은행·대출

은행이 대출을 빠뜨린 금융거래확인서를 믿고 세를 얻었다가 손해를 봤어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

은행 직원이 대출 내역을 빠뜨린 허위 금융거래확인서를 발급했고 이를 믿고 임대차계약을 맺어 보증금을 돌려받지 못했다면 은행에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 고의나 과실로 내용을 허위로 기재하거나 누락해 발급한 금융거래확인서는 용도와 관계없이 그 자체로 위법하다고 보았습니다. 지금은 그 확인서 원본과 경매 배당표를 함께 보관해 두십시오.

확인서가 「대출 용도」로 발급된 것이라도 임대차 확인에 썼다는 이유만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 9월 상가를 보증금 2억원에 임차하면서, 건물주가 거래 은행에서 발급받은 금융거래확인서를 확인했습니다. 확인서에는 건물 담보대출이 5억원뿐이라고 적혀 있었지만, 실제로는 같은 은행 대출 2건이 더 있었고 직원이 이를 빠뜨렸습니다. 2025년 건물이 경매되어 H씨는 보증금 가운데 1억2,000만원을 배당받지 못했습니다. H씨는 확인서를 발급한 은행에 책임을 물을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

은행이 잘못 발급한 확인서도 배상 대상인가요?

네, 은행은 금융거래확인서에 대출금 거래 상황, 담보 내용, 연체 내역을 사실대로 적어야 합니다. 고의나 과실로 일부 대출을 빠뜨리거나 허위로 기재해 발급하면 그 용도가 무엇이든 그 자체로 위법한 행위입니다. 손해와의 인과관계와 예견가능성 같은 다른 요건이 갖춰지면 이를 믿고 손해를 입은 사람에게 배상책임을 집니다.

직원의 잘못이면 은행이 사용자로서 책임집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 피용자가 사무집행에 관해 제3자에게 가한 손해를 사용자가 배상하도록 정합니다. 확인서 발급은 은행 창구 업무이므로 사무집행 관련성이 인정됩니다.

확인서를 원래 용도와 다르게 썼는데도 책임이 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 대법원은 발급 신청인이 확인서를 용도란에 적힌 용도가 아닌 개인적인 사인 간 거래에 썼더라도, 은행 직원들이 허위 확인서로 제3자가 손해를 입을 수 있다는 점을 예견할 수 있었다고 보았습니다. 건물주가 확인서를 받아 임차인에게 보여 주는 일은 흔하므로 예견가능성이 인정되기 쉽습니다.

임차인에게도 과실이 있으면 어떻게 되나요?

임차인이 등기부로 확인할 수 있었던 담보를 확인하지 않았다면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 대법원도 같은 사건에서 피해자의 과실 여부를 심리해 과실상계 주장을 판단해야 한다고 보았습니다. 등기부에 근저당권이 드러나 있었는데 보지 않았다면 과실 비율이 커지고, 등기되지 않은 신용대출처럼 확인서로만 알 수 있는 채무라면 과실이 작아집니다.

확인서가 주채무만 확인하는 양식인데 연대보증채무가 빠졌다는 사정은 다르게 봅니다. 대법원은 확인 대상 채무의 범위를 먼저 따져야 한다며 연대보증채무 누락 부분의 책임을 인정한 원심을 파기했습니다. 확인서 양식에 무엇을 적도록 되어 있었는지가 쟁점이 됩니다.

허위 금융거래확인서 손해배상 대응 순서

• 확인서 원본 보관 - 건물주에게 받은 금융거래확인서 원본이나 사본, 받은 날짜를 보관합니다. 무엇이 빠졌는지 비교할 기준입니다.
• 실제 대출 내역 확인 - 경매 기록의 채권계산서와 배당표로 확인서 발급 당시 실제 대출을 확인합니다. 누락된 대출이 증명됩니다.
• 손해액 정리 - 배당받지 못한 보증금 액수를 배당표로 확정합니다. 손해배상 청구액의 기준입니다.
• 등기부 확인 여부 점검 - 계약 당시 등기부를 확인했는지, 무엇이 적혀 있었는지 정리합니다. 과실상계 다툼에 대비합니다.
• 은행에 청구 - 내용증명으로 배상을 청구하고, 거절하면 손해배상 소송을 냅니다. 안 날부터 3년이 지나기 전에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인서가 위조된 것인지 은행이 실제로 발급한 것인지 다툼이 있거나 건물주와 은행 직원이 공모한 정황이 있으면 발급 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 손실에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인서 용도가 대출용이라고 적혀 있었어요.
  용도란의 기재만으로 은행 책임이 사라지지는 않습니다. 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다38355 판결은 신청인이 확인서를 기재된 용도가 아닌 사인 간 거래에 썼더라도 은행 직원들이 제3자 손해를 예견할 수 있었다고 보고 배상책임을 인정했습니다.
• 건물주에게도 청구할 수 있나요?
  네, 건물주가 실제 대출을 알면서 확인서를 보여 주며 담보가 충분하다고 말했다면 건물주에게도 불법행위 책임을 물을 수 있고, 보증금 반환 청구도 따로 남아 있습니다. 은행과 건물주의 책임이 겹치는 부분은 한쪽에서 받으면 다른 쪽에 대한 청구액이 줄어듭니다.
• 등기부를 안 봤다면 청구를 못 하나요?
  청구 자체가 막히지는 않지만 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 등기부에 나타난 근저당권은 임차인이 확인할 수 있었던 사정이므로 과실 비율이 커집니다. 등기되지 않은 채무나 같은 은행의 다른 대출처럼 확인서로만 알 수 있던 채무라면 과실이 작게 평가됩니다.
• 은행 직원 개인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  네, 허위 확인서를 발급한 직원은 불법행위자로서 직접 책임을 지고, 은행은 사용자로서 함께 책임집니다. 실무에서는 배상 능력이 있는 은행을 주된 피고로 삼습니다. 은행이 배상하면 직원에게 구상할 수 있습니다.
• 시효는 언제부터 계산하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년입니다. 보통 경매 배당표로 보증금 일부를 받지 못한 사실과 확인서 누락 사실을 안 때를 기준으로 삼습니다. 확인서가 잘못되었다는 사실을 늦게 알았다면 그때부터 계산할 여지가 있으니 알게 된 경위를 기록해 두십시오.
• 연대보증채무가 빠진 것도 문제 삼을 수 있나요?
  확인서 양식이 무엇을 확인하도록 되어 있었는지에 따라 다릅니다. 대법원은 주채무 외에 연대보증채무까지 기재할 의무가 있었는지 먼저 심리해야 한다며, 이를 따지지 않고 연대보증채무 누락 책임까지 인정한 원심을 파기했습니다. 확인서 양식과 작성 요령을 확보해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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