대출이 시세보다 많으면 사해행위가 안 되나요?

되지 않습니다. 피담보채권액이 부동산 가액을 넘는 경우에는 그 부동산을 양도해도 일반 채권자의 공동담보가 줄어들지 않으므로 사해행위에 해당하지 않습니다. 다만 저당권이 여러 개라면 모두 합산해 비교하고, 기준은 양도 당시입니다.

담보 한도와 실제 잔액 중 무엇을 빼나요?

실제로 남아 있던 피담보채권액을 뺍니다. 근저당권 등기에 적힌 금액은 담보 한도일 뿐이어서 실제 채무보다 크게 등기되는 경우가 많습니다. 금융기관에 대한 사실조회나 부채증명으로 양도 당시 잔액을 확인합니다.

임금채권자는 결론이 다른가요?

대법원은 저당권보다 우선하는 임금채권을 가진 사람에게만 따로 사해행위가 된다고 볼 수 없다고 했습니다. 피담보채권액이 시가를 넘는 부동산의 양도는 누구에 대해서도 사해행위가 아니라는 취지입니다. 우선권 있는 채권은 경매 배당 단계에서 다툽니다.

저당권이 소송 중 말소되면요?

사해행위 뒤 변론종결 전에 저당권이 변제로 말소되었다면 등기를 통째로 되돌리는 것은 공평하지 않아 가액배상을 구하는 것이 일반적입니다. 가액은 시가에서 말소된 피담보채권액을 뺀 금액과 채권자의 채권액 중 적은 금액이 기준입니다.

취소하면 저만 배당받나요?

아닙니다. 사해행위취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 등기를 채무자 앞으로 되돌려 경매를 하면 다른 채권자도 배당요구를 해 함께 배당을 받을 수 있습니다. 가액배상금은 소송을 낸 채권자가 먼저 받게 되는 경우가 많습니다.

소는 언제까지 내야 하나요?

취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 채무자가 부동산을 넘긴 사실과 그것이 채권자를 해한다는 사정을 안 날부터 1년이 흐르므로, 등기부를 확인한 날을 기록해 두십시오.

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근저당 있는 부동산을 제3자에게 넘겼는데 사해행위 취소 범위는 어디까지인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

저당권이 설정된 부동산을 채무자가 제3자에게 양도했다면, 사해행위는 시가에서 저당권의 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립합니다. 저당권자가 먼저 변제받는 부분은 일반 채권자의 공동담보가 아니기 때문이고, 피담보채권액이 시가를 넘으면 사해행위가 아닙니다. 지금은 양도 당시 대출 잔액과 부동산 시가부터 확인하십시오.

기한

사해행위취소의 소는 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 매매 등 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 저당권 금액을 계산하느라 소 제기를 미루지 않도록 등기부부터 확보하십시오.

저당권이 잡혀 있다는 이유만으로 사해행위취소를 포기할 필요는 없습니다. 시세가 피담보채권액보다 크면 그 차액만큼은 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

자재상 A씨는 2024년 인테리어업자에게 자재대금 1억원을 받지 못했습니다. 인테리어업자는 2025년 3월 시가 5억원 상가를 지인에게 넘겼는데, 그 상가에는 은행 대출 잔액 3억 2,000만원의 근저당권이 있었습니다. A씨는 상가 전체를 되찾을 수 있는지, 대출이 있어 소송을 해도 소용이 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 잡힌 부동산을 팔았는데 사해행위가 되나요?

시세가 저당권의 피담보채권액보다 크다면 그 차액 범위에서 사해행위가 됩니다. 저당권이 설정된 부동산을 양도한 경우 사해행위는 그 부동산의 시가에서 피담보채권액을 뺀 잔액의 범위에서만 성립합니다. 피담보채권액이 시가를 넘는다면 그 양도는 사해행위가 아닙니다.

이유는 저당권자가 그 부동산에서 다른 채권자보다 먼저 변제를 받기 때문입니다. 저당권자가 우선 가져갈 부분은 일반 채권자의 공동담보가 될 수 없으므로, 그 부분까지 되돌려도 일반 채권자에게는 이익이 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제356조와 제406조는 원안 당시와 같습니다.

