부동산 경매

낙찰받은 땅에 건물이 있으면 땅 전체 인도집행을 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 땅 위에 건물이 있어도 건물과 그 사용에 필요한 땅만 빼고 나머지 땅은 인도집행을 받을 수 있습니다. 대법원은 토지 인도집행에서 일부만 집행할 수 있으면 채권자가 원하지 않는 특별한 사정이 없는 한 가능한 부분을 집행해야 한다고 했습니다. 지금은 땅 위 구조물이 쉽게 옮길 수 있는 물건인지, 지붕과 벽이 있는 건물인지부터 사진으로 확인하십시오.

땅 위에 놓인 컨테이너나 이동식 화장실마다 철거 판결을 따로 받을 필요는 없습니다. 쉽게 옮길 수 있는 물건이면 집행관이 치우고 땅을 넘겨줍니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 2025년 경매로 임야 1만㎡ 가까이를 낙찰받아 지분을 절반씩 이전받았습니다. 전 소유자가 운영하던 시설의 관리업체가 땅 일부에 이동식 화장실, 휴게실, 지붕과 벽이 있는 100㎡ 남짓의 관리사무소를 두고 버텼습니다. B씨 부부는 인도명령을 받아 집행을 맡겼지만, 집행관은 옮길 수 없는 건물이 있다며 땅 전체의 인도집행을 하지 않았습니다. 부부는 관리사무소 부분을 빼고라도 나머지 땅을 먼저 넘겨받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 위에 컨테이너나 이동식 화장실이 있어도 인도집행이 되나요?

됩니다. 땅에서 쉽게 떼어 낼 수 있거나 기둥·지붕·주벽이 없어 독립된 건물로 볼 수 없는 구조물은 동산에 불과하므로, 집행관은 이를 치워 채무자에게 넘기고 땅을 인도해야 합니다. 구조물이 있다는 이유로 인도집행을 거절할 수 없습니다.

강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도합니다. 채무자가 없으면 같이 사는 친족이나 대리인에게 넘기고, 그마저 없으면 채무자 비용으로 보관합니다. 위 결정 사안에서도 대법원은 이동식 화장실과 휴게실은 땅에서 쉽게 분리할 수 있는 동산으로 보았습니다.

땅 위에 건물이 있으면 집행관이 집행을 거부할 수 있나요?

전부 거부할 수는 없습니다. 건물과 그 건물을 쓰는 데 필요한 범위의 땅만 빼고, 나머지 땅은 채권자가 원하지 않는다는 특별한 사정이 없는 한 인도집행을 해야 합니다. 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정이 이 기준을 밝혔습니다.

토지 인도를 명한 집행권원의 효력은 그 위의 건물에는 미치지 않습니다. 그래서 지붕과 벽을 갖춘 관리사무소 같은 건물은 토지 인도명령만으로 철거하거나 비울 수 없습니다. 그러나 대법원은 목적물 중 일부만 집행할 수 있을 때에는 집행이 가능한 부분을 집행해야 한다고 보았습니다. 이때 제외되는 땅은 건물 용도에 따라 현상 유지에 일반적으로 필요한 범위로 한정됩니다.

위 사건에서 채권자들은 관리사무소 사용에 필요한 범위를 빼고 나머지를 집행해 달라는 뜻을 분명히 밝혔습니다. 대법원은 이를 살피지 않고 이의신청을 모두 기각한 원심결정을 파기하고 사건을 지방법원에 돌려보냈습니다. 얼마만큼의 땅이 인도 대상이 될지는 환송 뒤 심리에서 정해집니다.

집행관이 집행을 거부하면 어떻게 다투나요?

집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행을 미루면 집행법원에 집행에 관한 이의를 신청할 수 있습니다. 이의신청서에는 일부라도 집행을 원한다는 뜻과 제외할 범위를 적어 두는 편이 좋습니다.

