보험

세입자가 든 화재보험으로 불탄 건물 손해를 건물주가 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 세입자가 자기 이름으로 가입했더라도 건물까지 보험 목적에 넣었다면 건물 부분은 건물주를 위한 보험으로 보아 건물주가 보험금을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 대법원은 청약서 기재, 보험사의 지급 관행, 보험금 규모를 종합해 건물 부분을 타인을 위한 보험으로 보았습니다. 지금은 세입자의 보험증권에서 보험 목적에 건물이 들어 있는지부터 확인하십시오.

보험계약서에 건물주 이름이 없다는 이유만으로 보험금 청구를 포기할 필요는 없습니다. 누구를 위한 보험인지는 계약서 이름보다 계약 내용과 경위로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 3월 자기 소유 2층 건물을 가죽 공방을 운영하는 D씨에게 임대했습니다. D씨는 건물과 공방 안 기계·재고를 보험 목적으로 사업장종합보험에 가입하면서 청약서 소유자란에 자기 이름을 적었습니다. 2025년 8월 전기 합선으로 추정되는 화재가 나 건물 손해만 4,800만원으로 평가됐는데, 보험사는 C씨가 계약 당사자가 아니라며 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자 이름으로 든 보험도 건물주를 위한 보험이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 보험계약자는 위임을 받지 않고도 특정한 타인을 위하여 보험계약을 체결할 수 있고, 그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받습니다. 세입자가 건물까지 보험 목적에 넣었다면 건물 부분은 소유자를 위한 보험으로 해석될 여지가 있습니다.

대법원 1997. 5. 30. 선고 95다14800 판결은 공장 임차인이 자신을 소유자로 적어 사업장종합보험을 든 사안에서, 기계·동산 부분은 임차인이 피보험자이지만 건물 부분은 소유자인 건물주를 위한 제3자를 위한 보험계약이라고 보았습니다. 보험사는 임차인이 건물주에게 손해배상책임을 지는지 묻지 않고 건물주에게 보험금을 지급해야 한다는 결론입니다.

누구를 위한 보험인지는 무엇으로 판단하나요?

보험 목적물과 위험만 정해져 있고 피보험자가 분명하지 않으면, 보험계약서와 약관 내용, 계약을 맺게 된 경위, 보험회사의 실무 처리 관행을 모두 보고 정합니다. 위 판결은 다음 사정을 근거로 들었습니다.

• 청약서 기재 경위 - 임차인이 건물주를 피보험자로 한다는 별도 의사표시 없이 소유자란에 자기 이름을 적었을 뿐이었습니다.
• 보험사 관행 - 임차인 이름의 계약이라도 건물주 동의서를 받고 보험금을 지급해 왔습니다.
• 보험금 규모 - 지급되는 보험금이 건물 손해액 전액에 해당했습니다.

이 판단 기준은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」에서도 달라지지 않았습니다.

화재보험과 책임보험은 무엇이 다른가요?

화재보험은 물건 자체의 손해를 보상하고, 책임보험은 피보험자가 남에게 지는 손해배상책임을 보상합니다. 화재보험은 다른 특약이 없는 한 세입자가 건물주에게 지는 배상책임까지 보상하는 책임보험으로 보지 않습니다. 그래서 건물주는 세입자의 과실을 증명하지 않고도 건물 부분 보험금을 청구할 수 있습니다.

세입자가 건물주에게 지급할 손해배상을 위해 따로 임차자배상책임보험을 들었다면, 건물주는 그 보험자에게 직접 손해 보상을 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 세입자의 배상책임이 전제가 됩니다.

세입자의 채권자가 보험금을 압류했다면 어떻게 되나요?

건물 부분이 건물주를 위한 보험이라면 그 보험금청구권은 처음부터 건물주의 권리이므로, 세입자의 채권자가 한 압류는 건물 부분 보험금에 미치지 않는다고 다툴 수 있습니다. 보험사가 이미 압류채권자에게 지급했다면 보험사와 압류채권자를 상대로 따로 따져야 하므로 서둘러 권리를 알려 두어야 합니다. 보험금청구권은 사고가 난 때부터 3년간 행사하지 않으면 소멸합니다.

세입자 화재보험 건물주 청구 대응 순서

• 보험증권 확보 - 세입자에게 증권 사본을 받아 보험 목적에 건물이 들어 있는지 봅니다. 건물이 빠져 있으면 이 경로는 쓸 수 없습니다.
• 보험사에 권리 통지 - 건물 소유자로서 보험금을 청구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 압류채권자와의 다툼에 대비한 기록이 됩니다.
• 소유 증명 - 건물 등기사항증명서와 임대차계약서를 준비합니다. 보험 목적물의 소유자라는 사실을 보여 줍니다.
• 손해액 자료 정리 - 손해사정서, 복구 견적서, 사진을 모읍니다. 건물 손해액 산정 근거가 됩니다.
• 세입자 책임 병행 검토 - 보험금으로 전액이 회복되지 않으면 임대차계약상 원상회복 책임을 세입자에게 따로 묻습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보험증권에 피보험자가 세입자로 명시되어 있거나 건물주 보험이 따로 있어 중복보험이 되는 경우에는 증권과 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 화재보험금 청구와 임대차 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자 보험 증권에 제 이름이 없어도 되나요?
  이름이 없어도 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 95다14800 판결은 임차인이 자신을 소유자로 적은 사업장종합보험에서 건물 부분은 건물주를 위한 보험이라고 보았습니다. 청약서 기재 경위와 보험사의 지급 관행, 보험금 규모를 함께 봅니다.
• 타인을 위한 보험은 동의가 있어야 하나요?
  위임이 없어도 체결할 수 있습니다. 상법 제639조 제1항은 보험계약자가 위임을 받거나 받지 않고 특정 또는 불특정 타인을 위하여 보험계약을 체결할 수 있다고 정합니다. 그 타인은 당연히 계약의 이익을 받습니다.
• 세입자의 과실을 증명해야 하나요?
  화재보험 부분을 청구할 때는 증명할 필요가 없습니다. 화재보험은 물건 손해를 보상하는 보험이어서 세입자의 배상책임을 전제로 하지 않습니다. 다만 세입자가 든 것이 임차자배상책임보험이라면 세입자의 배상책임이 인정되어야 합니다.
• 임차자배상책임보험이면 어떻게 청구하나요?
  건물주가 보험자에게 직접 손해 보상을 청구할 수 있습니다. 상법 제725조는 임차인 등 타인의 물건을 보관하는 자가 그 손해배상을 위하여 물건을 보험에 붙인 경우 소유자의 직접 청구를 인정합니다. 세입자에게 배상책임이 있어야 합니다.
• 세입자 채권자가 보험금을 압류하면 어떻게 되나요?
  건물 부분이 건물주를 위한 보험이라면 그 보험금은 처음부터 건물주 권리이므로 압류가 미치지 않는다고 다툴 수 있습니다. 보험사가 지급하기 전에 소유자로서 권리를 주장한다는 내용증명을 보내 두어야 합니다. 대법원 95다14800 판결도 압류가 얽힌 사안이었습니다.
• 언제까지 보험금을 청구해야 하나요?
  보험금청구권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 원칙적으로 화재가 난 날부터 계산합니다. 보험사가 계약 당사자가 아니라며 거절해도 시효는 계속 진행하므로 소송 제기 시점을 미리 정해 두어야 합니다.

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