취소 범위는 시세에서 무엇을 빼고 계산하나요?

시가에서 사해행위 당시 남아 있던 저당권의 피담보채권액을 뺍니다. 근저당권이라면 등기부에 적힌 담보 한도가 아니라 실제 남아 있던 채무액이 기준이 됩니다. 담보 한도는 보통 대출금보다 크게 잡혀 있어 그대로 빼면 취소 범위가 실제보다 줄어듭니다. 그래서 금융기관의 대출 잔액 확인서나 부채증명이 필요합니다.

시가 5억원 상가의 공동담보 범위

시가 5억원 상가의 공동담보 범위
시가	50,000만원
대출 잔액(저당권)	32,000만원
사해행위 성립 범위	18,000만원

단순 예시 계산

예를 들어 시가 5억원 상가에 대출 잔액 3억 2,000만원의 근저당권이 있었다면, 사해행위가 성립하는 범위는 1억 8,000만원입니다. 채권자의 채권액이 이보다 적으면 채권액 범위에서 취소를 구합니다.

등기 말소와 가액배상 중 어느 방법으로 되돌리나요?

원상회복은 원칙적으로 수익자 명의 소유권이전등기를 말소하는 방법으로 합니다. 다만 저당권이 설정된 부동산에서 사해행위가 일부에만 성립하는 경우, 등기를 통째로 되돌리면 공동담보가 아니었던 부분까지 회복되는 문제가 생깁니다.

그래서 사해행위 뒤 변론종결 전에 저당권이 변제 등으로 말소되었다면 원물반환 대신 차액 범위의 가액배상을 청구하는 것이 일반적입니다. 저당권이 변론종결 때까지 남아 있다면 등기 말소로 원상회복하되, 취소 범위는 잔액으로 제한됩니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다.

저당권 있는 부동산 사해행위 대응 순서

등기부 확보 - 양도 당시와 현재의 등기부를 떼어 봅니다. 저당권이 남아 있는지가 원상회복 방법을 정합니다.
대출 잔액 확인 - 사해행위 당시 피담보채권 잔액을 부채증명이나 사실조회로 확인합니다. 담보 한도와 다를 수 있습니다.
시가 산정 - 감정이나 실거래가로 시가를 확인합니다. 시가에서 잔액을 뺀 금액이 취소 범위입니다.
청구취지 결정 - 저당권이 남아 있으면 등기 말소, 말소되었으면 가액배상을 구합니다. 변론종결 전에 확정합니다.
집행과 배당 - 판결 뒤 등기를 되돌려 경매를 신청하거나 가액배상금을 추심합니다. 다른 채권자도 배당에 참가할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권자가 수익자 본인이거나 임금채권처럼 저당권보다 우선하는 채권이 있다면 등기부와 채권 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

실무상 착안점

채권자들은 채무자가 부동산을 넘긴 사실만 보고 전부 되돌릴 수 있다고 생각합니다. 그러나 근저당권이 붙어 있으면 되돌릴 수 있는 범위는 시세에서 대출 잔액을 뺀 부분뿐입니다. 대출이 시세보다 많았다면 소송을 해도 얻을 것이 없으므로, 소를 내기 전에 계산부터 해야 합니다.

계산의 기준은 양도 당시의 숫자입니다. 양도일의 대출 잔액, 그 무렵 실거래가, 그 뒤 저당권이 갚아져 말소된 날짜를 모두 확인해야 합니다. 등기부에 적힌 담보 한도는 실제 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통이어서, 금융기관 사실조회로 잔액을 따로 확인합니다.

이 자료는 취소 범위와 가액배상 금액을 정하는 근거가 되고, 저당권이 말소된 경우 원물반환 대신 가액배상을 구하는 이유가 됩니다. 판결로 가액배상금이 정해지면 수익자의 예금이나 다른 부동산을 압류해 회수합니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서·대출 잔액 자료·부동산 시세 자료·채권 증빙을 준비해 주시면, 사해행위 성립 여부·취소 범위 계산·원물반환과 가액배상 중 원상회복 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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