가압류

원인무효 등기 뒤 가압류가 있으면 가압류권자에게 무엇을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원인무효인 소유권이전등기 뒤에 가압류등기가 있다면 가압류채권자에게는 가압류등기 말소가 아니라 이전등기 말소에 대한 승낙을 청구하는 것이 원칙입니다. 부동산등기법 제57조에 따라 승낙이 있으면 가압류등기는 등기관이 직권으로 지우고, 말소를 구했더라도 승낙 청구로 해석될 여지가 있습니다. 지금은 등기부에서 이해관계인을 모두 확인해 두십시오.

가압류채권자를 상대로 따로 가압류등기 말소 소송까지 이길 필요는 없습니다. 원인무효 등기의 말소에 대한 승낙만 받아 내면 가압류등기는 등기관이 직권으로 지웁니다.

이런 상담이 많습니다

L씨의 아버지가 2022년 돌아가신 뒤, 2024년 친척 M씨가 허위 보증서를 이용해 특별조치법 절차로 아버지 명의 토지를 자기 앞으로 이전등기했습니다. 2025년에는 M씨의 채권자 N씨가 그 토지에 3,000만원 가압류등기를 했습니다. L씨는 2026년 M씨에게는 이전등기 말소를, N씨에게는 가압류등기 말소를 구하는 소장을 준비했는데, 「N씨에게는 말소가 아니라 승낙을 구해야 한다」는 말을 들었습니다. L씨는 어느 쪽이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류채권자에게 가압류등기 말소를 청구해야 하나요?

원칙적으로는 가압류등기 말소가 아니라 원인무효인 소유권이전등기의 말소에 대한 승낙을 청구해야 합니다. 등기를 말소할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 하고, 승낙이 있으면 제3자 명의 등기는 등기관이 직권으로 말소합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 이 내용을 제57조에 두고 있습니다. 원안 상담이 인용한 제171조는 법 전부개정 전 조문 번호로, 지금은 제57조가 같은 역할을 합니다. 가압류채권자의 등기는 원인무효인 이전등기 명의인을 채무자로 한 것이어서, 그 이전등기가 지워지면 기초를 잃습니다.

가압류등기 말소를 구했다면 소송이 각하되나요?

바로 각하되지는 않을 수 있습니다. 대법원 1998. 11. 27. 선고 97다41103 판결은 소유자가 원인무효인 소유권이전등기의 말소와 함께 가압류등기 등의 말소를 구한 경우, 그 청구는 소유권이전등기 말소에 대한 승낙을 구하는 취지로 해석할 여지가 있다고 보았습니다.

이 판결에서 원심은 가압류채권자에 대한 소를 부적법하다며 각하했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 다만 법원은 당사자가 신청하지 않은 사항을 판결할 수 없으므로, 해석에 기대기보다 처음부터 청구취지를 「승낙의 의사표시를 하라」로 적는 편이 안전합니다.

청구취지는 어떻게 적나요?

이전등기 명의인에게는 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을, 가압류채권자에게는 그 말소등기에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 형태로 적습니다. 예를 들면 「피고 N은 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 피고 M 명의로 마친 소유권이전등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라」입니다.

판결이 확정되면 원고는 이전등기 말소 판결과 승낙 판결을 함께 첨부해 말소등기를 신청하고, 등기관은 소유권이전등기를 말소하면서 가압류등기와 그에 터 잡은 경매개시결정 기입등기도 직권으로 말소합니다. 이 절차 안내는 판결문과 등기부를 바탕으로 한 일반 흐름입니다.

소송 중에 부동산이 또 넘어가면요?

소송 중에 이전등기 명의인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 새 담보를 설정하면 그 사람도 상대방에 추가해야 합니다. 이를 막으려면 소를 내기 전에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 가처분등기를 해 두는 것이 보통입니다.

원인무효 등기 말소와 승낙 청구 순서

• 등기부 확인 - 등기사항전부증명서로 원인무효 등기와 그 뒤의 가압류·근저당 등을 확인합니다. 이해관계인 목록을 만듭니다.
• 처분금지가처분 - 이전등기 명의인이 부동산을 처분하지 못하도록 가처분을 신청합니다. 소송 중 새 이해관계인이 생기는 것을 막습니다.
• 청구취지 작성 - 명의인에게는 말소등기절차 이행, 가압류채권자에게는 말소에 대한 승낙을 구합니다. 경매개시결정 기입등기가 있으면 그 신청채권자도 포함합니다.
• 원인무효 증명 - 보증서의 허위, 매매 사실의 부존재 등 원인무효 사유를 증명합니다. 등기의 추정력을 깨는 자료가 필요합니다.
• 말소등기 신청 - 판결 확정 뒤 판결문을 첨부해 말소등기를 신청합니다. 가압류등기는 등기관이 직권으로 지웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류채권자가 이전등기 명의인을 진짜 소유자로 믿고 거래한 사정이 있거나 등기부취득시효가 문제되면 등기 경위와 점유 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 처분금지가처분·가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승낙 청구는 누구를 상대로 하나요?
  원인무효 등기를 말소하는 데 등기상 이해관계가 있는 제3자 모두를 상대로 합니다. 그 등기 뒤에 가압류·압류·근저당·경매개시결정 기입등기를 한 사람이 여기에 해당합니다. 한 사람이라도 빠지면 말소등기를 할 수 없습니다.
• 승낙 판결을 받으면 가압류등기는 누가 지우나요?
  등기관이 직권으로 지웁니다. 부동산등기법 제57조 제2항은 이해관계 있는 제3자의 승낙으로 등기를 말소할 때 제3자 명의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다고 정합니다. 원고가 가압류 취소 신청을 따로 할 필요는 없습니다.
• 청구취지를 말소로 적었다면 고쳐야 하나요?
  고쳐 두는 편이 안전합니다. 대법원은 말소 청구를 승낙 청구로 해석할 여지가 있다고 보았지만, 법원이 그렇게 해석해 줄지는 사건마다 다릅니다. 변론종결 전까지 청구취지 변경 신청서로 승낙 청구로 바꿀 수 있습니다.
• 가압류채권자는 선의였다고 다투면 어떻게 되나요?
  원인무효인 등기에 기초한 가압류는 채권자가 선의였더라도 원칙적으로 보호받지 못합니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않기 때문입니다. 다만 원인무효 사유를 원고가 증명해야 하므로 증거 준비가 결론을 좌우합니다.
• 부동산 경매가 이미 진행 중이면요?
  경매개시결정 기입등기도 원인무효 등기의 말소와 함께 직권 말소 대상이 됩니다. 다만 매각이 끝나 매수인이 대금을 내기 전에 소송과 가처분으로 절차를 다투어야 합니다. 경매 신청 채권자도 승낙 청구의 상대방에 넣어야 합니다.
• 법원은 청구하지 않은 것도 판결해 주나요?
  판결해 주지 않습니다. 민사소송법 제203조는 법원은 당사자가 신청하지 않은 사항에 대해 판결하지 못한다고 정합니다. 그래서 승낙을 구해야 할 사안에서 다른 청구만 하면 원하는 등기 결과를 얻지 못할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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