은행·대출

은행 안내로 디딤돌 대출을 신청했는데 입주 직전 취소되면 손해를 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대출이 확실히 실행될 것이라는 정당한 신뢰를 준 뒤 상당한 이유 없이 거절했다면 손해배상을 청구할 여지가 있지만, 그 신뢰와 손해액은 대출 신청인이 증명해야 합니다. 대법원은 교섭 단계에서 계약 체결에 대한 정당한 신뢰를 주고 부당하게 거부하면 신의칙에 반하는 불법행위가 된다고 봅니다. 지금은 은행이 접수 가능하다고 안내한 문자나 상담 기록과 취소 통보서를 확보해 두십시오.

대출 약정서에 서명하기 전이라고 해서 아무 책임도 물을 수 없는 것은 아닙니다. 계약이 성립하지 않았어도 부당한 교섭 파기는 불법행위가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 9월 입주 예정인 아파트의 잔금을 치르려고 정책 주택담보대출인 디딤돌 대출을 신청했습니다. 그 단지는 두 개 단지로 나뉘어 한쪽이 300세대에 못 미쳤지만, 은행 창구는 「주택금융공사가 두 단지를 하나로 보고 접수하라고 했다」며 신청을 받았습니다. 입주를 3주 앞두고 K씨는 대출 신청이 취소됐다는 통보를 받았고, 급히 연 4.9% 일반 주택담보대출로 바꾸느라 금리 차이와 2주 입주 지연에 따른 연체료·임시 숙소비를 부담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대출 약정 전에 취소되면 책임을 물을 수 있나요?

물을 여지가 있습니다. 어느 한쪽이 교섭 단계에서 계약이 확실히 체결되리라는 정당한 기대나 신뢰를 주어 상대방이 그에 따라 행동했는데, 상당한 이유 없이 계약 체결을 거부해 손해를 입혔다면 계약자유의 한계를 넘는 위법한 행위로서 불법행위가 됩니다. 이른바 계약체결상의 과실 책임이 문제 되는 경우입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 권리 행사와 의무 이행은 신의에 좇아 성실히 해야 한다고 정합니다. 은행이나 공사가 대출 신청을 유도한 뒤 입주 직전에 뒤집었다면 이 원칙에 비추어 책임을 따져 볼 수 있습니다.

은행의 접수 안내만으로 정당한 신뢰가 생기나요?

그것만으로는 부족할 수 있습니다. 대출 신청 접수는 심사를 시작한다는 의미여서, 심사 결과에 따라 거절될 수 있다는 점은 신청인도 알고 있다고 보기 때문입니다. 정당한 신뢰가 인정되려면 세대 수 요건처럼 거절 사유가 될 사항에 대해 기관이 명확히 「문제없다」고 확인해 주었고, 신청인이 그 확인을 믿고 다른 대출을 알아보지 않았다는 사정이 필요합니다.

사례처럼 요건 미달을 알면서 상급 기관의 지시라며 신청을 받고, 입주 직전에야 취소했다면 신뢰를 준 사정으로 볼 여지가 있습니다. 다만 그 안내가 누구의 판단이었는지, 은행 창구의 착오였는지에 따라 배상 책임을 질 주체도 달라집니다.

어떤 손해를 얼마나 청구할 수 있나요?

배상 범위는 대출이 실행되리라 믿어서 입은 신뢰손해로 한정됩니다. 신뢰가 없었다면 지출하지 않았을 비용, 예컨대 입주 지연으로 낸 잔금 연체료, 임시 숙소비, 급히 다른 대출을 받느라 든 추가 비용이 대상이 될 수 있습니다. 반면 디딤돌 대출이 실행됐다면 얻었을 금리 이익 전체를 당연히 청구할 수 있는 것은 아니어서, 금리 차이는 다툼이 큰 항목입니다.

손해가 생겼다는 사실과 그 액수는 원칙적으로 청구하는 사람이 구체적이고 객관적인 자료로 증명해야 합니다. 인격적 법익이 침해돼 정신적 고통이 생겼다고 인정되는 경우에는 위자료를 따로 구할 수도 있습니다.

