배당

가압류한 집이 다른 사람에게 팔린 뒤 새 주인의 채권자가 경매하면 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류 집행 뒤 소유권이 제3자에게 넘어갔어도 가압류채권자는 제3취득자의 채권자가 신청한 경매에서 가압류 청구금액 한도로 배당을 받을 수 있습니다. 대법원 2006다19986 판결은 가압류의 처분금지적 효력이 청구금액 한도의 교환가치에 미친다고 보았습니다. 지금은 가압류결정문에 적힌 청구금액과 배당요구 종기를 확인하십시오.

집주인이 바뀌었다고 해서 새 소유자를 상대로 가압류를 다시 하거나 경매 절차에 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 11월 지인에게 빌려준 9,000만원을 받으려고 지인 소유 아파트에 가압류를 했습니다. 지인은 2024년 4월 이 아파트를 E씨에게 팔았고, E씨가 사업자금을 빌린 F은행이 2025년 경매를 신청해 아파트가 4억원에 매각되었습니다. D씨는 이전 소유자에 대한 가압류가 새 소유자 E씨의 경매에서도 의미가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤 소유자가 바뀌면 가압류는 어떻게 되나요?

가압류는 없어지지 않고, 새 소유자는 가압류의 부담을 안은 채 소유권을 취득합니다. 가압류의 처분금지적 효력은 가압류결정 당시 청구금액 한도 안에서 목적물의 교환가치에 미칩니다. 이 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서 상대적으로 작동합니다.

가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 절차이므로, 나중에 본안 판결을 받아 본압류로 옮기면 그때까지 생긴 처분을 가압류채권자에게 주장하지 못합니다.

새 소유자의 채권자가 경매하면 배당은 어떻게 나뉘나요?

가압류채권자는 매각대금에서 가압류 청구금액을 한도로 먼저 배당받고, 새 소유자의 채권자는 그 나머지에서 배당받습니다. 대법원 2006. 7. 28. 선고 2006다19986 판결은 제3취득자의 채권자가 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대해서는 배당받을 수 없다고 보았습니다.

사례처럼 매각대금이 4억원이고 가압류 청구금액이 9,000만원이면, 집행비용 등을 빼기 전 단순 계산으로 D씨 몫 9,000만원을 먼저 떼고 남은 3억1,000만원이 F은행 등 새 소유자의 채권자에게 돌아갑니다. 실제 배당액은 집행비용과 선순위 권리에 따라 달라지고, 가압류채권자 몫은 본안 판결 확정 때까지 공탁됩니다.

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 포함됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같습니다.

청구금액보다 실제 채권이 크면 더 받을 수 있나요?

가압류 효력으로 우선하는 부분은 가압류결정 당시의 청구금액이 한도입니다. 이자나 지연손해금이 늘어 실제 채권액이 커져도 청구금액을 넘는 부분은 가압류의 처분금지적 효력으로 보호받지 못합니다. 넘는 부분은 새 소유자의 채권자들과 같은 지위에서 다투기 어렵고, 전 소유자에 대한 일반 채권으로 남습니다.

가압류 후 소유권 이전 배당 대응 순서

• 가압류결정문 확인 - 청구금액과 가압류 등기일을 확인합니다. 배당받을 수 있는 한도가 여기서 정해집니다.
• 경매 사건 확인 - 새 소유자의 채권자가 낸 경매 사건번호와 배당요구 종기를 확인합니다. 첫 경매개시결정등기 전 가압류인지가 기준입니다.
• 채권계산서 제출 - 청구금액 범위의 원금과 이자를 계산해 집행법원에 채권계산서를 냅니다. 배당표 작성 자료가 됩니다.
• 배당표 검토 - 배당기일 전에 배당표 원안을 열람해 가압류 청구금액이 반영되었는지 봅니다. 공탁 배당도 확인합니다.
• 이의와 소 제기 - 몫이 빠졌으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소 제기를 증명합니다. 이후 본안 판결로 공탁금을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유권 이전 전에 선순위 근저당이 있었거나 가압류 뒤 전 소유자와 새 소유자 사이 매매가 사해행위로 다투어지는 경우라면 등기부 순위와 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가압류와 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 소유자의 경매에 따로 배당요구를 해야 하나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 포함됩니다. 다만 채권계산서는 내는 것이 좋습니다. 청구금액 범위의 원금과 이자를 정리해 집행법원에 제출하면 배당표에 정확히 반영됩니다.
• 가압류채권자는 얼마까지 배당받나요?
  가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 매각대금에서 우선하여 배당받습니다. 그 뒤에 늘어난 이자나 청구금액을 넘는 채권은 가압류의 처분금지적 효력으로 보호받지 못합니다. 그래서 가압류 신청 단계에서 청구금액을 정확히 적어 두어야 합니다.
• 배당받은 돈을 바로 받을 수 있나요?
  가압류채권자에게 배당된 금액은 본안 판결이 확정될 때까지 공탁되는 것이 원칙입니다. 전 소유자를 상대로 대여금 소송에서 이기고 판결이 확정되면 그 판결로 공탁금 출급을 청구합니다. 본안 소송을 미루면 돈을 받는 시점도 늦어집니다.
• 새 소유자의 채권자는 무엇을 받나요?
  제3취득자의 채권자는 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위, 즉 가압류 청구금액을 뺀 나머지 금액에서만 배당받습니다. 경매로 매수인이 취득하는 대상은 목적물 전체이지만 배당 순서에서 가압류채권자 몫이 먼저 빠집니다.
• 배당표에서 제 몫이 빠졌다면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 다른 채권자에 대한 배당에 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의는 취하된 것으로 봅니다.
• 가압류는 어떤 채권으로 할 수 있나요?
  가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 부동산이나 동산 강제집행을 보전하려고 할 수 있습니다. 대여금, 물품대금, 공사대금이 대표적이고 조건이 붙었거나 기한이 차지 않은 채권도 가능합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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