배당

가압류한 집을 채무자가 팔고 새 주인 근저당권자가 경매하면 나는 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류 뒤 부동산이 팔리고 새 소유자의 근저당권자가 경매를 신청해도 가압류채권자는 가압류결정 당시 청구금액 한도에서 먼저 배당받습니다. 대법원 2006다19986 판결은 새 소유자의 채권자들이 그 한도 안의 매각대금에는 배당받을 수 없다고 보았습니다. 지금은 가압류 결정문의 청구금액과 이자·비용 포함 여부부터 확인하십시오.

새 소유자를 상대로 따로 소송을 할 필요는 없습니다. 원래 채무자에 대한 판결만 있으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023. 10. 거래처 대표에게 받을 1억원으로 대표 소유 아파트를 가압류했습니다. 당시 아파트에는 다른 담보가 없었습니다. 대표는 2024. 5. 아파트를 제3자에게 팔았고, 새 소유자는 근저당권을 두 건 설정했습니다. 2026. 2. 새 소유자가 대출을 갚지 못해 근저당권자 한 곳이 임의경매를 신청했고, M씨는 본안 소송을 진행 중이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤 팔린 부동산에도 가압류 효력이 남나요?

남습니다. 가압류 뒤 채무자가 부동산을 처분해도 그 처분은 가압류채권자에게는 효력이 없습니다. 다만 절대적으로 무효가 되는 것이 아니라 가압류채권자와의 관계에서만 효력이 없고, 그 범위는 가압류결정 당시의 청구금액 한도입니다.

대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결은 가압류채권자가 판결을 받아 새 소유자가 아닌 원래 채무자를 집행채무자로 하여 가압류를 본압류로 옮기는 강제경매를 할 수 있고, 청구금액 한도 안에서는 새 소유자의 채권자가 배당에 참가할 수 없다고 보았습니다. 청구금액을 넘는 이자와 소송비용은 이 우선권에 들어가지 않습니다.

새 소유자의 근저당권자가 경매하면 가압류채권자는 얼마를 받나요?

가압류결정 당시 청구금액을 한도로 매각대금에서 먼저 배당받습니다. 대법원 2006. 7. 28. 선고 2006다19986 판결은 새 소유자의 채권자가 신청한 경매에서도 가압류의 처분금지 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선 권리를 행사하고, 새 소유자의 채권자들은 이를 받아들여야 한다고 보았습니다.

그래서 이야기 속 사례라면 매각대금에서 M씨가 청구금액 1억원 한도로 먼저 배당받고, 남는 돈이 있을 때 새 소유자의 근저당권자들이 순위대로 받습니다. 경매비용을 빼고 매각대금이 3억원이라면 M씨가 1억원, 근저당권자들이 나머지 2억원을 나눕니다. 본안 판결이 아직 없으면 M씨 몫은 공탁되었다가 판결 확정 뒤 지급됩니다.

매각되면 가압류등기는 지워지나요?

보통은 지워지지만, 매수인이 인수하는 조건으로 매각되었다면 남습니다. 매각대금이 지급되면 법원은 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁합니다. 원래 소유자를 채무자로 한 가압류도 가압류채권자가 배당에 참가해 매각으로 소멸하는 조건이면 말소 대상입니다.

반대로 집행법원이 가압류를 매수인이 인수하는 조건으로 매각을 진행했다면 가압류는 매각 뒤에도 남고, 가압류채권자는 이번 배당 대신 나중에 그 부동산에서 집행하게 됩니다. 매각물건명세서에 가압류 인수 여부가 적혀 있으므로 매각기일 전에 확인해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 진행되는 경매는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

가압류 후 소유권 이전 대응 순서

• 청구금액 확인 - 가압류 결정문의 청구금액과 원금·이자 포함 여부를 확인합니다. 우선 배당의 상한이 됩니다.
• 매각물건명세서 확인 - 가압류가 소멸 조건인지 인수 조건인지 확인합니다. 인수 조건이면 대응이 달라집니다.
• 채권계산서 제출 - 배당요구종기와 배당기일에 맞춰 채권계산서를 냅니다. 청구금액 한도 배당을 요구합니다.
• 본안 판결 확보 - 원래 채무자를 상대로 본안 판결을 받습니다. 판결 전 배당액은 공탁되었다가 확정 뒤 지급됩니다.
• 본압류 경매 검토 - 판결이 나오면 원래 채무자를 집행채무자로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 다른 경매가 늦어질 때 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 전에 설정된 선순위 담보가 있거나 새 소유자가 가압류 해방금을 공탁했다면 등기부와 공탁 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류와 부동산 경매 배당을 둘러싼 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류 뒤 처분은 완전히 무효인가요?
  아닙니다. 가압류채권자와의 관계에서만 효력이 없는 상대적 무효입니다. 새 소유자와 원래 채무자 사이의 매매는 유효하고, 가압류 청구금액을 넘는 부분에서는 새 소유자의 채권자도 권리를 행사합니다.
• 청구금액을 넘는 이자도 먼저 받나요?
  받지 못합니다. 대법원 98다43441 판결은 가압류결정 당시 청구금액이 원금만 적은 것이라면 그를 넘는 이자와 소송비용에는 가압류의 처분금지 효력이 미치지 않아 우선 배당을 받을 수 없다고 보았습니다. 나머지는 일반 순위로 다툽니다.
• 배당요구를 따로 해야 하나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 들어갑니다. 다만 배당기일 전 채권계산서를 내 두어야 원금·이자 금액 다툼을 줄일 수 있습니다. 계산서가 없으면 결정문 청구금액으로 계산합니다.
• 본안 판결 없이 배당금을 받을 수 있나요?
  바로 받지는 못합니다. 가압류채권자에 대한 배당액은 공탁되고, 본안 판결이 확정되면 그 판결을 내고 공탁금을 받습니다. 본안에서 지면 공탁금은 다른 채권자에게 추가 배당되므로 본안 소송을 서둘러야 합니다.
• 새 소유자 근저당권자는 무엇을 받나요?
  가압류 청구금액 한도의 우선 배당이 끝나고 남은 매각대금에서 순위대로 받습니다. 대법원 2006다19986 판결은 새 소유자의 채권자가 가압류의 처분금지 효력이 미치는 금액에서는 배당받을 수 없다고 보았습니다.
• 가압류는 어떤 채권으로 하나요?
  금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 부동산이나 동산 강제집행을 보전하려고 합니다. 조건이 붙었거나 기한이 차지 않은 채권도 가압류할 수 있습니다. 청구금액은 원금과 이자를 함께 적는 것이 유리합니다.

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