빌려준 돈·보증

계약금만 오간 매매에서 매수인 중도금을 연대보증인이 먼저 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 계약금만 오간 단계라면 연대보증인은 중도금 지급을 거절할 수 있습니다. 매수인에게 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 권리가 남아 있는 동안에는 보증인이 채권자에게 이행을 거절할 수 있다고 민법이 정하고 있습니다. 지금은 매도인이나 매수인이 이미 이행에 착수했는지부터 확인하십시오.

연대보증인이라서 매도인이 청구하는 대로 곧바로 내야 하는 것은 아닙니다. 연대보증인에게 없는 것은 먼저 주채무자에게 청구하라는 항변이고, 이행거절권은 연대보증인에게도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 지인 B씨가 C씨에게서 상가를 8억원에 사는 계약을 맺을 때 매매대금 지급을 연대보증했습니다. B씨는 계약금 8,000만원만 내고 2026년 2월로 정한 중도금 3억원을 내지 못했습니다. C씨는 아직 등기서류를 준비하지 않은 상태에서 2026년 3월 A씨에게 중도금 3억원을 대신 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증인의 이행거절권은 언제 쓸 수 있나요?

주채무자가 채권자에 대해 취소권, 해제권, 해지권을 가진 동안 보증인은 채권자에게 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 주채무자가 나중에 계약을 해제하면 보증채무도 사라지는데, 그 전에 보증인이 먼저 돈을 내면 돌려받는 문제가 생기기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 내용을 두고 있습니다.

계약금만 오간 매매에서 매수인에게 해제권이 있나요?

있습니다. 매매 당사자 한쪽이 계약금을 주었으면 다른 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금만 오가고 중도금이 지급되지 않았다면 보통 이 해제권이 남아 있습니다.

다만 매도인이 소유권이전에 필요한 서류를 준비해 알리는 등 이행에 착수했다면 매수인의 해제권은 사라지고, 보증인의 이행거절권도 함께 없어집니다. 계약서에 해약금 해제를 배제하는 특약이 있어도 마찬가지입니다.

연대보증인에게도 이행거절권이 있나요?

있습니다. 연대보증인에게 인정되지 않는 것은 주채무자에게 변제자력이 있으니 먼저 주채무자에게 청구하고 집행하라는 항변(최고의 항변과 검색의 항변)입니다. 민법 제435조의 이행거절권은 이런 제한이 없어 연대보증인도 쓸 수 있습니다.

이행거절권과 최고의 항변·검색의 항변은 모두 행사해야 효과가 생기는 연기적 항변권입니다. 소송에서 보증인이 주장하지 않으면 법원이 스스로 고려하지 않습니다.

이행거절권을 쓴 뒤에는 어떻게 되나요?

매수인이 계약을 해제하면 주채무가 없어지므로 보증채무도 소멸합니다. 반대로 매수인의 해제권이 이행 착수 등으로 사라지면 보증인은 다시 중도금을 낼 책임을 지고, 지급을 미룬 기간의 지연손해를 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다. 해제권이 남아 있는 동안에만 거절할 수 있다는 점을 염두에 두고 시점을 기록해 둡니다.

매수인이 계약을 해제하면 매수인이 낸 계약금은 매도인에게 귀속되고, 보증인은 계약금을 물어 줄 책임을 지지 않는 것이 보통입니다. 계약금 몰취는 해제권 행사의 대가이지 매매대금 채무가 아니기 때문입니다. 다만 보증서에 위약금이나 손해배상까지 보증한다고 적혀 있으면 따로 따져야 합니다.

중도금 보증 청구 대응 순서

• 계약서 확인 - 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜, 해약금 해제를 배제하는 특약이 있는지 봅니다.
• 이행 착수 여부 조사 - 매도인이 등기서류를 준비했거나 매수인이 중도금 일부를 냈는지 확인합니다. 착수가 있으면 해제권이 사라집니다.
• 거절 통지 발송 - 매도인에게 이행거절권을 행사한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달일을 기록합니다.
• 매수인과 협의 - 매수인이 계약을 유지할지 해제할지 묻습니다. 해제하면 보증채무도 없어집니다.
• 보증서 점검 - 보증인이 서명한 서면이 있는지, 보증하는 금액이 적혀 있는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 이미 이행에 착수했거나 계약서에 해약금 해제를 배제하는 특약이 있으면 계약서와 진행 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매대금과 보증채무를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행에 착수했다는 것은 어떤 경우인가요?
  계약 내용을 실행하려는 행동을 시작한 경우입니다. 매수인이 중도금 일부를 냈거나, 매도인이 소유권이전 서류를 준비해 매수인에게 알린 경우가 대표적입니다. 민법 제565조 제1항에 따라 당사자 한쪽이라도 이행에 착수하면 계약금 해제는 더 이상 할 수 없습니다.
• 매도인이 보증인에게 청구한 것도 이행 착수인가요?
  보증인에게 대신 내라고 요구한 것만으로 매도인이 자기 의무의 이행에 착수했다고 보기는 어렵습니다. 이행 착수는 매도인이 소유권이전 등 자기 채무를 실행하려는 행동을 말하기 때문입니다. 다만 사안마다 판단이 갈릴 수 있으므로 매도인의 행동을 날짜별로 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 이행거절권은 어떻게 행사하나요?
  채권자에게 주채무자에게 해제권이 있는 동안 이행을 거절한다는 뜻을 밝히면 됩니다. 말로도 가능하지만 나중에 다툼이 생기므로 내용증명으로 보내 도달일을 남기는 것이 좋습니다. 민법 제111조 제1항에 따라 도달한 때 효력이 생기고, 소송에서는 항변으로 다시 주장해야 합니다.
• 매수인이 해제하지 않고 버티면 어떻게 되나요?
  해제권이 남아 있는 동안에는 계속 거절할 수 있습니다. 그러나 매도인이 이행에 착수하면 해제권이 사라지고, 그때부터 보증인은 중도금을 낼 책임을 집니다. 민법 제435조는 해제권이 있는 동안만 거절을 허용하므로 영구적인 면책 수단은 아닙니다.
• 단순 보증인은 어떤 항변을 더 할 수 있나요?
  단순 보증인은 이행거절권에 더해, 주채무자에게 변제자력이 있고 집행이 쉽다는 사실을 증명해 먼저 주채무자에게 청구하고 그 재산에 집행하라고 항변할 수 있습니다. 연대보증인은 이 항변을 할 수 없다는 차이가 있습니다.
• 보증서에 서명하지 않았다면 어떻게 되나요?
  보증은 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 해야 효력이 생깁니다. 민법 제428조의2 제1항에 따라 말로만 보증하겠다고 했거나 전자적 형태로만 동의했다면 보증 자체가 효력이 없으므로, 이행거절권을 따지기 전에 보증서부터 확인합니다.

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