재산 찾기

빚진 사람이 하나뿐인 부동산을 신탁회사에 신탁했다면 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 빚을 갚지 않은 채무자가 하나뿐인 부동산을 신탁하고 수탁자 앞으로 등기를 넘겼다면 채권자를 해하는 사해행위가 되어 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 이런 신탁계약을 사해행위로 보았고, 현행 신탁법은 수탁자가 선의이더라도 사해신탁 취소를 허용합니다. 지금은 신탁원부로 수익자가 누구이고 언제 수익권을 취득했는지부터 확인하십시오.

신탁회사가 신탁 사정을 몰랐다는 답변을 받았다고 소송을 포기할 필요는 없습니다. 현행법은 수탁자의 선의와 관계없이 취소를 허용합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 공사업체 두 곳은 2024년 6월 건축주 B씨의 건물 공사를 마쳤지만 공사대금 3억 4,000만원을 받지 못했습니다. B씨는 2025년 3월 대금을 갚지 않은 채 자기에게 남은 하나뿐인 재산인 그 건물과 대지를 부동산신탁회사에 신탁하고 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 넘겼으며, 수익자는 B씨 자신으로 정했습니다. A씨는 2025년 8월 신탁원부를 떼어 보고 신탁회사에 문의했는데, 신탁회사는 공사대금 사정을 몰랐다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산을 신탁하면 왜 사해행위가 되나요?

신탁하면 부동산의 소유 명의가 수탁자에게 넘어가 채권자들이 그 부동산에 강제집행할 수 없게 되기 때문입니다. 대법원 1999. 9. 7. 선고 98다41490 판결은 채무자가 빚을 갚지 않은 채 하나뿐인 재산인 부동산에 관해 제3자와 신탁계약을 맺고 그 제3자 명의로 소유권이전등기를 마친 경우, 그 신탁계약은 채권자를 해함을 알고 한 사해행위라고 보았습니다.

신탁의 목적이 건물 신축 자금 조달이나 분양 관리라 하더라도, 채무초과 상태에서 남은 재산을 신탁해 채권자들이 손댈 수 없게 했다면 사해행위가 될 수 있습니다.

수탁자가 사정을 몰랐어도 취소할 수 있나요?

있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「신탁법」은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정한 경우, 채권자는 수탁자가 선의일지라도 수탁자나 수익자에게 민법 제406조 제1항의 취소와 원상회복을 청구할 수 있다고 정합니다. 원안 사건 당시에는 이 조항이 없어 민법의 채권자취소권으로 다투었고, 2011년 신탁법 전부개정으로 사해신탁 규정이 지금 형태가 되었습니다.

다만 수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소를 구할 수 없습니다. 수익자가 여러 명이고 일부만 사정을 몰랐다면 사정을 안 수익자만을 상대로 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다.

원상회복은 어떻게 하나요?

원칙은 수탁자 명의의 등기를 말소해 부동산을 채무자 명의로 돌리는 것입니다. 수탁자가 선의라면 현존하는 신탁재산의 범위에서 원상회복을 청구할 수 있습니다. 신탁 뒤 수탁자가 대출을 받아 담보를 설정하는 등 신탁재산이 줄었다면 그 범위가 제한됩니다.

부동산에 저당권이 있었는데 신탁 뒤 변제로 말소됐다면, 98다41490 판결에 따라 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 한도에서 신탁계약을 취소하고 가액배상을 구하게 되며, 가액은 사실심 변론 종결 때를 기준으로 계산합니다.

사해신탁 취소 대응 순서

• 신탁원부 발급 - 등기소에서 신탁원부를 떼어 위탁자·수탁자·수익자와 신탁 목적을 확인합니다.
• 채무초과 확인 - 신탁 당시 채무자의 재산과 채무를 정리합니다. 사해행위 성립의 전제입니다.
• 수익자 인식 확인 - 수익자가 수익권 취득 당시 사정을 알았는지 보여 줄 자료를 모읍니다.
• 처분금지가처분 - 수탁자가 신탁재산을 처분하지 못하도록 가처분을 먼저 신청합니다.
• 취소 소송 제기 - 수탁자와 악의의 수익자를 상대로 신탁계약 취소와 등기말소 또는 가액배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁이 분양형 개발 신탁이어서 수분양자 등 선의의 제3자가 얽혀 있거나 우선수익자인 금융기관이 있으면 신탁원부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위·사해신탁 취소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁회사가 몰랐다고 하면 취소가 안 되나요?
  취소할 수 있습니다. 신탁법 제8조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정했다면 수탁자가 선의이더라도 수탁자나 수익자에게 취소와 원상회복을 청구할 수 있다고 정합니다. 수탁자의 선의는 원상회복 범위를 현존 신탁재산으로 제한하는 데 영향을 줍니다.
• 수익자가 몰랐다면 어떻게 되나요?
  수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소를 구할 수 없습니다. 수익자가 여러 명이고 일부만 몰랐다면 사정을 안 수익자만 상대로 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다. 수익자가 채무자 자신이라면 이 제한은 문제 되지 않습니다.
• 하나뿐인 재산이 아니어도 사해행위가 되나요?
  될 수 있습니다. 사해행위의 기준은 처분으로 채무자가 채무초과 상태가 되거나 그 상태가 심해졌는지입니다. 대법원 1999. 9. 7. 선고 98다41490 판결은 하나뿐인 부동산을 신탁한 사안이었지만, 다른 재산이 있어도 채무를 갚기에 부족하다면 같은 판단이 가능합니다.
• 저당권이 있던 부동산이면 어떻게 회복하나요?
  저당권이 그대로 남아 있으면 등기말소로 부동산을 돌려놓고, 신탁 뒤 저당권이 변제로 말소됐다면 가액배상을 구합니다. 98다41490 판결은 이때 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 한도에서 신탁을 취소하고, 가액은 사실심 변론 종결 때를 기준으로 계산한다고 했습니다.
• 신탁회사가 신탁재산을 팔면 어떻게 되나요?
  원상회복이 어려워질 수 있습니다. 신탁이 취소되더라도 수탁자와 거래한 선의의 제3자에 대해서는 위탁자가 원상회복된 신탁재산의 한도에서 책임을 지는 구조여서, 제3자가 취득한 권리를 되돌리기 어렵습니다. 소 제기 전에 처분금지가처분을 신청하는 편이 안전합니다.
• 악의의 수익자에게 무엇을 더 청구할 수 있나요?
  채권자는 악의의 수익자에게 그가 취득한 수익권을 위탁자에게 양도하라고 청구할 수 있고, 이 청구에도 민법 제406조 제2항의 기간이 준용됩니다. 사해신탁 설정을 공모하거나 교사·방조한 수익자나 수탁자는 위탁자와 연대해 손해를 배상할 책임도 집니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 신탁·명의신탁 부동산을 되찾아오는데 취득세를 또 내야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성