보험

18층 아파트 세입자인데 특수건물 화재보험료를 제가 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 16층 이상 아파트 같은 특수건물의 화재보험 가입 의무와 보험료 부담은 법률상 건물 소유자에게 있습니다. 화재보험법은 특수건물 소유자에게 특약부화재보험 가입과 매년 갱신 의무를 지우고, 임차인에게는 가입 의무를 두지 않습니다. 지금은 임대차계약서 특약에 보험료를 세입자가 낸다는 문구가 있는지와 관리비 고지서의 보험료 항목부터 확인해 두십시오.

세입자라고 해서 특수건물 화재보험에 따로 가입할 의무는 없습니다. 다만 계약서에 보험료를 부담하기로 적었다면 그 약정에 따라 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 지상 18층 아파트에 보증금 3억원으로 전세 계약을 맺었습니다. 계약서에는 보험료에 관한 특약이 없었는데, 2025년 집주인은 특수건물이라 화재보험 가입이 의무라며 보험료를 A씨가 부담해야 한다고 요구했습니다. 관리비 고지서에도 매달 화재보험료 항목이 붙어 나오고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

18층 아파트는 화재보험 의무 가입 대상인가요?

대상입니다. 화재보험법은 공동주택 등 여러 사람이 거주하는 건물 중 대통령령으로 정하는 건물을 특수건물로 정하고, 시행령은 16층 이상의 아파트와 부속건물을 특수건물로 봅니다. 같은 관리주체가 관리하는 단지 안의 15층 이하 아파트도 포함됩니다. 층수를 셀 때 지하층과 옥상의 계단실·물탱크실은 넣지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」은 공동주택을 특수건물의 한 종류로 법률에 직접 적고, 구체적 층수 기준은 시행령에 맡기고 있습니다. 18층 아파트는 16층 기준을 넘으므로 의무 가입 대상입니다.

보험 가입 의무와 보험료는 누구에게 있나요?

건물 소유자에게 있습니다. 특수건물 소유자는 화재로 인한 건물 손해를 보상받고 제3자에 대한 손해배상책임을 이행하기 위해 손해보험회사의 특약부화재보험에 가입해야 합니다. 보험 계약자와 보험료 납부 의무자는 원칙적으로 소유자이고, 임차인에게 가입 의무를 지우는 규정은 없습니다.

소유자는 건물을 새로 지으면 사용승인을 받은 날부터, 소유권이 바뀌면 소유권을 취득한 날부터 30일 안에 가입해야 하고, 이 계약을 매년 갱신해야 합니다.

세입자가 보험료를 내기로 약정할 수 있나요?

할 수 있습니다. 법이 정한 가입 의무자는 소유자이지만, 소유자와 임차인이 임대차계약 특약으로 보험료를 임차인이 부담하기로 정하는 것까지 막지는 않습니다. 특약이 없다면 임차인은 보험료를 낼 의무가 없고, 이미 냈다면 소유자에게 돌려 달라고 할 수 있습니다. 아파트는 관리사무소가 단지 전체로 가입하고 보험료를 관리비에 넣어 걷는 경우가 많으므로, 관리비 항목과 임대차 특약을 함께 확인해야 합니다.

특약이 있더라도 보험 계약자 지위와 가입 책임은 여전히 소유자에게 남습니다. 임차인이 보험료를 내지 않아 계약이 유지되지 않았다면, 가입 의무 위반의 책임은 소유자가 집니다.

특약부화재보험은 무엇을 보상하나요?

건물 자체의 화재 손해와 함께, 화재로 다른 사람이 사망·부상하거나 재물 손해를 입었을 때의 배상책임을 보상합니다. 특수건물 소유자는 과실이 없는 경우에도 보험금액 범위에서 이 손해를 배상할 책임을 지고, 경과실이 있어도 실화책임법에 따른 감경 없이 같은 책임을 집니다.

배상책임 보험금액은 사망의 경우 피해자 1명마다 5천만원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액, 재물 손해는 화재 1건마다 1억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액입니다. 원안은 신체 손해 배상만 다루었지만 현행법은 재물 손해 배상책임까지 담보합니다.

특수건물 화재보험료 분쟁 대응 순서

• 특수건물 해당 확인 - 건축물대장에서 지상 층수와 용도를 확인합니다. 16층 이상 아파트면 의무 가입 대상입니다.
• 임대차 특약 확인 - 계약서에 화재보험료를 임차인이 부담한다는 문구가 있는지 봅니다. 없으면 낼 의무가 없습니다.
• 관리비 내역 확인 - 관리비 고지서에 화재보험료 항목이 있는지, 얼마인지 확인합니다. 소유자 부담분이 섞여 있을 수 있습니다.
• 반환 요청 - 약정 없이 낸 보험료는 내용증명으로 소유자에게 반환을 요청합니다. 보증금 정산 때 함께 공제를 요구할 수도 있습니다.
• 개인 보험 검토 - 세입자 본인의 가재도구나 이웃 피해 배상책임은 소유자 보험과 별개이므로 필요하면 따로 가입합니다. 보장 범위가 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔이나 상가 등 아파트가 아닌 특수건물이거나 관리규약에 보험료 분담 규정이 따로 있으면 규약과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁과 보험금 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특수건물이란 무엇인가요?
  화재 위험이나 면적을 고려해 대통령령으로 정한 건물로, 국공유건물·교육시설·백화점·병원·숙박업소·공장·공동주택 등이 포함됩니다. 아파트는 16층 이상이면 특수건물이고, 층수가 11층 이상인 일반 건물도 원칙적으로 포함됩니다.
• 아파트 층수는 어떻게 세나요?
  건축법 시행령의 층수 계산 방법을 따르되, 옥상의 계단실·물탱크실처럼 용도가 분명한 부분은 층수에 넣지 않고 지하층도 층으로 보지 않습니다. 지상 18층 아파트라면 16층 이상 기준을 충족합니다.
• 소유자는 언제까지 가입해야 하나요?
  건물을 지으면 사용승인 등을 받은 날부터, 소유권이 바뀌면 소유권을 취득한 날부터 30일 안에 특약부화재보험에 가입해야 합니다. 가입 뒤에는 매년 계약을 갱신해야 하며, 이 의무도 소유자가 집니다.
• 특약이 없는데 낸 보험료는 돌려받을 수 있나요?
  가입 의무자는 소유자이므로, 임대차계약에 부담 특약이 없는데 세입자가 보험료를 냈다면 소유자에게 반환을 요구할 수 있습니다. 관리비에 섞여 부과됐다면 고지서로 금액을 확인하고 보증금 정산 때 공제를 요구할 수 있습니다.
• 소유자는 과실이 없어도 배상하나요?
  배상합니다. 특수건물 소유자는 화재로 다른 사람이 사망·부상하거나 재물 손해가 생기면 과실이 없는 경우에도 보험금액 범위에서 배상책임을 집니다. 경과실이 있어도 실화책임법에 따른 감경 없이 같은 책임을 집니다.
• 배상책임 보험금액은 얼마인가요?
  사망은 피해자 1명마다 5천만원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액, 부상은 사망 보험금액 범위에서 대통령령으로 정하는 금액, 재물 손해는 화재 1건마다 1억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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