후견·가족관계

조건 없이 자식 명의로 등기해 준 집, 증여를 해제하고 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 조건 없이 증여하고 소유권이전등기까지 마쳤다면 서면이 없었거나 자식의 태도가 변했더라도 증여를 해제해 집을 돌려받기는 어렵습니다. 민법 제558조는 증여 해제가 이미 이행한 부분에 영향을 미치지 않는다고 정하고, 부동산 증여는 등기를 마치면 이행이 끝난 것으로 봅니다. 지금은 증여할 때 부양 같은 조건을 약속받은 기록이 있는지부터 찾아보십시오.

등기를 마친 뒤라도 증여할 때 「모시고 산다」는 부담을 약속받았다면 그 약속을 어긴 것을 이유로 해제할 수 있으므로, 조건이 전혀 없었는지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 함께 살던 아들에게 자기 명의 아파트를 아무 조건 없이 증여하고 소유권이전등기까지 마쳐 주었습니다. 증여계약서는 등기 신청용 양식 한 장만 썼고, 모시고 살겠다는 약속을 문서로 남기지는 않았습니다. 2026년 여름부터 아들 부부의 태도가 달라지더니 아파트를 팔아 반씩 나누고 따로 살자고 합니다. A씨는 아파트를 되돌려 받을 수 있는지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여계약서를 안 썼으면 해제할 수 있나요?

이행하기 전이라면 해제할 수 있습니다. 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않았다면 각 당사자는 증여를 해제할 수 있습니다. 대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다299976 판결은 이 해제를 일종의 특수한 철회로 보았습니다.

그러나 이 해제는 이미 이행한 부분에는 영향을 미치지 못합니다. 부동산 증여는 소유권이전등기를 마치면 이행이 끝나므로, 사례처럼 아파트 등기를 넘겨준 뒤에는 서면이 없었다는 이유로 되돌릴 수 없습니다. 등기 신청에 쓴 증여계약서도 증여 의사를 표시한 서면으로 인정될 수 있습니다.

자식이 부양을 안 하면 증여를 해제할 수 있나요?

해제 사유는 되지만 등기를 넘긴 부분은 돌려받지 못합니다. 수증자가 증여자나 그 배우자·직계혈족에게 범죄행위를 하거나, 증여자에 대한 부양의무가 있는데 이행하지 않으면 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 증여 뒤 증여자의 재산상태가 현저히 나빠져 생계에 중대한 영향을 미치는 경우도 해제 사유입니다.

하지만 이 해제들도 이미 이행한 부분에는 영향을 미치지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제558조는 제555조부터 제557조까지의 해제 모두에 적용되므로, 등기를 마친 부동산은 이 사유들로 되돌릴 수 없습니다. 아직 넘겨주지 않은 재산에 대해서만 효력이 있습니다.

모시고 살기로 하고 증여한 경우는 다른가요?

다릅니다. 부양처럼 수증자가 부담을 지는 부담부증여에는 쌍무계약에 관한 규정이 적용되어, 수증자가 부담을 이행하지 않으면 증여가 이미 이행됐더라도 증여자는 계약을 해제할 수 있습니다. 대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결은 이 경우 민법 제555조와 제558조가 적용되지 않는다고 판단했습니다.

그래서 증여 당시 「모시고 살겠다」「생활비를 드리겠다」는 약속이 있었는지가 결론을 가릅니다. 문서가 없어도 가족 대화 녹음, 문자, 증여 직후의 생활 형태로 부담의 약정을 증명할 수 있습니다. 해제가 인정되면 소유권이전등기 말소를 청구합니다.

증여 부동산 반환 대응 순서

• 증여 경위 정리 - 증여한 날, 등기일, 증여할 때 오간 약속을 시간순으로 적습니다. 부담부증여인지 가리는 출발점입니다.
• 부담 약정 증거 수집 - 부양·동거·생활비 약속을 보여 주는 문자·녹음·가족 진술을 모읍니다. 있으면 등기 후에도 해제를 주장할 수 있습니다.
• 부담 불이행 기록 - 약속을 지키지 않은 시점과 내용을 기록하고, 이행을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 해제의 전제가 됩니다.
• 처분금지가처분 검토 - 자식이 부동산을 팔려고 한다면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 제3자에게 넘어가면 되찾기 어렵습니다.
• 해제 통지와 말소 소송 - 부담부증여 해제를 통지하고 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 부담 약정이 없다면 부양료 청구 등 다른 방법을 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여가 사실은 명의만 빌려준 명의신탁이었거나 다른 자녀들과의 상속·유류분 문제가 얽혀 있다면 결론이 달라질 수 있어 증여 경위와 가족 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여 해제와 부동산 반환, 상속 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 전이면 증여를 취소할 수 있나요?
  증여 의사가 서면으로 표시되지 않았다면 등기를 넘기기 전까지 증여를 해제할 수 있습니다. 서면으로 증여했다면 서면만을 이유로는 해제할 수 없고, 수증자의 범죄행위·부양의무 불이행이나 증여자의 재산상태 악화 같은 법정 사유가 있어야 아직 이행하지 않은 부분을 해제할 수 있습니다.
• 증여 해제 사유를 알고 오래 지나면 어떻게 되나요?
  수증자의 범죄행위나 부양의무 불이행을 이유로 한 해제권은 해제 원인이 있음을 안 날부터 6개월이 지나면 소멸합니다. 증여자가 수증자에게 용서의 의사를 표시한 때에도 소멸합니다. 해제하려면 사유를 안 날짜를 기록하고 기간 안에 통지하십시오.
• 부양 약속을 문서로 안 받았으면 부담부증여가 안 되나요?
  문서가 없어도 부담부증여가 인정될 수 있습니다. 부담의 약정은 말로도 성립하므로 가족 대화 녹음, 문자, 증여 직후 함께 살며 생활비를 받은 사정 등으로 증명할 수 있습니다. 다만 증명 책임은 해제를 주장하는 부모에게 있어 자료가 구체적이어야 합니다.
• 재산이 줄어 생활이 어려워지면 해제할 수 있나요?
  증여계약 후 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 생계에 중대한 영향을 미칠 경우 증여를 해제할 수 있습니다. 다만 이미 등기를 넘긴 부동산에는 효력이 없고, 아직 넘기지 않은 재산에만 적용됩니다.
• 수증자가 부담을 이행했는데 증여자가 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 없습니다. 대법원 2021다299976 판결은 부담부증여에서 증여자의 이행이 끝나지 않았더라도 수증자가 부담을 모두 이행했다면, 부담이 의례적인 정도에 그치는 등 특별한 사정이 없는 한 서면에 의하지 않은 증여임을 이유로 해제할 수 없다고 보았습니다.
• 증여를 되돌리면 세금은 어떻게 되나요?
  증여받은 재산을 반환하는 시기에 따라 당초 증여와 반환 모두에 증여세가 붙을 수 있습니다. 부담 불이행을 이유로 한 해제가 판결로 확정되면 세무상 판단이 달라질 여지도 있어, 반환 방식과 시점을 정하기 전에 세금 문제를 함께 검토해야 합니다.

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