빌려준 돈·보증

지인의 전세보증금을 담보로 잡고 돈을 빌려줘도 안전한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 지인의 전세보증금 반환채권을 넘겨받거나 질권을 설정하면 담보로 삼아 돈을 빌려줄 수 있지만, 집주인에게 통지하거나 승낙을 받아야 효력이 있습니다. 민법은 채권 양도를 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 대항할 수 있게 하고, 다른 채권자와의 관계에서는 확정일자 있는 증서를 요구합니다. 지금은 지인 명의로 집주인에게 내용증명우편을 보낼 준비를 하십시오.

전세계약서 원본을 받아 두는 것만으로 담보가 생기지는 않습니다. 계약서를 가지고 있어도 집주인에게 통지하거나 승낙을 받지 않으면 집주인과 다른 채권자에게 권리를 주장할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 11월 오랜 친구에게서 사업 자금 3천만원을 빌려 달라는 부탁을 받았습니다. 친구는 2024년에 보증금 2억원으로 계약한 전세집이 있으니 전세계약서 원본을 맡기겠다고 했지만, P씨가 알아보니 계약서만으로는 집주인에게 아무 권리를 주장할 수 없었습니다. 두 사람은 보증금 반환채권 중 3천만원을 넘기는 양도계약서를 쓰고, 친구 명의로 집주인에게 내용증명우편을 보내 도달 확인을 받은 뒤 돈을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지인의 전세보증금을 담보로 돈을 빌려줘도 되나요?

빌려줄 수 있습니다. 지인이 집주인에게서 나중에 돌려받을 전세보증금은 채권이므로 양도하거나 질권을 설정해 담보로 삼을 수 있습니다. 다만 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자와 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지인이 집주인에게 양도 사실을 알리거나 집주인이 승낙해야 효력을 주장할 수 있습니다.

질권을 설정하는 방법도 같은 요건을 거칩니다. 지인이 집주인에게 질권 설정 사실을 통지하거나 집주인이 승낙해야 하고, 질권자는 보증금이 금전이므로 빌려준 돈의 한도에서 집주인에게 직접 청구할 수 있습니다.

집주인에게 통지는 어떻게 해야 효력이 있나요?

양도하는 지인이 직접 집주인에게 통지해야 하고, 다른 채권자와의 관계에서는 확정일자 있는 증서로 해야 합니다. 내용증명우편은 우체국이 날짜를 증명하므로 확정일자 있는 증서에 해당합니다. 돈을 빌려준 사람이 혼자 통지하면 양도 통지로서 효력이 없으니, 지인 명의로 보내거나 위임을 받아 보내야 합니다.

같은 보증금에 다른 채권자가 가압류를 하거나 지인이 이중으로 양도했다면, 확정일자 있는 통지가 집주인에게 도달한 일시가 빠른 쪽이 우선합니다. 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다24223 전원합의체 판결은 우열을 확정일자의 선후가 아니라 통지가 도달한 일시의 선후로 정한다고 보았습니다.

담보로 잡기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

지인이 이미 다른 사람에게 보증금 반환채권을 넘겼거나 다른 채권자가 가압류·압류를 해 두었다면 나중에 통지해도 앞서지 못합니다. 전세계약서에 양도 금지 특약이 있으면 양도할 수 없고, 다만 그 특약을 모르고 넘겨받은 사람에게는 특약으로 대항하지 못합니다. 집주인에게 다른 양도 통지나 압류 결정을 받은 적이 있는지 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증금 담보 대출 순서

• 계약 내용 확인 - 전세계약서의 보증금, 계약기간, 양도 금지 특약 유무를 확인합니다. 보증금 반환 시기가 곧 회수 시기입니다.
• 선순위 확인 - 집주인에게 다른 양도 통지나 가압류·압류 결정을 받았는지 묻습니다. 있으면 담보 가치가 줄어듭니다.
• 양도·질권 계약서 작성 - 빌려주는 금액, 변제기, 양도하는 보증금 범위를 적은 계약서를 씁니다. 차용증과 함께 보관합니다.
• 확정일자 통지 - 지인 명의로 집주인에게 내용증명우편을 보냅니다. 도달 일시가 우선순위를 정합니다.
• 반환 시점 관리 - 계약 만료 무렵 집주인에게 보증금을 직접 지급해 달라고 요청합니다. 집주인이 지인에게 먼저 주지 않도록 미리 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집이 경매에 넘어가 보증금 배당 문제가 생기거나 집주인이 통지를 무시하고 지인에게 보증금을 돌려준 경우에는 통지서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양수금·대여금 청구와 채권 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세계약서 원본만 받아 두면 안 되나요?
  담보가 되지 않습니다. 민법 제450조 제1항은 채권 양도를 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자와 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 계약서를 보관하는 것은 통지나 승낙에 해당하지 않으므로, 집주인은 지인에게 보증금을 돌려주면 그대로 책임을 벗습니다.
• 통지는 돈을 빌려준 제가 보내도 되나요?
  양도인인 지인이 보내야 합니다. 민법 제450조 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하도록 정하고 있어, 양수인이 자기 이름으로 보낸 통지는 원칙적으로 대항요건이 되지 않습니다. 지인에게서 통지 권한을 위임받아 지인 명의로 보내는 방법은 가능하므로 위임장을 받아 두십시오.
• 왜 내용증명우편으로 보내야 하나요?
  다른 채권자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서가 필요하기 때문입니다. 민법 제450조 제2항은 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 내용증명우편은 우체국이 발송일을 증명하므로 이 요건을 갖추는 가장 쉬운 방법입니다.
• 다른 채권자가 가압류를 했다면 누가 먼저인가요?
  통지와 가압류 결정이 집주인에게 도달한 일시가 빠른 쪽이 먼저입니다. 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다24223 전원합의체 판결은 확정일자의 선후가 아니라 도달 일시의 선후로 우열을 정하고, 같은 날 도달해 선후가 증명되지 않으면 동시에 도달한 것으로 추정한다고 보았습니다.
• 전세계약서에 양도 금지 특약이 있으면요?
  원칙적으로 양도할 수 없습니다. 민법 제449조 제2항은 당사자가 반대 의사를 표시한 채권은 양도하지 못한다고 정하되, 그 특약으로 선의의 제3자에게는 대항하지 못하게 합니다. 특약이 있는 줄 알고 넘겨받았다면 집주인에게 권리를 주장하기 어려우므로 계약서를 먼저 확인해야 합니다.
• 양도 대신 질권을 설정해도 되나요?
  됩니다. 민법 제349조 제1항은 지명채권 질권도 설정자가 제3채무자에게 통지하거나 승낙을 받아야 대항할 수 있게 하고, 제353조 제2항은 금전채권의 질권자가 자기 채권 한도에서 직접 청구할 수 있게 합니다. 빌려준 금액만큼만 보증금에서 받으면 되는 경우 질권이 간명합니다.

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