부동산 경매
미등기 건물을 경매하려면 건축물대장만 붙이면 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 미등기 건물 강제경매에는 건축물대장 같은 소유 증명 서류 외에 지번·구조·면적 증명 서류와 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 함께 붙여야 합니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서가 미등기 건물에 이 세 가지 서류를 요구합니다. 지금은 채무자가 건축주로 된 건축허가서나 신고필증을 구할 수 있는지 확인해 두십시오.
지번·구조·면적을 서류로 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있습니다. 법원은 집행관에게 그 조사를 맡깁니다.
건물이 등기되지 않았다고 해서 채무자 대신 소유권보존등기부터 해 둘 필요는 없습니다. 서류를 갖추면 경매개시결정 뒤 법원 촉탁으로 등기가 됩니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2024년 공사대금 8,000만원 지급 판결을 받았는데, 채무자 명의 재산은 사용승인을 받고도 보존등기를 하지 않은 2층 근린생활시설 건물뿐입니다. 건축물대장에는 채무자가 소유자로 올라 있습니다. B씨는 2025년 경매를 신청하면서 건축물대장 한 장만 내면 되는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
미등기 건물 경매에는 어떤 서류가 필요한가요?
세 가지 서류가 필요합니다. 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류입니다. 건축물대장은 앞의 두 가지를 증명하는 데 쓰일 수 있지만, 건축허가나 신고를 증명하지는 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 요건을 둡니다.
| 증명할 사항 | 서류 예 |
|---|---|
| 채무자 소유 | 건축물대장, 사용승인서 |
| 지번·구조·면적 | 건축물대장, 집행관 조사 |
| 건축허가·신고 | 건축허가서, 신고필증 |
- 채무자 소유
- 서류 예: 건축물대장, 사용승인서
- 지번·구조·면적
- 서류 예: 건축물대장, 집행관 조사
- 건축허가·신고
- 서류 예: 건축허가서, 신고필증
출처 - 민사집행법 제81조 제1항 제2호
채권자는 이 서류를 가진 공공기관에 증명을 청구할 수 있습니다. 채무자가 협조하지 않아도 건축허가서 사본이나 건축신고 내역을 행정기관에서 발급받을 수 있다는 뜻입니다. 행정기관이 발급을 미루면 판결 정본과 경매신청 예정 사실을 함께 제시해 청구 근거를 설명합니다.
지번·구조·면적 증명이 안 되면 어떻게 하나요?
경매신청과 동시에 법원에 조사를 신청하면 법원이 집행관에게 조사를 시킵니다. 집행관은 조사한 지번·구조·면적과 함께 건축허가 내용과 다른 점을 적은 서면에 도면과 사진을 붙여 법원에 냅니다.
조사 결과 건물의 지번·구조·면적이 건축허가나 신고된 내용과 같다고 인정되지 않으면 법원은 경매신청을 각하합니다. 허가받은 것보다 크게 증축했거나 층수를 늘린 건물은 이 단계에서 걸릴 수 있습니다.
건축허가 없이 지은 건물도 경매할 수 있나요?
허가나 신고 없이 지은 무허가 건물은 이 방법으로 경매할 수 없습니다. 제81조 제1항 제2호 단서는 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 요구하므로, 그 서류가 없는 건물은 부동산 강제경매 대상에서 빠집니다. 이런 건물은 토지 경매에서 법정지상권 문제로 이어지는 경우가 많아 별도 검토가 필요합니다.
채무자에게 무허가 건물만 있다면 다른 재산을 먼저 찾는 편이 빠릅니다. 건물이 서 있는 토지가 채무자 소유라면 토지를 경매할 수 있고, 채무자가 받을 임대료가 있다면 채권압류로 회수하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이 실익이 있는지는 등기부와 임대차 현황을 보고 정합니다.
미등기 건물 경매 대응 순서
- 소유 증명 확인 - 건축물대장이나 사용승인서에 채무자가 건축주·소유자로 되어 있는지 봅니다. 명의가 다르면 신청 전에 원인을 확인합니다.
- 건축허가 서류 발급 - 관할 행정기관에 건축허가서나 신고필증을 청구합니다. 채권자도 공공기관에 증명을 청구할 수 있습니다.
- 지번·구조·면적 서류 - 건축물대장이나 측량성과도로 지번·구조·면적을 증명합니다. 없으면 법원 조사를 함께 신청합니다.
- 경매 신청 - 세 가지 서류를 붙여 부동산 소재지 법원에 신청합니다. 서류가 맞으면 개시결정과 등기 촉탁이 이어집니다.
- 집행관 조사 대응 - 허가 내용과 실제 건물이 다르다는 조사 결과가 나오면 각하될 수 있습니다. 증축 여부를 미리 확인해 둡니다.
여기까지는 일반 기준이고, 허가 내용과 다르게 증축된 건물이나 건축주 명의가 채무자와 다른 건물이라면 허가 서류와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 부동산 강제경매 신청과 배당 절차를 수행합니다.
실무상 착안점
채권자들은 건축물대장에 채무자 이름이 있으면 경매가 바로 된다고 생각합니다. 미등기 건물은 소유 증명과 함께 건축허가 또는 신고 증명, 지번·구조·면적 증명을 모두 갖춰야 하고, 하나라도 빠지면 보정명령이나 각하로 시간이 늘어납니다.
신청 전에 모을 기록은 건축허가서, 사용승인서, 건축물대장, 현황 사진입니다. 발급일이 최근인 것을 써야 하고, 허가 이후 증축한 흔적이 있다면 사진에 날짜를 남겨 두어야 합니다. 채무자가 건축주 명의를 다른 사람에게 넘긴 기록이 있는지도 행정기관 서류로 확인합니다.
이 서류들은 법원이 경매개시결정을 하고 등기관에게 보존등기와 개시결정등기를 촉탁하는 근거가 됩니다. 허가 내용과 실제 건물이 같다는 점이 서류로 확인되어야 매수인이 소유권을 온전히 넘겨받을 수 있으므로, 서류의 정확성이 매각가격에도 영향을 줍니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 미등기 부동산에 대한 강제경매와 채권 회수 사건을 수행해 왔으며, 건축허가·사용승인 서류와 현황을 먼저 대조한 뒤 신청서류와 조사신청 여부를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 매각결정 집행정지 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
판결 정본·건축물대장·건축허가서·현황 사진을 준비해 주시면, 첨부서류 충족 여부·집행관 조사 필요성·허가 내용과 실제 건물의 차이를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
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