배당
저당권설정계약서만 쓰고 등기를 안 했는데 경매에서 먼저 배당받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 저당권설정계약만 하고 등기를 하지 않았다면 경매에서 저당권자로서 우선 배당을 주장할 수 없습니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정하므로 설정등기가 저당권의 성립요건입니다. 지금은 대여금 채권을 증명할 계약서와 이체 내역을 모아 일반채권자로 배당요구할 수 있는지 확인하십시오.
등기 없는 채권자가 이미 진행 중인 경매에서 배당받으려면 집행력 있는 정본(판결 등)을 갖추거나 가압류를 한 뒤 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 종기가 지나면 그 경매에서는 배당받지 못합니다.
계약서가 무효가 되는 것은 아닙니다. 저당권설정계약은 채권계약으로 살아 있어서, 상대에게 설정등기를 해 달라고 요구할 권리는 남습니다.
이런 상담이 많습니다
F씨는 2023년 4월 지인에게 1억 5,000만 원을 빌려주면서 지인 소유 다세대주택에 저당권을 설정하기로 계약서를 썼습니다. 등기 비용이 아깝고 계약서만으로 충분하다고 들어 설정등기는 하지 않았습니다. 2025년 다른 채권자가 이 주택에 강제경매를 신청했고, F씨는 자신이 저당권자이니 먼저 배당받아야 한다고 생각해 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
저당권설정계약만 하면 저당권이 생기나요?
생기지 않습니다. 저당권은 물권이고, 부동산에 관한 법률행위로 물권을 얻으려면 계약에 더해 등기를 마쳐야 효력이 생깁니다. 저당권설정계약은 등기를 해 달라고 청구할 수 있는 채권적 권리만 줄 뿐입니다.
그래서 등기를 하지 않은 채 경매가 열리면 경매법원은 이 채권자를 저당권자로 보지 않습니다. 저당권의 우선변제권은 등기된 저당권에만 주어집니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 원칙을 그대로 두고 있습니다. 상속·경매·판결처럼 법률 규정에 따라 물권을 얻는 경우에는 등기 없이도 효력이 생기지만, 저당권설정은 당사자 계약에 따른 것이어서 이 예외에 들지 않습니다. 등기 비용을 아끼려고 설정등기를 미루는 사이 다른 채권자가 가압류나 저당권을 먼저 등기하면 그 사람이 앞선 순위를 차지합니다.
등기 없는 채권자는 경매에서 어떻게 배당받나요?
등기 없는 채권자는 일반채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자에 들어갑니다. 배당요구를 하려면 판결·공정증서 같은 집행력 있는 정본을 갖추거나, 경매개시결정등기 뒤에 가압류를 해 두어야 합니다.
| 구분 | 배당 지위 | 배당요구 |
|---|---|---|
| 개시결정등기 전 저당권등기 | 우선변제 | 필요 없음 |
| 개시결정등기 뒤 저당권등기 | 압류채권자에 대항 못 함 | 종기까지 필요 |
| 계약만 하고 등기 없음 | 일반채권자 | 집행권원·가압류 후 필요 |
- 개시결정등기 전 저당권등기
- 배당 지위: 우선변제
- 배당요구: 필요 없음
- 개시결정등기 뒤 저당권등기
- 배당 지위: 압류채권자에 대항 못 함
- 배당요구: 종기까지 필요
- 계약만 하고 등기 없음
- 배당 지위: 일반채권자
- 배당요구: 집행권원·가압류 후 필요
출처 - 민법 제186조, 민사집행법 제148조
일반채권자는 저당권자 등 우선권 있는 채권자가 먼저 받은 뒤 남은 돈을 채권액 비율로 나눕니다. 가압류채권자로서 배당요구를 했다면 배당금은 바로 지급되지 않고 공탁되며, 대여금 판결을 받은 뒤에 찾아갑니다. 대여금 차용증과 이체 내역이 있으면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받을 수 있지만, 종기까지 시간이 없으면 가압류 후 배당요구를 먼저 검토합니다.
지금이라도 저당권 설정등기를 받을 수 있나요?
소유자가 협조하면 경매 중에도 설정등기는 할 수 있지만, 경매개시결정등기 뒤에 설정된 저당권은 압류채권자에게 대항하지 못하고 당연 배당 대상에서도 빠집니다. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권만 배당요구 없이 배당받습니다.
소유자가 설정등기에 협조하지 않으면 저당권설정계약에 따라 설정등기 절차 이행을 청구하는 소송을 낼 수 있습니다. 다만 경매가 끝나면 부동산은 매수인에게 넘어가므로, 이 경매에서의 배당과는 별개로 봐야 합니다.
미등기 저당권 대응 순서
- 경매 진행 상황 확인 - 사건번호로 배당요구 종기를 확인합니다. 종기가 지나면 이 경매에서 배당받지 못합니다.
- 채권 증거 정리 - 차용증·저당권설정계약서·이체 내역을 모읍니다. 집행권원과 가압류 신청의 소명자료가 됩니다.
- 가압류 신청 - 경매개시결정등기 뒤라도 가압류를 해 두면 배당요구 자격이 생깁니다. 결정까지 걸리는 시간을 종기에 맞춰 계산합니다.
- 배당요구 - 종기 전에 배당요구서를 냅니다. 일반채권자로서 비율 배당을 받습니다.
- 본안 소송·설정등기 청구 - 대여금 판결을 받아 배당금을 수령하고, 필요하면 설정등기 청구도 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 설정등기를 약속한 날짜가 있거나 소유자가 고의로 등기를 미룬 사정이 있으면 계약서와 주고받은 연락을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·배당요구와 대여금 강제집행 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
담보 계약서에 도장을 받으면 담보가 생겼다고 믿는 분이 많습니다. 부동산 담보는 등기소에 올라간 순간부터 효력이 생기고, 그 전까지 계약서는 상대에게 등기를 요구할 근거에 그칩니다.
그래서 날짜가 중요합니다. 경매개시결정등기일, 배당요구 종기일, 가압류 결정일을 한 줄로 놓고 보면 무엇을 먼저 해야 하는지 드러납니다. 특히 배당요구 종기는 법원 사건 검색에 공고되므로 발견 즉시 확인해야 합니다.
일반채권자로 배당요구를 할 때는 채권 존재를 서류로 증명해야 합니다. 차용증과 이체 내역, 저당권을 설정하기로 한 계약서는 가압류 결정과 이후 대여금 판결의 증거가 되고, 판결이 있어야 공탁된 배당금을 찾아갈 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 담보를 제대로 갖추지 못한 채권자의 채권 회수 사건을 수행해 왔으며, 경매 배당요구 종기를 먼저 확인한 뒤 가압류와 배당요구, 대여금 본안 소송을 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
저당권설정계약서·차용증·대여금 이체 내역·경매 사건번호를 준비해 주시면, 배당요구 가능 여부·가압류 필요성·설정등기 청구의 실익을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성