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모시고 살겠다며 아파트를 받은 아들이 부양을 안 하면 증여를 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

네, 충실한 부양을 조건으로 아파트를 준 부담부증여라면 아들이 부양하지 않을 때 등기를 넘긴 뒤에도 증여를 해제하고 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 민법 제561조는 부담부증여에 쌍무계약 규정을 적용하고, 대법원은 이 경우 이미 이행한 부분도 해제의 영향을 받는다고 보았습니다. 지금은 부양 약정이 적힌 각서 원본과 아들이 부양을 끊은 시기부터 확인해 두십시오.

아파트 등기를 이미 넘겨줬다고 해서 증여를 되돌릴 방법이 없는 것은 아닙니다. 부양을 조건으로 한 증여라면 등기 이전 뒤에도 해제할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2022년 아들에게 시가 7억 원의 아파트를 증여하면서, 아들이 자신을 모시고 살며 충실히 부양하고 이를 어기면 증여를 해제할 수 있다는 각서를 받았습니다. 아들은 소유권이전등기를 넘겨받은 뒤 2024년 따로 이사해 나갔고, 그 뒤로는 생활비도 연락도 거의 없습니다. S씨는 2026년 각서를 근거로 증여를 해제하고 아파트를 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부양하기로 하고 받은 아파트, 부양을 안 하면 증여를 해제할 수 있나요?

해제할 수 있습니다. 부양을 조건으로 한 증여는 상대부담 있는 증여, 즉 부담부증여이고, 부담부증여에는 쌍무계약에 관한 규정이 적용됩니다. 수증자가 부담인 부양 의무를 이행하지 않으면 증여자는 계약을 해제할 수 있습니다.

일반 증여는 해제하더라도 이미 이행한 부분에는 영향이 없어서, 등기를 넘긴 뒤에는 돌려받기 어렵습니다. 부담부증여는 다릅니다. 대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결은 부담 의무 있는 상대방이 의무를 이행하지 않으면 증여계약이 이미 이행되어 있더라도 해제할 수 있고, 이때는 이미 이행한 부분에 대한 제한 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다.

「충실히 부양한다」는 각서는 어느 정도 부양을 뜻하나요?

각서에 쓴 문구와 증여 경위를 보고 약정한 부양의 정도를 정합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「민법」은 자녀가 부모를 부양하지 않으면 증여를 해제할 수 있게 하지만, 여기서 말하는 부양은 법률상 부양의무이고 부모가 스스로 생활할 수 없는 경우를 전제로 합니다. 이 조문에 따른 해제는 이미 넘긴 아파트에는 영향이 없습니다.

「모시고 살면서 충실히 부양한다」고 따로 약정했다면 부모 자식 사이의 일반적인 부양보다 높은 수준의 부양, 곧 함께 살며 생활을 돌보는 것을 약속한 것으로 해석될 여지가 큽니다. 아들이 따로 나가 살면서 생활비와 돌봄을 끊었다면 약정한 부담을 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 각서가 없거나 문구가 막연하면 부담부증여였는지부터 다투게 되므로, 증여 당시의 대화와 가족의 진술도 함께 모아야 합니다.

해제하면 아파트 등기를 되찾을 수 있나요?

해제되면 아들은 원상회복 의무로 아파트 소유권이전등기를 말소해 주어야 합니다. 아들이 응하지 않으면 소유권이전등기 말소 청구 소송을 냅니다. 다만 해제는 제3자의 권리를 해치지 못하므로, 아들이 그 사이 아파트를 팔거나 담보를 잡혔다면 그 사람의 권리는 보호될 수 있습니다.

아들이 아파트를 처분할 우려가 있으면 소송 전에 처분금지가처분을 먼저 신청해 두어야 합니다. 가처분 등기가 되어 있으면 그 뒤에 들어온 매수인이나 담보권자에게도 소송 결과를 주장할 수 있습니다.

부담부증여 해제 대응 순서

• 각서 원본 확보 - 부양 약정과 해제 조항이 담긴 각서 원본을 보관합니다. 부담부증여임을 증명하는 핵심 서류입니다.
• 불이행 기록 정리 - 아들이 이사 나간 날, 생활비가 끊긴 시기, 연락이 없던 기간을 날짜별로 정리합니다. 부담 불이행의 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 등기부를 떼어 처분 여부를 확인하고 가처분을 신청합니다. 소송 중 아파트가 팔리는 것을 막습니다.
• 이행 최고를 한 뒤 해제 통지 - 기간을 정해 부양을 요구하는 내용증명을 보내고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다.
• 등기 말소 소송 - 해제 뒤에도 등기를 돌려주지 않으면 소유권이전등기 말소 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 각서 없이 말로만 부양을 약속했거나 아들이 이미 아파트에 대출을 받았다면 등기부와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담부증여 해제와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 넘긴 뒤에도 증여를 해제할 수 있나요?
  부담부증여라면 할 수 있습니다. 대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결은 부담 의무 있는 상대방이 의무를 이행하지 않으면 증여계약이 이미 이행되어 있어도 해제할 수 있고, 이때 민법 제555조와 제558조는 적용되지 않는다고 보았습니다.
• 각서 없이 말로 한 약속도 되나요?
  인정될 수 있지만 증명이 어렵습니다. 부담부증여는 민법 제561조에 따라 쌍무계약 규정이 적용되는 계약이어서 서면이 필수는 아닙니다. 다만 부양이 증여의 조건이었다는 사실을 증여자가 증명해야 하므로 가족의 진술, 메시지, 녹음 같은 자료가 필요합니다.
• 일반 증여와 무엇이 다른가요?
  이미 넘긴 재산을 돌려받을 수 있는지가 다릅니다. 민법 제556조 제1항 제2호는 부양의무를 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있게 하지만, 제558조에 따라 이미 이행한 부분에는 영향이 없습니다. 부담부증여는 이 제한이 적용되지 않아 원상회복을 구할 수 있습니다.
• 해제 전에 무엇을 먼저 보내야 하나요?
  이행 최고를 먼저 보냅니다. 민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정합니다. 아들이 미리 부양하지 않겠다고 밝혔다면 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.
• 해제하면 아들은 무엇을 해야 하나요?
  원상회복으로 등기를 돌려주어야 합니다. 민법 제548조 제1항은 계약이 해제되면 각 당사자가 원상회복 의무를 진다고 정하므로, 아들은 아파트 소유권이전등기를 말소해 주어야 합니다. 다만 해제 전에 권리를 얻은 제3자의 권리는 해치지 못합니다.
• 친척이 아닌 사람에게 부양 조건으로 준 경우도 같나요?
  같이 해제할 수 있습니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다43358 판결은 친족 아닌 사람 사이의 약정 부양의무는 민법 제556조의 부양의무가 아니어서 제556조 제2항과 제558조가 적용되지 않는다고 보고, 부담 불이행에 따른 해제를 인정했습니다.

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