빌려준 돈·보증
연대보증인으로 대신 갚았는데 거래가 계속 중이면 근저당권을 넘겨받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 채무자와 채권자의 거래가 계속되어 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전이라면 연대보증인이 일부를 대위변제했더라도 근저당권 일부이전을 청구할 수 없습니다. 대법원은 확정 전 일부 대위변제로는 근저당권이 대위변제자에게 이전될 여지가 없다고 보았습니다. 지금은 두 사람의 거래가 계속되는지와 근저당권설정계약의 결산기부터 확인하십시오.
채무자와 채권자 회사의 물품 거래가 지금도 이어지고 있는지, 근저당권설정계약서에 정한 결산기나 거래기간이 언제인지 확인하십시오. 이것이 근저당권 일부이전을 청구할 수 있는 시점을 정합니다.
거래가 계속되는 동안 근저당권을 넘겨받지 못한다고 해서 대위변제한 돈을 돌려받을 길이 막히는 것은 아닙니다. 채무자에 대한 구상권은 변제한 때부터 행사할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 지인 B씨가 C회사와 식자재 공급 계약을 맺을 때 연대보증인으로 서명했고, B씨는 자기 건물에 C회사를 근저당권자로 하는 근저당권(최고한도액 1억원)을 설정해 주었습니다. 2025년 B씨가 물품대금 3,500만원을 연체하자 C회사가 A씨에게 청구했고, A씨는 그 금액을 대신 갚았습니다. 그 뒤에도 B씨와 C회사는 거래를 계속하고 있고, A씨는 C회사에 근저당권 일부를 자기 앞으로 이전해 달라고 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
대위변제한 연대보증인은 원래 무엇을 넘겨받나요?
변제한 금액 범위에서 채권자의 채권과 담보에 관한 권리를 넘겨받습니다. 연대보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 사람이므로 갚는 즉시 법률상 당연히 채권자를 대위합니다. 대위한 사람은 자기가 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있습니다.
일부만 대위변제한 경우에는 변제한 가액에 비례해 채권자와 함께 권리를 행사합니다. 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결은 이때에도 채권자가 일부 변제자보다 우선변제권을 가진다고 보았습니다.
거래가 계속 중이면 근저당권 일부이전을 청구할 수 없나요?
네, 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 청구할 수 없습니다. 근저당권은 계속적 거래에서 생기고 없어지는 채권을 결산기에 계산해 남은 채무를 최고한도액까지 담보합니다. 확정 전에는 채무가 소멸하거나 이전되어도 근저당권에 영향이 없으므로, 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결은 확정 전 일부 대위변제로 근저당권이 대위변제자에게 이전될 여지가 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제357조도 같은 내용을 유지합니다.
근저당권 설정
계속적 거래 채무 담보
연체분 대위변제
구상권 발생, 이전 청구는 아직 불가
거래 계속
채무 증감, 근저당권에 영향 없음
피담보채권 확정
남는 담보 몫 대위변제자에게 이전
부기등기·배당
제3취득자 대비, 배당 참여
피담보채권이 확정되면 달라지나요?
확정 뒤에는 남는 담보 몫이 대위변제자에게 당연히 넘어갑니다. 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결은 피담보채권이 확정되고 그 금액이 최고한도액을 넘지 않으면, 근저당권이나 경매 매각대금에 대한 권리 중 채권자의 남은 채권을 담보하고 남는 부분이 부기등기 여부와 관계없이 대위변제자에게 이전된다고 보았습니다.
| 시점 | 근저당권 일부이전 |
|---|---|
| 확정 전(거래 계속) | 청구 불가 |
| 확정 후(한도액 이내) | 남는 부분 당연 이전 |
| 제3취득자 등장 | 대위 부기 없으면 대항 불가 |
- 확정 전(거래 계속)
- 근저당권 일부이전: 청구 불가
- 확정 후(한도액 이내)
- 근저당권 일부이전: 남는 부분 당연 이전
- 제3취득자 등장
- 근저당권 일부이전: 대위 부기 없으면 대항 불가
출처 - 대법원 2000다54451, 2001다53929 판결
다만 건물이 제3자에게 팔리는 경우를 대비해야 합니다. 보증인은 저당권 등기에 대위를 미리 부기하지 않으면 저당물에 권리를 취득한 제3자에게 채권자를 대위하지 못합니다.
연대보증 대위변제 근저당 대응 순서
- 구상 청구 - 대신 갚은 금액과 이자를 주채무자에게 청구합니다. 부탁받은 보증인이면 변제한 때부터 구상권이 생깁니다.
- 거래 상태 확인 - 채권자에게 거래 지속 여부와 결산기를 서면으로 묻습니다. 확정 여부가 이전 청구 가능 시점을 정합니다.
- 변제 증빙 보관 - 대위변제 영수증과 채권자의 변제 확인서를 받아 둡니다. 확정 뒤 이전 등기와 배당 요구의 근거가 됩니다.
- 부기등기 요구 - 확정되면 채권자에게 근저당권 일부이전 부기등기를 요구합니다. 제3취득자가 생기기 전에 해 두어야 대항할 수 있습니다.
- 경매 배당 참여 - 근저당권 실행 경매가 열리면 대위변제자로서 권리를 신고합니다. 채권자 몫을 뺀 나머지에서 배당받습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 근저당권설정계약서에 거래기간이나 결산기를 따로 정했다면 그 문언을 보고 확정 시점을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무 구상과 근저당권 이전·배당 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
연대보증인은 대신 갚았으니 근저당권도 곧바로 자기 몫이 생긴다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 거래가 이어지는 근저당권은 결산 전까지 담보 대상이 계속 바뀌므로, 판례는 확정 전 이전을 인정하지 않습니다. 이전 청구보다 먼저 할 일은 주채무자에 대한 구상 청구입니다.
확정 시점을 제때 알려면 거래 상태를 기록으로 남겨야 합니다. 채권자에게 거래 지속 여부를 서면으로 묻고, 결산기나 거래 종료 통지를 받은 날을 적어 둡니다. 대위변제 영수증에는 변제일과 금액, 어느 채무를 갚은 것인지가 들어가야 합니다.
이 기록은 확정 뒤 근저당권 일부이전 부기등기와 경매 배당에서 쓰입니다. 부기등기를 하기 전에 건물이 팔리면 제3취득자에게 대위를 주장하지 못할 수 있으므로, 확정 통지를 받은 직후 등기를 요구해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 보증채무 구상과 근저당권 이전·배당 분쟁을 수행해 왔으며, 대위변제 시점과 피담보채권 확정 시점을 먼저 가려 구상 청구와 담보 이전 청구의 순서를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
연대보증계약서, 근저당권설정계약서와 건물 등기사항증명서, 대위변제 영수증을 준비해 주시면, 피담보채권 확정 여부·근저당권 일부이전 청구 시점·주채무자에 대한 구상 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다54451 판결
- 민법 제357조 제1항
- 민법 제481조
- 민법 제483조 제1항
- 대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다53929 판결
- 민법 제482조 제2항 제1호
- 민법 제441조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성