이의신청을 기각한 결정에 대해 위 사건 채권자들은 대법원에 특별항고를 했습니다. 특별항고는 재판에 영향을 미친 헌법위반 등을 이유로 할 때만 할 수 있고, 재판이 고지된 날부터 1주 안에 내야 하는 불변기간입니다.

건물이 서 있는 땅은 어떻게 되찾나요?

건물과 그 부지는 건물 철거와 토지 인도를 명하는 판결 같은 별도의 집행권원이 있어야 집행할 수 있습니다. 건물 소유자를 상대로 철거·토지인도 소송을 내고, 그동안의 사용료는 부당이득으로 함께 청구하는 방식이 일반적입니다.

경매 토지 인도집행 대응 순서

• 현장 구조물 확인 - 땅 위 구조물마다 기초, 지붕, 벽이 있는지 사진으로 남깁니다. 동산인지 건물인지에 따라 집행 방법이 갈립니다.
• 인도명령 신청 - 대금을 낸 뒤 6월 이내에 인도명령을 신청합니다. 이 기간이 지나면 인도소송으로 가야 합니다.
• 일부 집행 의사 표시 - 집행 위임서에 건물 부분을 빼고라도 집행을 원한다고 적습니다. 일부 집행 거부를 막는 근거가 됩니다.
• 집행에 관한 이의 - 집행관이 전부 거부하면 집행법원에 이의를 신청합니다. 거부 사유가 적힌 인도불능조서를 함께 냅니다.
• 건물 철거 소송 - 남은 건물은 철거·토지인도 소송으로 해결합니다. 판결이 나야 건물 부지까지 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 위 건물에 법정지상권이나 유치권이 주장되거나 소유자가 따로 있으면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인도명령·명도 집행과 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물인지 동산인지는 무엇으로 나누나요?
  땅에서 쉽게 떼어 낼 수 있는지, 기둥과 지붕과 주벽이 있는지로 나눕니다. 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정은 이동식 화장실과 휴게실은 쉽게 분리되는 동산으로, 지붕과 주벽이 있는 약 100㎡의 관리사무소는 쉽게 분리할 수 없는 건물로 보았습니다.
• 동산을 치운 뒤 그 물건은 어떻게 되나요?
  집행관이 채무자에게 넘겨줍니다. 민사집행법 제258조에 따라 채무자가 없으면 같이 사는 친족이나 대리인, 고용인에게 넘기고, 그런 사람도 없으면 채무자 비용으로 보관합니다. 채무자가 찾아가지 않으면 집행법원 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지를 공탁합니다.
• 건물 부분을 빼면 땅을 얼마나 빼나요?
  건물 자체와 그 건물 용도에 따라 현상 유지에 일반적으로 필요하다고 인정되는 범위의 땅만 뺍니다. 위 결정은 이 범위를 제외한 나머지 땅은 인도집행이 가능하면 집행해야 한다고 보았습니다. 구체적인 면적은 건물 쓰임새와 출입로 등을 보고 개별적으로 정해집니다.
• 인도명령 신청 기간을 넘기면 어떻게 하나요?
  인도소송을 내야 합니다. 민사집행법 제136조 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 법원이 채무자·소유자·점유자에게 인도명령을 할 수 있다고 정합니다. 이 기간이 지나면 소유권에 기한 인도청구 소송으로 판결을 받아 집행해야 하므로 시간이 더 걸립니다.
• 집행관 처분에 대한 이의는 어디에 내나요?
  집행법원에 냅니다. 민사집행법 제16조 제3항은 집행관이 집행 위임을 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 법원에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 법원은 재판에 앞서 집행 정지나 계속 같은 잠정처분을 할 수도 있습니다.
• 이의신청이 기각되면 더 다툴 수 있나요?
  불복할 수 없는 결정이라면 대법원에 특별항고를 할 수 있습니다. 민사소송법 제449조는 재판에 영향을 미친 헌법위반 등이 있을 때만 특별항고를 허용하고, 재판이 고지된 날부터 1주 이내에 내도록 정합니다. 위 결정도 특별항고 사건이었습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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