재산 찾기

매매예약 가등기 뒤 본등기, 사해행위는 언제를 기준으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가등기에 기해 본등기가 됐다면 사해행위인지는 본등기가 아니라 가등기의 원인인 매매예약 당시를 기준으로 판단합니다. 두 원인행위가 명백히 다른 경우가 아니면 이 기준이 적용된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 등기부에서 가등기의 원인일자와 내 채권 발생일을 비교해 보십시오.

본등기가 최근에 됐다고 해서 그 날짜만 보고 소송 가능 여부를 판단할 필요는 없습니다. 등기부의 가등기 원인일자부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에게 공사대금 8천만원을 받을 채권이 생겼습니다. 그런데 B씨 소유 토지에는 2023년 11월 매매예약을 원인으로 C씨 명의 가등기가 되어 있었고, 2025년 8월 그 가등기에 기해 C씨 앞으로 본등기가 됐습니다. A씨는 본등기가 자기 채권 뒤에 됐으니 사해행위로 취소할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤 본등기가 됐으면 사해행위는 언제를 기준으로 따지나요?

가등기의 원인인 법률행위 당시를 기준으로 따집니다. 가등기에 기해 본등기가 된 경우, 가등기의 원인인 법률행위와 본등기의 원인인 법률행위가 명백히 다른 것이 아닌 한 사해행위 요건을 갖추었는지는 가등기 원인행위 당시를 기준으로 판단한다는 것이 대법원 판례입니다. 가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다.

그래서 채무초과 상태였는지, 채무자가 채권자를 해함을 알았는지도 매매예약을 한 날 기준으로 봅니다. 97다51919 판결 사안에서는 가등기 당시 채무자가 다른 부동산을 여럿 가지고 있었고 17일 뒤 2억5천만원의 환지청산금을 받았으므로 무자력이 아니었다며 사해행위를 부정했습니다.

매매예약이 내 채권보다 먼저라면 취소할 수 없나요?

원칙적으로 취소할 수 없습니다. 사해행위 취소로 보호받는 채권은 원칙적으로 사해행위 전에 생긴 채권이어야 하고, 가등기 사안에서는 그 사해행위 시점이 매매예약 같은 가등기 원인행위 때이기 때문입니다. 내 채권이 매매예약 뒤에 생겼다면 본등기가 내 채권 뒤에 됐더라도 원칙적으로 취소 대상이 아닙니다.

예외는 가등기 원인행위와 본등기 원인행위가 명백히 다른 경우입니다. 예를 들어 채권담보용 가등기를 했다가 나중에 새로 대물변제 약정을 해서 본등기를 했다면, 본등기 원인행위를 따로 사해행위로 볼 여지가 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제406조는 원안 당시와 같습니다.

제척기간도 매매예약 때부터 계산하나요?

네. 가등기와 본등기의 원인이 명백히 다르지 않다면 가등기 원인행위를 제쳐 두고 본등기 행위만 사해행위로 볼 수 없으므로, 본등기 때부터 따로 제척기간이 진행하지 않습니다. 법률행위가 있은 날부터 5년은 매매예약일부터 셉니다.

취소원인을 안 날부터 1년도 함께 봅니다. 채권자가 가등기 사실과 채무자의 사해의사를 안 날부터 1년이 지나면, 본등기가 그 뒤에 됐더라도 소를 낼 수 없습니다. 매매예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때 매매의 효력이 생깁니다.

가등기 사해행위 판단 대응 순서

• 등기부 원인일자 확인 - 가등기의 원인과 원인일자, 본등기의 원인과 원인일자를 비교합니다. 둘이 같은 거래에서 나왔는지가 출발점입니다.
• 내 채권 발생일 정리 - 차용증·거래명세로 내 채권이 언제 생겼는지 확정합니다. 매매예약보다 앞서야 원칙적으로 다툴 수 있습니다.
• 당시 재산 상태 조사 - 매매예약 당시 채무자의 다른 재산과 부채를 조사합니다. 무자력이 아니었다면 사해행위가 부정됩니다.
• 제척기간 계산 - 매매예약일부터 5년, 안 날부터 1년을 계산합니다. 본등기일은 기준이 아닙니다.
• 원인 차이 주장 검토 - 본등기 원인이 새로운 약정이라는 자료가 있으면 별도 사해행위로 주장합니다. 계약서와 대금 흐름이 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 분명하지 않거나 본등기 원인이 새 약정으로 보일 때는 가등기 계약서와 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기가 내 채권 뒤면 사해행위인가요?
  그것만으로는 아닙니다. 가등기에 기해 본등기가 된 경우 사해행위 요건은 가등기의 원인인 법률행위 당시를 기준으로 판단합니다. 매매예약이 내 채권보다 먼저라면, 두 원인행위가 명백히 다른 경우가 아닌 한 본등기가 늦게 됐어도 원칙적으로 취소 대상이 아닙니다.
• 가등기와 본등기 원인이 다르면요?
  가등기 원인행위와 본등기 원인행위가 명백히 다른 경우에는 본등기 원인행위를 따로 사해행위로 볼 수 있습니다. 예컨대 담보 목적 가등기 뒤에 새로 대물변제 약정을 하고 본등기를 했다면 그 약정 시점을 기준으로 판단할 여지가 있습니다. 계약서와 대금 흐름이 증거가 됩니다.
• 제척기간은 본등기일부터 세나요?
  아닙니다. 가등기와 본등기의 원인이 명백히 다르지 않다면 본등기 행위만 사해행위로 볼 수 없으므로 본등기 때부터 따로 제척기간이 진행하지 않습니다. 법률행위가 있은 날부터 5년은 매매예약 같은 가등기 원인행위 날부터 계산합니다.
• 무자력은 언제 기준으로 보나요?
  가등기 원인행위 당시 기준입니다. 대법원 97다51919 판결은 가등기 당시 채무자가 여러 부동산을 가지고 있었고 17일 뒤 2억5천만원의 환지청산금을 받은 사정을 들어 무자력이 아니었다고 보고 사해행위를 부정했습니다. 당시 재산 자료를 모아야 합니다.
• 본등기 순위는 어떻게 되나요?
  가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 그래서 가등기 뒤에 설정된 가압류나 근저당은 본등기가 되면 뒤로 밀리거나 직권 말소될 수 있습니다. 채권자는 가등기 뒤에 가압류를 했더라도 보호받지 못할 수 있습니다.
• 취소원인을 안 날은 언제인가요?
  채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 했다는 사실을 채권자가 안 날입니다. 가등기가 된 등기부를 보고 채무자의 무자력까지 알았다면 그날부터 1년 안에 소를 내야 합니다. 본등기를 기다리다가 이 기간이 지나면 소가 부적법해집니다.

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