가처분

건축주 명의변경금지 가처분 뒤 다른 사람이 보존등기를 마쳤으면 말소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건축주 명의변경금지 가처분은 등기부에 공시되지 않아 제3자가 실제로 권리를 넘겨받아 보존등기를 마쳤다면 가처분을 내세워 그 등기의 말소를 구할 수 없습니다. 대법원은 이런 가처분이 결정 송달 외에 공시 방법이 없어 대물적 효력이 없다고 보았습니다. 지금은 건물이 완공됐는지와 양도인과의 계약서, 대금 지급 내역부터 확인하십시오.

가처분 위반 사실만으로 제3자의 소유권이 무효가 된다고 기대하고 말소소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 11월 공사 중인 4층 근린생활시설을 건축주 F씨에게서 18억원에 넘겨받고 대금을 모두 지급했습니다. F씨가 값이 싸다며 계약 해제를 주장하고 건축주 명의변경에 협조하지 않자, E씨는 2025년 2월 건축주명의변경금지가처분을 받았습니다. 그런데 F씨는 G회사 앞으로 건축주 명의를 바꿔 주었고, G회사가 2026년 5월 건물을 완공해 소유권보존등기까지 마쳤습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축주 명의변경금지 가처분은 왜 제3자에게 효력이 없나요?

이 가처분은 채무자에게 결정을 송달하는 것 외에는 등기부에 올릴 방법이 없어 대물적 효력이 인정되지 않습니다. 대법원은 제3자가 채무자로부터 실제로 권리를 양수해 보존등기를 마쳤다면 가처분을 내세워 권리취득의 효력을 부인할 수 없다고 보았습니다.

이와 달리 부동산의 양도나 저당을 금지하는 가처분은 등기부에 금지 사실을 기입하므로, 그 뒤에 등기를 넘겨받은 사람은 가처분채권자에게 대항하지 못합니다. 결국 차이는 등기부 공시가 있느냐입니다.

그러면 가처분을 어긴 양도인에게는 무엇을 청구하나요?

양도인이 이미 대금을 받고 건축주 지위를 넘겨주기로 해 놓고 다른 사람에게 넘겼다면 이행불능에 따른 손해배상을 청구합니다. 손해액은 보통 이행불능 당시 건물의 시가를 기준으로 계산하고, 이미 지급한 대금 반환과 함께 다툽니다.

양도인의 해제 주장이 받아들여지지 않는다면 계약은 그대로 유효하므로, 손해배상 채권을 지키기 위해 양도인의 다른 재산에 가압류를 해 두는 것이 순서입니다. 제3자가 양도인과 짜고 배임에 적극 가담했다면 그 제3자 명의 등기는 반사회적 법률행위로 무효를 다툴 여지가 있지만, 97다1907 사건에서는 적극 가담이 인정되지 않았습니다.

공사 중인 건물을 넘겨받을 때 처음부터 어떻게 해야 하나요?

건물이 사회통념상 독립한 건물로 볼 정도로 지어졌다면 미등기 건물에 대한 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 등기관은 법원 촉탁에 따라 직권으로 소유권보존등기를 하고 처분제한 등기를 기입합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」에 따른 절차입니다.

아직 골조 공사 단계라 독립한 건물로 볼 수 없다면 명의변경금지 가처분밖에 방법이 없습니다. 이때는 양도인과의 계약서에 명의변경 서류 교부 시점과 위약금을 정하고, 건축 허가 관청에 명의변경 신고 서류를 미리 받아 두는 방식으로 위험을 줄입니다.

건축주 명의변경 분쟁 대응 순서

• 공정 확인 - 건물이 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립한 건물로 볼 수 있는지 확인합니다. 그 정도라면 등기되는 가처분이 가능합니다.
• 처분금지가처분 - 미등기 건물 처분금지가처분을 신청해 직권보존등기와 가처분 기입을 받습니다. 이후 양수인에게도 대항할 수 있습니다.
• 명의변경 청구 - 양도인을 상대로 건축주 명의변경 절차 이행을 구하는 본안소송을 냅니다. 양도계약이 유효하다는 점을 먼저 확정합니다.
• 손해배상 청구 - 제3자가 보존등기를 마쳤다면 양도인에게 이행불능 손해배상을 청구합니다. 이미 지급한 대금과 시가 차액이 쟁점입니다.
• 재산 보전 - 양도인의 다른 재산에 가압류를 해 둡니다. 배상 판결을 받아도 재산이 없으면 회수가 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 양도인과 공모했거나 건축 허가 명의가 여러 번 바뀐 경우에는 허가대장과 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축주 명의변경과 신축 건물 소유권 분쟁의 가처분·본안소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의변경금지 가처분을 어긴 거래는 무효인가요?
  당연히 무효가 되지는 않습니다. 대법원 1997. 5. 7. 선고 97다1907 판결은 건축주 명의변경금지 가처분이 등기부에 공시되지 않아 대물적 효력이 없으므로, 제3자가 실제로 권리를 양수해 보존등기를 했다면 그 효력을 부인할 수 없다고 보았습니다. 가처분 위반은 채무자에 대한 손해배상 문제로 남습니다.
• 미등기 건물에도 처분금지가처분이 되나요?
  독립한 건물로 볼 수 있으면 됩니다. 부동산등기법 제66조 제1항은 등기관이 미등기부동산에 법원 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정합니다. 사용승인을 받지 않은 건물이면 그 사실이 표제부에 기록됩니다.
• 제3자가 양도인과 짰다면 달라지나요?
  다툴 여지가 생깁니다. 제3자가 양도인의 배임행위에 적극 가담했다면 이중양도가 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있습니다. 다만 대법원 1997. 5. 7. 선고 97다1907 판결 사건에서는 적극 가담이 인정되지 않았고, 단순히 먼저 양도된 사실을 알았다는 정도로는 부족합니다.
• 양도인에게 받을 손해배상은 어떻게 정하나요?
  채무불이행에 따른 손해배상입니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 건축주 지위를 넘겨주지 못하게 된 때의 건물 시가를 기준으로 하되, 이미 치른 대금과 남은 공사비를 함께 따져 정합니다.
• 양도인이 해제를 주장하면 계약이 끝나나요?
  해제 사유가 있어야 끝납니다. 대금을 모두 받은 뒤 가격이 싸다는 이유만으로는 법정 해제 사유가 되지 않는 경우가 많습니다. 해제가 무효라면 양도계약은 유효하므로, 양도인의 명의변경 거부는 채무불이행이 되고 민법 제390조의 손해배상 책임으로 이어집니다.
• 부동산 양도금지 가처분은 효력이 다른가요?
  다릅니다. 민사집행법 제305조 제3항은 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때 등기부에 그 사실을 기입하도록 정합니다. 등기부에 오른 뒤 소유권을 넘겨받은 사람은 가처분채권자가 본안에서 이기면 그 등기의 말소를 피하기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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