빌려준 돈·보증

연대보증과 함께 집에 근저당도 설정해 줬는데 경매 후 남은 이자까지 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 같은 빚에 연대보증과 근저당권 설정을 함께 해 주었더라도 두 계약은 별개여서, 특별한 사정이 없으면 근저당 한도를 넘는 지연이자도 연대보증인으로서 갚아야 합니다. 대법원은 연대보증 책임을 근저당 채권 한도 안으로 줄이려면 그렇게 약정했다는 특별한 사정을 보증인이 증명해야 한다고 봅니다. 지금은 보증서와 근저당권설정계약서에 책임 한도를 서로 연결한 문구가 있는지부터 확인하십시오.

다른 연대보증인이 있다고 해서 채권자에게 내 몫만 내겠다고 버틸 수는 없지만, 갚은 뒤에는 그 보증인에게 부담부분을 돌려받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨가 사업자금 3,000만원을 빌릴 때 C씨와 함께 연대보증을 서면서, 자기 아파트에 채권 한도 3,000만원의 근저당권도 설정해 주었습니다. B씨가 한 푼도 갚지 않자 채권자는 2025년 근저당권을 실행해 경매 배당으로 3,000만원을 받았습니다. 그 뒤 채권자는 A씨에게 연대보증인으로서 한도를 넘는 지연이자 600만원을 따로 갚으라고 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 한도가 연대보증 책임의 한도가 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 같은 사람이 같은 채권을 담보하려고 연대보증계약과 근저당권설정계약을 함께 맺어도 두 계약은 별개입니다. 근저당권은 등기된 채권 한도 안에서 부동산으로 책임지는 것이고, 연대보증은 보증인의 전 재산으로 책임지는 것입니다.

보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 등 주채무에 종속한 채무를 포함합니다. 그래서 경매 배당으로 근저당 한도만큼 갚아졌더라도 남은 지연이자는 연대보증 책임으로 남습니다.

한도가 같아지는 특별한 사정은 무엇인가요?

보증 책임을 근저당 한도로 묶기로 한 합의가 드러나는 경우입니다. 대법원은 제3자가 자기 부동산에 근저당권을 설정한 다음 날 그 피담보채무를 한도로 근보증계약을 맺은 사안에서, 두 계약이 담보하는 채무가 같은 채무이고 책임 액수도 근저당 한도 겸 보증 한도에 그친다고 보았습니다.

어느 쪽인지는 계약 당사자의 의사 해석 문제입니다. 보증서에 「근저당권 채권 한도 범위에서 보증한다」는 문구가 있거나, 보증 한도와 근저당 한도가 같은 날 같은 금액으로 정해졌다면 특별한 사정으로 주장할 수 있습니다.

다른 연대보증인에게는 얼마를 돌려받나요?

부담부분을 넘어 갚은 금액을 돌려받습니다. 주채무자와 연대한 보증인이 여럿이면 연대보증인에게는 분별의 이익이 없어 채권자에게 각자 전액을 갚을 의무가 있습니다. 대신 한 사람이 자기 부담부분을 넘게 갚으면 연대채무자 사이의 구상 규정을 준용해 다른 보증인에게 구상합니다.

따로 정한 바가 없으면 두 연대보증인의 부담부분은 같습니다. 사례에서 A씨가 경매 배당 3,000만원과 지연이자 600만원을 합쳐 3,600만원을 부담했다면, C씨에게 그 절반인 1,800만원과 면책된 날 이후의 법정이자를 구상할 수 있습니다.

주채무자 B씨에게는 갚은 전액을 구상할 수 있습니다. B씨의 부탁으로 보증을 섰다면 수탁보증인의 구상권으로 청구합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행법에서 달라진 점은?

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 보증 의사를 보증인이 기명날인하거나 서명한 서면으로 표시해야 보증의 효력이 생긴다고 정합니다. 구두로 한 보증이나 문자메시지로 한 보증은 효력이 없습니다. 원안 사례 당시에는 없던 규정이므로, 보증서가 실제로 작성되어 있는지 먼저 확인하십시오.

연대보증 근저당 초과 이자 대응 순서

• 배당표 확보 - 경매 배당표와 채권자의 충당 내역을 받습니다. 남은 이자 계산의 출발점입니다.
• 계약서 대조 - 보증서와 근저당권설정계약서의 한도 문구, 작성 날짜를 나란히 봅니다. 특별한 사정의 증거가 됩니다.
• 청구 금액 검토 - 남은 지연이자의 이율과 기간이 약정과 맞는지 다시 계산합니다. 과다 청구분을 가려냅니다.
• 변제 또는 협상 - 특별한 사정이 없다면 남은 금액을 갚거나 분할 변제를 협의합니다. 지연손해금이 계속 붙기 때문입니다.
• 구상 청구 - 주채무자에게 전액, 다른 연대보증인에게 부담부분 초과액을 청구합니다. 필요하면 가압류를 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증서와 근저당권설정계약서에 한도를 연결한 문구가 있거나 근보증인 경우에는 계약서 원문과 작성 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무 청구와 연대보증인 간 구상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 한도만큼 배당받았으면 보증 책임도 끝나나요?
  끝나지 않을 수 있습니다. 근저당권설정계약과 연대보증계약은 별개여서, 배당으로 근저당 한도만큼 갚아졌어도 주채무의 남은 이자와 지연손해금은 연대보증 책임으로 남습니다. 보증 책임을 근저당 한도로 제한하려면 그렇게 합의했다는 특별한 사정을 보증인이 증명해야 합니다.
• 근보증과 근저당을 같이 한 경우는 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원은 근저당권을 설정한 다음 날 그 피담보채무를 한도로 근보증을 한 사안에서 두 계약이 담보하는 채무가 같은 채무이고 책임액도 근저당 한도 겸 보증 한도에 그친다고 보았습니다. 어느 쪽인지는 계약 당사자의 의사 해석으로 정합니다.
• 연대보증인이 둘이면 반씩만 내면 되나요?
  채권자에게는 반씩만 내겠다고 할 수 없습니다. 주채무자와 연대한 보증인은 분별의 이익이 없어 각자 전액을 갚을 의무가 있습니다. 대신 자기 부담부분을 넘게 갚으면 다른 연대보증인에게 그 부담부분만큼 구상할 수 있고, 따로 정한 바가 없으면 부담부분은 같습니다.
• 구상금에는 이자도 붙나요?
  붙습니다. 연대채무자 사이의 구상권은 면책된 날 이후의 법정이자와 피할 수 없는 비용, 기타 손해배상을 포함하고, 이 규정이 연대보증인 사이의 구상에 준용됩니다. 경매 배당일이나 추가 변제일이 면책된 날이므로 날짜별로 기록해 두어야 합니다.
• 주채무자에게는 얼마를 청구하나요?
  보증인이 갚은 전액을 청구할 수 있습니다. 주채무자의 부탁으로 보증인이 되어 과실 없이 변제 등으로 주채무를 소멸시킨 경우 주채무자에게 구상권이 있고, 면책된 날 이후의 법정이자와 비용도 함께 청구할 수 있습니다. 주채무자 재산이 있다면 가압류를 먼저 검토합니다.
• 보증서 없이 말로만 보증했으면요?
  보증의 효력이 없습니다. 현행 민법은 보증 의사를 보증인이 기명날인하거나 서명한 서면으로 표시해야 효력이 생긴다고 정합니다. 전자적 형태로만 표시한 보증도 효력이 없습니다. 다만 보증인이 이미 보증채무를 이행했다면 그 한도에서는 방식 하자를 이유로 무효를 주장하지 못합니다.

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