동산·자동차

건물에 붙은 저온창고를 유체동산 경매로 산 사람이 소유자가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 저온창고가 건물 벽에 단단히 붙어 건물의 일부로 평가된다면 유체동산 경매로 낙찰받아 대금을 냈더라도 소유권을 취득하지 못합니다. 건물의 일부는 부동산이어서 법원의 부동산 집행 절차로만 강제집행할 수 있고, 하급심 판결은 동산집행으로 한 압류·매각을 직분관할 위반으로 무효라고 보았습니다. 지금은 저온창고가 건물과 분리 가능한지와 건축물대장·등기부에 건물 일부로 적혀 있는지 확인하십시오.

유체동산 경매에서 대금을 낸 사람이 있다고 해서 저당권이 사라졌다고 보실 필요는 없습니다. 건물의 일부라면 소유권은 그대로 건물 소유자에게 남습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 농협은 농산물 유통법인의 창고 건물에 근저당권을 설정했습니다. 이 건물에는 신축 때부터 벽에 판넬로 고정된 저온창고와 예냉실이 있었습니다. 2025년 법인의 다른 채권자가 저온창고를 유체동산으로 압류했고, 2026년 한 개인이 이를 1억 2천만원에 낙찰받아 대금을 냈습니다. 농협은 저온창고의 소유권이 낙찰자에게 넘어갔는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물의 일부를 유체동산으로 경매하면 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 저온창고처럼 건물과 함께 설계·신축되어 벽에 견고하게 붙어 있고 건물을 훼손하지 않고는 떼어낼 수 없다면 건물의 일부인 부동산이고, 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 해야 하므로 집행관의 동산집행으로 한 압류·매각은 직분관할을 어겨 무효입니다.

하급심 판결은 저온창고와 예냉실이 신축 당시부터 건물 외벽에 부착되었고, 건축물대장 도면과 등기부에 건물 일부로 적혀 있으며, 분리하면 건물을 손상하거나 과다한 비용이 드는 사정을 모아 건물의 일부로 보았습니다. 그 결과 유체동산 경매로 산 사람은 소유권을 얻지 못했고 저온창고는 여전히 채무자 소유로 판단되었습니다.

무엇이 유체동산이고 무엇이 건물 일부인가요?

유체동산 압류는 집행관이 물건을 점유하는 방식으로 합니다. 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것은 유체동산으로 보지만, 건물에 부합해 독립성을 잃은 설비는 여기에 해당하지 않습니다.

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 부합 규정에 따라, 건물에 부합한 저온창고는 건물과 함께 건물 소유자의 소유이고 건물에 설정된 저당권의 효력도 미칩니다. 반대로 볼트로 고정한 냉동기처럼 쉽게 떼어낼 수 있는 기계는 동산으로 볼 여지가 큽니다.

공장저당 목록에 오른 기계가 압류되면 어떻게 되나요?

결론이 다를 수 있습니다. 같은 하급심 판결은 건물 일부가 아닌 공장저당권 목적 동산이 유체동산 경매로 매각된 경우에는 압류가 당연무효는 아니고 집행에 관한 이의로 취소할 수 있을 뿐이며, 매수인이 일단 소유권을 취득한다고 보았습니다. 다만 그 사건에서는 매수인이 공장저당 사실을 알았거나 중대한 과실로 몰라 저당권을 부담한 채 취득한 것으로 판단했습니다.

그래서 저당권자는 압류된 물건이 건물의 일부인지, 건물과 별개인 공장 기계인지부터 나누어야 합니다. 건물 일부라면 소유권확인을, 별개 기계라면 매각 전 집행에 관한 이의나 저당권 확인을 검토합니다.

건물 설비 동산경매 대응 순서

• 설비 성격 확인 - 설계도면과 건축물대장에 그 설비가 건물 일부로 그려져 있는지 봅니다. 신축 당시부터 있었는지도 확인합니다.
• 분리 가능성 점검 - 떼어낼 때 건물이 손상되거나 비용이 과다한지 현장 사진과 시공업체 의견으로 정리합니다.
• 등기 기재 확인 - 건물 등기부 표시란과 공장저당 목록 기재를 확인합니다. 목록에 오른 기계는 따로 판단합니다.
• 이의 또는 소송 - 매각 전이면 집행관 처분에 대한 이의를, 매각 후면 소유권확인이나 저당권 확인 소송을 검토합니다.
• 점유 회복 - 판결을 받으면 설비를 가져가려는 매수인에게 반출 금지를 요구합니다. 필요하면 가처분을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설비가 건물 일부인지 독립한 기계인지 다툼이 크다면 현장 감정과 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당 부동산과 설비에 대한 강제집행 이의와 소유권 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 일부를 동산으로 압류하면 왜 무효인가요?
  건물의 일부는 부동산이어서 부동산에 대한 강제집행은 채권자 신청에 따라 법원이 해야 합니다. 집행관이 유체동산 집행 방식으로 압류·매각하면 직분관할을 어긴 것이어서, 하급심 판결은 이를 무효로 보았습니다.
• 저온창고가 건물 일부인지 어떻게 판단하나요?
  건물과 함께 설계·신축되었는지, 벽에 견고하게 부착되어 건물을 손상하지 않고는 분리할 수 없는지, 건축물대장 도면과 등기부에 건물 일부로 적혀 있는지를 함께 봅니다. 이런 사정이 모이면 건물 일부로 판단됩니다.
• 건물에 부합한 설비는 누구 소유인가요?
  부동산의 소유자가 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 그래서 건물에 부합한 저온창고는 건물 소유자의 소유이고, 건물에 설정된 저당권의 효력도 함께 미칩니다. 다만 타인의 권원으로 부속된 것은 예외입니다.
• 유체동산으로 보는 정착물도 있나요?
  있습니다. 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것은 민사집행법상 유체동산으로 봅니다. 건물에 부합해 독립성을 잃은 설비는 여기에 들어가지 않습니다.
• 공장저당 기계가 압류되면 어떻게 다투나요?
  건물 일부가 아닌 공장저당 목적 동산이 유체동산으로 압류된 경우 하급심은 압류가 당연무효는 아니고 집행에 관한 이의로 취소할 수 있다고 보았습니다. 그래서 매각 전에 집행관 처분에 대한 이의를 먼저 신청해 두어야 합니다.
• 이 판결은 대법원 판례인가요?
  아닙니다. 이 사례는 지방법원 단독판사의 판결로, 항소가 제기된 사건입니다. 판단 기준은 참고가 되지만 대법원 판례처럼 일반적 구속력이 있는 것은 아니므로, 비슷한 사건에서는 설비의 구조와 부착 상태를 따로 증명해야 합니다.

비슷한 상황

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