후견·가족관계

부양을 조건으로 집을 증여했는데 모시지 않으면 증여를 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부양을 조건으로 한 부담부증여에서 수증자가 부양하지 않으면 소유권이전등기까지 넘어간 뒤에도 증여계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제561조가 부담부증여에 쌍무계약 규정을 적용하므로, 부양 이행을 최고한 뒤 해제하고 등기 말소를 청구합니다. 지금은 부양 약속이 적힌 증여계약서나 문자와 부양이 끊긴 시점을 확인해 두십시오.

「증여하고 6개월이 지나면 되돌릴 수 없다」는 말 때문에 포기할 필요는 없습니다. 그 6개월 제한은 친족 간 법정 부양의무를 저버린 경우에 적용되는 기간이고, 약정으로 정한 부양 조건에는 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

자녀가 없는 A씨 부부는 입양신고 없이 친아들처럼 지낸 B씨에게 2023년 5월 두 사람의 노후 부양을 맡아 달라며 시가 4억원의 아파트를 증여하고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. B씨는 처음 몇 달 생활비를 보내다가 2024년 초부터 연락과 송금을 모두 끊었고, 80대가 된 A씨 부부는 지금 생계가 어려운 상태입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기까지 넘겨준 부담부증여도 해제할 수 있나요?

해제할 수 있습니다. 부양이나 채무 인수처럼 수증자에게 의무를 지운 증여를 부담부증여라고 하고, 여기에는 증여 규정 외에 쌍무계약 규정이 적용됩니다. 그래서 수증자가 부담을 이행하지 않으면 일반 계약처럼 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.

일반 증여에서는 이미 이행한 부분은 해제의 영향을 받지 않습니다. 그러나 대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결은 부담부증여에서 수증자가 의무를 이행하지 않으면 증여계약이 이미 이행되어 있더라도 해제할 수 있고, 이때 민법 제555조와 제558조는 적용되지 않는다고 보았습니다. 등기를 넘겨줬다는 사정만으로 해제가 막히지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제561조와 제558조는 이 판결 당시와 문언이 같습니다.

증여 해제 6개월 기간이 적용되나요?

약정으로 정한 부양 조건이라면 적용되지 않습니다. 민법 제556조는 수증자가 증여자에 대한 부양의무를 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있다고 정하고, 이 해제권은 해제원인을 안 날부터 6개월이 지나면 소멸합니다. 이 조항의 부양의무는 직계혈족·배우자 또는 생계를 같이 하는 친족 사이의 법정 부양의무만 뜻합니다.

대법원 1996. 1. 26. 선고 95다43358 판결은 친족이 아닌 당사자 사이의 약정 부양의무는 민법 제556조 제1항 제2호의 부양의무에 해당하지 않아, 그런 부담부증여에는 제556조 제2항과 제558조가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 입양신고 없이 아들처럼 지낸 사람에게 부양을 조건으로 증여했다면 6개월 제한 없이 채무불이행 해제로 다툽니다. 수증자가 법률상 자녀라면 제556조 해제와 부담부증여 해제를 함께 검토하게 되고, 이때는 6개월 기간도 따져야 합니다.

증여를 해제하면 집은 어떻게 돌려받나요?

해제하면 수증자는 원상회복 의무를 지므로, 증여자는 소유권이전등기 말소나 증여자 앞으로의 이전등기를 청구합니다. 수증자가 응하지 않으면 소송으로 등기를 되돌립니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 한 해제 의사표시는 철회하지 못합니다.

해제 전에 수증자가 집을 팔거나 근저당권을 설정하면 그 제3자의 권리는 해제로 해치지 못합니다. 수증자가 집을 처분할 기미가 보이면 소송 전에 처분금지가처분을 신청해 둡니다. 부양을 받지 못해 생긴 손해가 있으면 해제와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다.

부담부증여 해제 대응 순서

• 약정 확인 - 증여계약서·각서·문자에서 부양 조건이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다. 부양 조건이 드러나야 부담부증여로 인정됩니다.
• 불이행 기록 - 생활비 송금이 끊긴 날, 연락이 끊긴 기간, 병원비를 누가 냈는지 정리합니다. 부담 불이행을 증명하는 자료가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 수증자 명의 부동산에 가처분을 신청합니다. 소송 중 매도나 담보 설정을 막아야 할 때 필요합니다.
• 최고한 뒤 해제 통지 - 내용증명으로 기간을 정해 부양을 최고하고, 기간이 지나면 해제를 통지합니다. 도달한 날짜가 해제 시점이 됩니다.
• 등기 말소 소송 - 수증자가 등기를 돌려주지 않으면 소유권이전등기 말소 소송을 냅니다. 해제가 인정되면 판결로 등기를 회복합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수증자가 법률상 자녀이거나 부양을 일부라도 해 왔다면 부양 약정의 내용과 이행 정도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여 해제에 따른 소유권이전등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입양신고를 안 한 사람에게 한 증여도 부담부증여인가요?
  될 수 있습니다. 부담부증여는 수증자에게 일정한 의무를 지우는 증여이고, 수증자가 친족인지는 따지지 않습니다. 입양신고 없이 아들처럼 지낸 사람에게 증여자 부부의 부양을 조건으로 부동산을 넘겼다면 부담부증여에 해당하고, 쌍무계약 규정이 적용되어 부양을 하지 않을 때 해제할 수 있습니다.
• 부양을 조금은 했는데 그래도 해제할 수 있나요?
  부양 약정의 내용에 비해 이행한 정도가 얼마나 되는지에 따라 달라집니다. 약정한 부양을 사실상 하지 않았다면 기간을 정해 이행을 최고하고, 그래도 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 가끔 찾아온 정도로 부양을 이행했다고 보기는 어렵지만, 생활비를 꾸준히 보냈다면 해제가 어려울 수 있어 송금 내역을 먼저 확인해야 합니다.
• 해제 전에 수증자가 집을 팔면 어떻게 되나요?
  해제의 효과로 제3자의 권리를 해치지 못하므로, 해제 전에 집을 산 사람의 소유권은 원칙적으로 유지됩니다. 그러면 증여자는 수증자에게 가액 반환이나 손해배상을 청구하는 수밖에 없습니다. 처분 가능성이 보이면 해제 통지와 함께 법원에 처분금지가처분을 신청해 등기부에 처분 금지를 기입해 두어야 합니다.
• 서면 없이 말로만 한 증여라면 어떻게 되나요?
  증여 의사가 서면으로 표시되지 않았으면 각 당사자가 해제할 수 있지만, 이미 등기를 넘겨준 부분에는 그 해제가 영향을 미치지 않습니다. 그래서 등기까지 마친 증여라면 서면 없는 증여 해제로는 되돌리기 어렵습니다. 부양 조건이 있었다면 부담 불이행을 이유로 해제하는 방법을 써야 합니다.
• 해제 통지는 어떻게 해야 하나요?
  해제는 상대방에게 해제한다는 의사표시를 하는 방식으로 합니다. 말로도 가능하지만 도달 사실과 날짜를 증명하려면 내용증명우편으로 보내는 편이 안전합니다. 한 번 도달한 해제의 의사표시는 철회하지 못하므로, 부양 이행을 최고한 기간이 지났는지 확인한 뒤 보내야 합니다.
• 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 계약을 해제해도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다. 부양을 받지 못해 증여자가 따로 들인 생활비나 요양비처럼 수증자의 불이행으로 생긴 손해가 있으면, 등기 말소 청구와 함께 손해배상을 구할 수 있습니다. 손해액은 영수증과 송금 내역으로 증명해야 합니다.

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