빌려준 돈·보증

매매 잔금을 빌린 돈으로 돌리고 못 갚으면 땅을 넘기기로 한 약정은 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

잔금을 빌린 돈으로 바꾸고 못 갚으면 산 토지를 넘기기로 한 약정은, 토지 가액이 빌린 돈과 이자를 넘으면 효력이 없습니다. 이런 약정은 준소비대차에 붙은 대물반환 예약이어서 민법 제607조·제608조가 그대로 적용됩니다. 지금은 약정한 날의 토지 시세와 빌린 돈·이자 합계를 비교할 자료를 모아 두십시오.

잔금을 제때 못 갚았다고 해서 산 토지를 곧바로 넘겨야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 차주에게 불리한 대물반환 약정은 이름을 무엇으로 붙였든 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨의 토지를 3억원에 사기로 하고 계약금 1억원을 냈고, 2024년 6월 중도금 1억원을 냈습니다. 남은 잔금 1억원은 B씨가 A씨에게 빌려준 것으로 하여 변제기 2025년 6월, 이자 월 1.5%로 정했습니다. 그러면서 A씨가 변제기까지 갚지 못하면 잔금 대신 그 토지의 소유권이전등기청구권을 B씨에게 넘기기로 약정했습니다. 변제기가 지나자 B씨는 약정대로 등기청구권을 넘기라고 요구했지만, 토지 가액 3억원이 빌린 돈과 이자를 크게 넘어 그 약정은 민법 제607조·제608조에 따라 효력이 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매 잔금을 빌린 돈으로 바꾸면 소비대차가 되나요?

네, 잔금채무를 빌린 돈으로 바꾸기로 약정하면 준소비대차가 되어 소비대차의 효력이 생깁니다. 민법 제605조는 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있을 때 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정하면 소비대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 매매대금 채무가 차용금 채무로 바뀌는 것입니다.

대법원 1997. 3. 11. 선고 96다50797 판결은 매수인이 잔대금 중 일부만 내고 나머지를 월 2% 이율로 차용하는 것으로 하면서 갚지 못하면 매수한 부동산의 소유권이전등기청구권으로 대물변제하기로 한 사안에서, 차용 부분은 준소비대차이고 대물변제 부분은 대물반환의 예약에 해당한다고 판단했습니다.

못 갚으면 땅을 넘기기로 한 약정은 무효인가요?

토지의 예약 당시 가액이 빌린 돈과 이자의 합계를 넘으면 그 약정은 차주에게 불리한 것이어서 효력이 없습니다. 민법 제607조는 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 위반한 약정으로서 차주에게 불리한 것은 환매 기타 어떤 명목이라도 효력이 없다고 정합니다.

위 96다50797 판결은 민법 제607조·제608조가 준소비대차계약에 따라 차주가 반환할 차용물에도 적용된다고 보았습니다. 매매에서 생긴 잔금이라는 이유로 이 규정을 피할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제605조·제607조·제608조는 원안 당시와 같은 내용입니다.

준소비대차 이자는 얼마까지 약정할 수 있나요?

금전대차의 약정 이자는 연 20%를 넘을 수 없고, 넘는 부분은 무효입니다. 이자제한법 제2조 제1항은 연 25%를 넘지 않는 범위에서 대통령령으로 상한을 정하도록 하고, 대통령령은 이를 연 20%로 정합니다. 원안의 월 2%는 연 24%여서 지금 약정하면 연 20%를 넘는 부분이 무효가 되므로, 위 사례는 월 1.5%로 바꾸었습니다.

대물반환 약정 무효 대응 순서

• 약정 성격 확인 - 잔금을 빌린 돈으로 바꾼 약정인지 계약서와 문자로 확인합니다. 준소비대차로 인정되면 민법 제607조·제608조가 적용됩니다.
• 예약 당시 가액 자료 확보 - 약정한 날의 토지 시세를 감정가·실거래가로 정리합니다. 그 가액이 차용액과 이자의 합계를 넘는지가 효력을 가릅니다.
• 차용액·이자 계산 - 빌린 돈과 변제기까지의 이자를 더합니다. 이자는 연 20% 이내로만 계산합니다.
• 이행 거절 통지 - 매도인이 등기청구권 양도를 요구하면 약정이 무효라는 뜻을 내용증명으로 보냅니다.
• 잔금 변제와 등기 청구 - 차용금과 이자를 갚거나 공탁하고, 매도인에게 소유권이전등기를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대물반환 약정에 가등기를 했거나 매도인이 이미 제3자에게 처분했다면 등기사항증명서와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 분쟁과 소유권이전등기 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 빌린 것으로 바꾸면 무엇이 달라지나요?
  잔금채무가 소비대차 채무로 바뀝니다. 민법 제605조는 금전 지급의무가 있는 당사자들이 그 목적물을 소비대차의 목적으로 하기로 약정하면 소비대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 그 결과 민법의 소비대차 규정, 특히 제607조·제608조의 대물반환 제한이 적용됩니다.
• 대물반환 예약은 언제 무효가 되나요?
  넘기기로 한 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합계를 넘을 때입니다. 민법 제607조는 그 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 위반한 약정으로서 차주에게 불리한 것은 환매 기타 어떤 명목이라도 효력이 없다고 정합니다.
• 매매 잔금이라서 예외가 되지는 않나요?
  예외가 되지 않습니다. 대법원 1997. 3. 11. 선고 96다50797 판결은 매수인이 잔대금 일부를 차용하는 것으로 하고 갚지 못하면 매수한 부동산의 소유권이전등기청구권으로 대물변제하기로 한 약정에 대해, 민법 제607조·제608조가 준소비대차의 차용물에도 적용된다고 판단했습니다.
• 가액은 어느 시점으로 따지나요?
  대물반환을 예약한 당시의 가액으로 따집니다. 민법 제607조는 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하므로, 약정 뒤에 시세가 오르거나 내린 것은 기준이 아닙니다. 약정일 무렵의 감정가·실거래가 자료가 필요합니다.
• 약정이 무효면 빌린 돈은 안 갚아도 되나요?
  아닙니다. 무효가 되는 것은 대물반환 약정 부분이고, 준소비대차로 생긴 차용금 채무는 그대로 남습니다. 민법 제605조에 따라 소비대차의 효력이 생기므로 차용금과 유효한 범위의 이자는 갚아야 하고, 갚은 뒤 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 이자를 월 2%로 정해도 되나요?
  지금은 연 20%를 넘는 부분이 무효입니다. 이자제한법 제2조 제1항과 대통령령은 금전대차의 상한 이자율을 연 20%로 정하고, 같은 조 제3항은 이를 넘는 이자 부분을 무효로 합니다. 월 2%는 연 24%이므로 연 20%를 넘는 부분은 청구할 수 없습니다.

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