채권압류·추심

보증금채권이 양도된 뒤 압류까지 겹치면 임대인은 어떻게 공탁하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차보증금채권이 양도된 뒤 양도 철회 통지와 가압류·압류가 겹쳐 누구에게 줘야 할지 모르면, 임대인은 변제공탁과 집행공탁을 함께 하는 혼합공탁을 할 수 있습니다. 대법원 2006다56015 판결은 이런 혼합공탁을 양수인에게는 변제공탁, 압류채권자에게는 집행공탁으로 봅니다. 지금은 양도 통지서·철회 통지서·압류명령의 송달일부터 순서대로 정리하십시오.

보증금을 누구에게 줄지 임대인이 직접 판단해 한쪽에 지급할 필요는 없습니다. 공탁으로 보증금반환채무를 면할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2023. 5. 상가를 보증금 1억원에 임대하면서 보증금반환채권을 양도하지 못한다는 특약을 넣었습니다. 2025. 11. 임차인이 보증금채권을 제3자에게 양도했다는 내용증명이 왔고, 2주 뒤 임차인이 양도를 철회한다는 통지를 다시 보냈습니다. 그 사이 임차인의 채권자 두 명이 보증금채권에 가압류와 압류·추심명령을 받았습니다. 계약은 2026. 5. 끝났고, A씨는 누구에게 보증금을 줘야 할지 알 수 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도 통지와 압류가 겹치면 어떤 공탁을 하나요?

양도의 효력이 불확실하고 압류까지 겹쳤다면 변제공탁과 집행공탁을 한 번에 하는 혼합공탁을 할 수 있습니다. 채권양도 통지 뒤에 철회 통지가 와 양도가 유효한지 알 수 없으면 채권자를 알 수 없는 변제공탁 사유가 생기고, 그 뒤 가압류·압류가 들어오면 집행공탁 사유도 생기기 때문입니다.

대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다56015 판결은 이런 경우 채무자가 민법 제487조 후단과 민사집행법 제248조 제1항을 함께 근거로 공탁할 수 있다고 보았습니다. 이 공탁은 양수인에게는 변제공탁, 압류채권자에게는 집행공탁의 효력을 가집니다. 임대인은 이 공탁으로 보증금반환채무에서 벗어납니다.

양도금지 특약이 있는데도 양도 통지가 오면 무시해도 되나요?

무시하고 임차인에게 지급하면 위험합니다. 당사자가 양도하지 않기로 약정한 채권은 양도하지 못하지만, 그 특약은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 양수인이 특약을 몰랐는지는 임대인이 확인할 수 없으므로, 양도가 유효할 가능성을 남겨 두고 처리해야 합니다.

양도 통지는 양도인인 임차인이 해야 효력이 있습니다. 철회 통지도 양수인의 동의가 있었는지 확인되지 않으면 효력이 불분명합니다. 양수인의 동의서나 양수인 명의의 철회 확인서가 없다면 채권자를 알 수 없는 상태로 보고 공탁을 검토합니다.

혼합공탁을 하면 공탁서에는 무엇을 적어야 하나요?

공탁서에는 변제공탁 근거와 집행공탁 근거를 모두 적고, 피공탁자란에 임차인 또는 양수인을 채권자 불확지로 적어야 합니다. 집행공탁 조문만 적으면 양수인에 대한 변제공탁 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 공탁원인사실에는 양도 통지, 철회 통지, 가압류, 압류·추심명령을 도달일 순서대로 씁니다.

공탁한 뒤에는 그 사유를 압류명령을 낸 집행법원에 신고합니다. 집행법원은 양도의 유효 여부가 판결이나 양수인의 동의서로 확정될 때까지 배당절차를 멈춥니다. 공탁금에서 배당을 받으려는 압류채권자는 공탁금출급청구권이 임차인에게 있다는 확인판결 등을 내야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」을 따른 설명입니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 「민사집행법」 개정(2026. 3. 17. 공포)이 있으므로 그 뒤 공탁 신고 절차는 개정 조문을 다시 확인해야 합니다.

보증금 혼합공탁 대응 순서

• 도달일 정리 - 양도 통지·철회 통지·가압류·압류명령의 도달일을 순서대로 적습니다. 공탁 종류를 정하는 기준이 됩니다.
• 양수인 동의 확인 - 철회에 양수인이 동의했는지 서면으로 확인합니다. 동의서가 있으면 채권자 불확지 사유가 사라질 수 있습니다.
• 공탁금액 계산 - 보증금에서 연체차임·원상복구비 등 공제할 금액을 뺍니다. 남은 전액을 공탁해야 채무를 면합니다.
• 혼합공탁 신청 - 민법 제487조 후단과 민사집행법 제248조 제1항을 함께 적어 공탁합니다. 계약이 끝나고 목적물을 돌려받을 때 진행합니다.
• 집행법원 신고 - 공탁서 사본을 붙여 압류명령을 낸 법원에 사유신고를 합니다. 신고가 되어야 배당절차로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 목적물을 아직 넘겨주지 않았거나 공제할 연체차임에 다툼이 있으면 임대차계약서와 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금반환채권을 둘러싼 압류·공탁과 추심금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼합공탁을 하면 임대인 책임은 끝나나요?
  원칙적으로 끝납니다. 대법원 2006다56015 판결은 혼합공탁이 양수인에게는 변제공탁, 압류채권자에게는 집행공탁의 효력이 있다고 보았습니다. 다만 공제할 금액을 과다하게 빼고 공탁했거나 공탁원인을 잘못 적으면 효력이 문제될 수 있어 금액과 기재를 먼저 확인해야 합니다.
• 압류만 있고 양도 통지가 없으면요?
  그때는 집행공탁만 하면 됩니다. 제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있습니다. 압류가 여러 건 겹쳐 채권액을 넘으면 압류채권자의 청구가 있을 때 전액을 공탁해야 하므로, 압류명령의 청구금액 합계를 보증금과 비교해 봅니다.
• 공탁 후 법원에 따로 신고해야 하나요?
  네, 신고해야 합니다. 제3채무자가 채무액을 공탁하면 그 사유를 법원에 신고하도록 정하고 있습니다. 신고는 압류명령을 낸 집행법원에 공탁서 사본을 붙여 합니다. 신고가 있어야 집행법원이 공탁금에 대한 배당절차를 시작합니다.
• 양도금지 특약이 있으면 양도는 무효인가요?
  양수인이 특약을 알았다면 양도를 주장할 수 없지만, 몰랐다면 임대인은 특약으로 대항하지 못합니다. 양수인이 특약을 알았는지 임대인이 판단하기 어렵기 때문에, 이 경우도 채권자를 알 수 없는 사유로 보고 공탁을 검토합니다.
• 철회 통지가 오면 양도는 없던 일이 되나요?
  양수인의 동의가 없으면 그렇게 단정할 수 없습니다. 양도 통지는 양도인이 해야 효력이 생기고, 철회도 양수인이 동의해야 효력이 분명해집니다. 양수인 명의의 동의서나 확인서가 없다면 양도가 유효할 가능성을 남겨 두고 처리합니다.
• 연체차임은 빼고 공탁해도 되나요?
  보증금은 연체차임 등 임대차에서 생긴 채무를 공제한 나머지를 반환하는 것이므로, 공제 뒤 남은 금액을 공탁합니다. 공제 근거를 공탁원인사실에 적어 두어야 나중에 공탁 부족 다툼을 줄일 수 있습니다. 공제 금액에 다툼이 크면 정산 자료를 먼저 정리합니다.

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