디딤돌 대출 취소 손해배상 대응 순서

• 안내 기록 확보 - 은행 상담 내용, 문자, 상담 직원 이름과 날짜를 정리합니다. 정당한 신뢰가 생긴 근거가 됩니다.
• 취소 사유 확인 - 취소 통보서에 적힌 사유와 근거 규정을 받습니다. 거절에 상당한 이유가 있었는지 판단하는 자료입니다.
• 손해 항목 정리 - 연체료, 임시 숙소비, 대체 대출 수수료, 금리 차이를 영수증과 함께 나눕니다. 신뢰손해와 이행이익을 구분합니다.
• 책임 주체 특정 - 안내를 한 곳이 은행인지, 주택금융공사인지 확인합니다. 청구 상대가 여기서 정해집니다.
• 민원과 청구 - 금융감독원 민원이나 분쟁조정을 먼저 검토하고, 해결되지 않으면 손해배상 소송을 냅니다. 같은 단지 수분양자들과 자료를 모으는 방법도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출 상품 안내서에 세대 수 요건과 취소 가능성이 명시돼 있었거나 은행이 서면으로 조건부 접수라고 알렸다면 안내 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 금융기관을 상대로 한 손해배상 청구와 부동산 분양 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대출 심사에서 떨어지면 무조건 배상받을 수 없나요?
  정상적인 심사 결과라면 배상받기 어렵습니다. 대출은 심사를 거쳐 체결 여부가 정해지므로 요건 미달로 거절되는 것 자체는 위법이 아닙니다. 다만 기관이 요건 충족을 명확히 확인해 주고 신청을 유도한 뒤 상당한 이유 없이 뒤집었다면 민법 제750조의 불법행위가 문제 될 수 있습니다.
• 금리 차이도 손해로 인정되나요?
  다툼이 큰 항목입니다. 대법원 2001다53059 판결은 교섭 파기 손해를 계약이 유효하게 체결된다고 믿어서 입은 신뢰손해로 한정합니다. 디딤돌 대출이 실행됐다면 얻었을 금리 이익은 이행이익에 가까워 인정되기 어렵고, 급히 다른 대출을 받느라 든 수수료처럼 신뢰 때문에 생긴 비용은 인정될 여지가 있습니다.
• 은행과 주택금융공사 중 누구에게 청구하나요?
  잘못된 안내를 한 주체에게 청구합니다. 은행 창구가 공사의 지시라며 접수했다면 그 지시가 실제로 있었는지부터 확인해야 합니다. 지시가 있었다면 공사, 창구의 착오라면 은행이 주된 상대가 되고, 둘 다 관여했다면 함께 청구할 수 있습니다.
• 입주 지연으로 낸 연체료는 청구할 수 있나요?
  신뢰손해로 인정될 여지가 있습니다. 대출이 실행되리라 믿고 다른 자금을 마련하지 않았다가 잔금이 늦어져 낸 연체료는, 그 신뢰가 없었다면 지출하지 않았을 비용이기 때문입니다. 다만 민법 제393조에 따라 통상 예상되는 범위의 손해여야 하고 영수증으로 액수를 증명해야 합니다.
• 소송 전에 할 수 있는 방법이 있나요?
  금융감독원 민원이나 분쟁조정 신청을 먼저 검토할 수 있습니다. 조정은 비용이 적고 기관이 사실관계를 조회하는 과정에서 안내 경위가 드러나기도 합니다. 조정이 성립하지 않으면 민법 제750조에 따른 손해배상 소송을 내는데, 그 사이에도 민법 제766조의 시효는 흐릅니다.
• 같은 단지 입주자들과 함께 소송할 수 있나요?
  함께 소송할 수 있습니다. 같은 안내를 받고 같은 사유로 취소된 신청인들은 공동소송으로 한 번에 청구할 수 있고, 안내 경위에 관한 증거를 모으기도 쉬워집니다. 다만 손해액은 사람마다 달라 각자 영수증과 자료로 증명해야 하고, 민법 제750조의 요건도 각자 충족해야 합니다.

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