가압류
양도담보 약정만 하고 등기 전인데 다른 채권자가 가압류하면 우선권이 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 소유권이전등기를 마치지 않은 양도담보 약정만으로는 우선변제권이 없어 가압류 채권자보다 앞설 수 없습니다. 대법원은 등기 전 단계는 아직 양도담보가 설정되기 이전이어서 약정에 따른 이전등기 청구만 할 수 있다고 봅니다. 지금은 일반채권자로서 가압류와 집행권원 확보를 서두르십시오.
양도담보 약정서를 쓴 날 소유권이전등기나 적어도 소유권이전청구권 가등기를 함께 신청하십시오. 약정서만 있는 동안에는 다른 채권자의 가압류보다 앞설 방법이 없습니다.
약정서가 있으니 가압류 채권자를 상대로 제3자이의의 소부터 낼 필요는 없습니다. 등기 전 단계의 양도담보권자는 그 소를 낼 자격이 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025. 2. 거래처 대표 B씨에게 7,000만원을 빌려주면서 B씨 소유 상가 한 칸을 양도담보로 받기로 약정서를 썼습니다. 등기는 「나중에 필요할 때 넘겨주겠다」는 B씨 말을 믿고 미뤄 두었는데, 2025. 9. B씨의 다른 채권자 C씨가 그 상가에 1억원의 가압류를 했습니다. A씨는 양도담보 약정을 근거로 C씨보다 먼저 돈을 받을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
등기 전 양도담보 약정만으로 우선변제를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 부동산 양도담보는 양도담보 약정에 더해 소유권이전등기까지 마쳐야 효력이 생깁니다. 등기를 마치지 않았다면 아직 양도담보가 설정되기 전 단계여서 가등기담보 등에 관한 법률의 담보권 실행 규정도 적용되지 않고, 채권자는 다른 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 주장할 수 없습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 차용물 반환에 갈음해 다른 재산권을 이전하기로 한 담보계약과 그 담보 목적으로 마친 가등기나 소유권이전등기의 효력을 정합니다. 등기가 없는 약정은 그 규율 대상이 되지 않습니다.
약정에 따라 소유권이전등기를 청구할 수는 있나요?
청구할 수 있습니다. 양도담보 약정은 약한 의미의 양도담보를 설정하기로 하는 약정으로서 유효하므로, 채권자는 약정을 원인으로 담보 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 그 등기는 가압류보다 뒤에 되므로, 가압류 채권자가 본압류로 이행해 경매를 진행하면 A씨 명의 등기는 그 경매에 대항하지 못합니다.
처분금지가처분만 해 두면 우선권이 생기나요?
생기지 않습니다. 양도담보계약에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하려고 처분금지가처분등기만 마친 상태에서는 목적 부동산에 대한 우선변제권을 확보하지 못합니다. 가처분은 뒤에 이루어지는 처분을 막는 효과가 있을 뿐, 담보권처럼 경매 대금에서 먼저 배당받게 해 주지는 않습니다.
| 단계 | 우선변제권 | 할 수 있는 것 |
|---|---|---|
| 약정만 | 없음 | 이전등기 청구 |
| 약정+처분금지가처분 | 없음 | 처분 차단 |
| 약정+소유권이전등기 | 있음(청산 필요) | 담보권 실행 |
- 약정만
- 우선변제권: 없음
- 할 수 있는 것: 이전등기 청구
- 약정+처분금지가처분
- 우선변제권: 없음
- 할 수 있는 것: 처분 차단
- 약정+소유권이전등기
- 우선변제권: 있음(청산 필요)
- 할 수 있는 것: 담보권 실행
출처 - 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51220 판결, 대법원 2007. 10. 12. 선고 2005다42750 판결
지금 할 수 있는 회수 방법은 무엇인가요?
일반채권자로서 권리를 행사하는 것입니다. A씨도 그 상가를 가압류한 뒤 B씨를 상대로 대여금 판결 같은 집행권원을 받아 경매 절차에 참여하면, 매각대금에서 C씨와 채권액에 비례해 나누어 배당받습니다. 경매가 이미 진행 중이라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 예를 들어 선순위 채권과 집행비용이 없고 매각대금이 1억 2,000만원이라면, A씨 7,000만원과 C씨 1억원의 비율로 나눠 A씨는 약 4,941만원, C씨는 약 7,059만원을 받습니다.
| A씨 채권 7,000 | 4,941만원 |
|---|---|
| C씨 채권 10,000 | 7,059만원 |
단순 예시 계산(선순위 채권·집행비용 없다고 가정, 채권액 비례)
양도담보 등기 전 가압류 대응 순서
- 약정서 확인 - 양도담보 목적물, 피담보채권, 정산 방법이 적혀 있는지 봅니다. 이전등기 청구의 근거입니다.
- 등기부 확인 - 다른 가압류·근저당권의 접수일을 확인합니다. 내 권리가 몇 번째인지 정합니다.
- 가압류 신청 - 대여금채권으로 같은 부동산에 가압류합니다. 배당에 참여할 발판입니다.
- 집행권원 확보 - 대여금 소송이나 지급명령으로 판결을 받습니다. 경매 신청이나 배당의 전제입니다.
- 배당요구 - 경매가 진행 중이면 종기 전에 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
여기까지는 일반 기준이고, 채무자가 가압류 직전에 다른 재산을 빼돌렸거나 양도담보 약정 자체가 사해행위로 다투어질 여지가 있으면 거래 시점과 채무자 재산 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금 회수를 위한 가압류와 강제집행, 배당 이의 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
담보를 받기로 약정한 채권자들은 「약정서가 있으니 담보권자」라고 믿고 등기를 미룹니다. 그러나 부동산 양도담보는 등기가 되어야 비로소 담보이고, 그 전에는 다른 채권자와 똑같은 일반채권자입니다. 약정서와 등기 사이의 시간이 곧 위험 구간입니다.
그래서 날짜 기록이 결론을 가릅니다. 약정서를 쓴 날, 대여금을 보낸 날, 채무자에게 등기를 요구한 문자나 내용증명의 날짜, 다른 채권자의 가압류 접수일을 모두 정리해야 합니다. 약정 직후 가등기라도 해 두었다면 가압류보다 앞선 순위를 가질 수 있었습니다.
이 기록은 이후 절차마다 쓰입니다. 대여금 소송에서는 채권의 존재와 액수를, 배당 단계에서는 안분 비율을 정하는 자료가 되고, 채무자가 약정 뒤 재산을 다른 사람에게 넘겼다면 사해행위취소 소송의 출발점이 됩니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 대여금 회수를 위한 가압류와 강제집행, 배당 이의 사건을 수행해 왔으며, 담보 약정의 효력과 등기 순위를 먼저 확인한 뒤 가압류·소송·배당요구를 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
양도담보 약정서·차용증·대여금 이체 내역·등기사항증명서를 준비해 주시면, 양도담보 약정의 효력, 가압류 채권자와의 순위, 배당 참여 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51220 판결
- 민법 제186조
- 가등기담보 등에 관한 법률 제1조
- 민사집행법 제276조 제1항
- 대법원 2007. 10. 12. 선고 2005다42750 판결
- 민사집행법 제276조 제2항
- 민사집행법 제48조 제1항
- 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성