가처분

경매로 산 토지 위 미등기 건물에도 처분금지가처분이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 미등기 건물도 채무자 소유와 건축허가 또는 건축신고 사실을 서류로 증명하면 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제81조가 정한 서류를 갖추면 등기관이 직권으로 보존등기를 하고 가처분 등기를 기입합니다. 지금은 구청에서 그 건물의 건축신고 서류를 발급받을 수 있는지 확인해 두십시오.

등기가 없다고 해서 먼저 건물 소유자 명의로 보존등기를 해 달라는 소송부터 낼 필요는 없습니다. 요건 서류를 갖추면 가처분 등기를 하면서 등기관이 직권으로 보존등기를 합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025. 10. 법원 경매에서 토지를 3억원에 낙찰받았는데, 그 위에 전 토지 소유자의 동생이 지은 창고 건물이 등기 없이 서 있었습니다. 2026. 3. 건물 소유자를 상대로 건물철거와 토지인도 소송을 냈지만, 상대방이 창고를 다른 사람에게 넘기겠다고 말하고 다닌다는 이야기를 들었습니다. 창고는 건축신고를 마친 건물이어서 구청에 건축신고 서류와 건축물 현황을 확인할 수 있는 상황입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물에도 처분금지가처분을 신청할 수 있나요?

네, 그 건물이 채무자 소유이고 건축허가나 건축신고를 받은 건물이라는 점을 서류로 증명하면 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 등기되지 않은 건물을 강제경매할 때 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙이도록 정하고, 보전처분 집행에도 이를 준용합니다.

부동산 처분금지가처분은 등기부에 금지 사실을 기입하는 방식으로 집행됩니다. 등기관은 법원의 촉탁으로 미등기 부동산에 처분제한 등기를 할 때 직권으로 소유권보존등기를 하고 그 뒤에 가처분 등기를 기입합니다. 그래서 채무자 명의 보존등기가 먼저 되어 있지 않아도 됩니다.

건물의 구조나 면적을 증명할 서류가 없으면 어떻게 하나요?

가처분 신청과 동시에 집행법원에 그 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 하게 합니다. 채권자는 건축물대장 등을 관리하는 공공기관에 필요한 사항을 증명해 달라고 청구할 수도 있습니다.

다만 건축허가나 건축신고 자체가 없는 무허가 건물은 이 방식으로 가처분 등기를 하기 어렵습니다. 이 경우에는 등기 대신 점유이전금지가처분처럼 건물을 현재 상태로 묶는 다른 가처분을 검토합니다.

건물철거 소송 중에 왜 가처분이 필요한가요?

소송 중에 건물 소유자가 바뀌면 판결을 받아도 새 소유자에게 철거를 집행하기 어려워지기 때문입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 철거 청구의 상대방을 고정하는 목적이 여기에 해당합니다.

가처분으로 부동산의 양도를 금지하면 법원은 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 합니다. 가처분 등기 뒤에 건물을 넘겨받은 사람은 가처분 채권자에게 그 취득을 내세우기 어렵습니다.

미등기 건물 처분금지가처분 대응 순서

• 소유자 특정 - 누가 건물을 지었고 지금 누구 소유인지 건축신고서, 건축주 명의로 확인합니다. 채무자를 잘못 지정하면 가처분이 효력을 갖기 어렵습니다.
• 공적 서류 발급 - 구청에서 건축허가·신고 서류와 건축물 현황 자료를 받습니다. 채권자도 공공기관에 증명을 청구할 수 있습니다.
• 조사 신청 - 지번·구조·면적 서류가 없으면 가처분 신청과 함께 집행법원에 조사를 신청합니다.
• 가처분 신청 - 철거 소송의 청구와 같은 피보전권리를 적고, 처분 우려 정황을 소명합니다.
• 등기 확인 - 결정 후 직권 보존등기와 가처분 등기가 기입됐는지 등기사항증명서로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 증축돼 신고 내용과 실제가 다르거나 여러 사람이 공동으로 지은 건물이라면 건축 서류와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물철거·토지인도 소송과 그에 필요한 보전처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 건물 가처분에 필요한 서류는 무엇인가요?
  세 가지입니다. 건물이 채무자 소유임을 증명할 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류입니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서가 정한 서류이고 보전처분 집행에도 준용됩니다.
• 건물 소유자 명의로 먼저 등기해야 하나요?
  아닙니다. 등기관이 미등기 부동산에 법원 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한 등기를 명하는 법원 재판에 따라 소유권 등기를 한다는 뜻을 기록합니다. 채권자가 따로 보존등기 소송을 낼 필요는 없습니다.
• 구조나 면적 서류가 없으면 방법이 없나요?
  있습니다. 가처분 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 하게 해야 합니다. 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 해당 사항의 증명을 청구할 수도 있습니다.
• 무허가 건물도 처분금지가처분이 되나요?
  등기 방식의 처분금지가처분은 어렵습니다. 건축허가나 건축신고를 증명할 서류가 요건이기 때문입니다. 무허가 건물이라면 점유이전금지가처분으로 현재 점유 상태를 고정하고, 철거 판결 후 집행하는 방법을 검토합니다.
• 가처분 뒤에 건물을 산 사람에게도 철거할 수 있나요?
  가처분 등기 뒤에 건물을 넘겨받은 사람은 가처분 채권자에게 그 취득을 내세우기 어렵습니다. 가처분으로 부동산의 양도를 금지하면 법원이 등기부에 그 사실을 기입하게 하므로, 가처분 등기일이 기준이 됩니다. 다만 집행 단계에서 승계집행문이 필요한지는 따로 확인합니다.
• 철거 소송만 내고 가처분을 안 하면 어떻게 되나요?
  소송 중 소유자가 바뀌면 판결을 새 소유자에게 바로 집행하기 어려울 수 있습니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 하는 것이므로, 처분 우려 정황이 있으면 소송과 함께 신청하는 편이 안전합니다.

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