봅니다.
이 기록은 이의신청과 항고에서 그대로 쓰입니다. 입찰표 사본은 최고가매수신고인임이 명백하다는 증거가 되고, 기일조서와 결정 날짜는 법원이 특별한 사정 없이 결정을 미루고 있다는 사실을 보여 줍니다. 재매각이 잡히기 전에 움직여야 다툼이 단순해집니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 경매 절차에서 매각허가·불허가를 둘러싼 이의와 항고 사건을 수행해 왔으며, 입찰표와 매각기일조서를 먼저 대조한 뒤 집행에 관한 이의와 잠정처분을 함께 구하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 매각결정 집행정지 신청
- 공매처분 집행정지 신청 및 항고
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
입찰표 사본·매각기일조서·매각불허가결정문·보증금 영수증을 준비해 주시면, 집행에 관한 이의 요건·재매각 정지 필요 여부·이후 대금 납부 일정을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2008. 12. 29. 자 2008그205 결정
- 민사집행법 제16조 제1항
- 민사집행법 제126조 제1항
- 민사집행법 제129조 제2항
- 민사집행법 제15조 제1항
- 민사집행법 제16조 제2항
- 민사집행법 제126조 제3항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성