후견·가족관계

치매로 판단력이 없을 때 조카에게 써 준 위임장으로 집이 팔렸다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 위임장을 써 줄 때 의사능력이 없었다면 위임 자체가 무효여서 조카가 대리해 맺은 매매계약도 본인에게 효력이 없고, 매수인 명의 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 위임처럼 특별한 법률적 의미가 있는 행위는 그 법률적 의미와 효과까지 이해할 수 있어야 의사능력이 있다고 봅니다. 지금은 위임장을 작성한 무렵의 진료기록과 치매 진단 자료, 부동산 등기사항증명서를 확보해 두십시오.

매수인이 돈을 내고 샀다고 해서 본인이 매매대금을 먼저 돌려줘야 등기를 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 본인이 대금을 받지 않았다면 대금 반환은 대금을 가져간 조카와 매수인 사이의 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

80대 A씨는 2024년부터 중증 치매로 가족도 잘 알아보지 못했습니다. 조카 B씨는 2025년 5월 A씨에게서 부동산 처분을 맡긴다는 위임약정서와 위임장을 받아, A씨 명의 아파트를 C씨에게 4억원에 팔고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 치료로 상태가 나아진 A씨는 뒤늦게 이 사실을 알고 매매가 무효라고 주장할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

치매 상태에서 써 준 위임장은 효력이 있나요?

그때 의사능력이 없었다면 효력이 없습니다. 의사능력은 자기 행위의 의미와 결과를 정상적인 인식력과 예기력으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력이고, 구체적인 법률행위마다 따로 판단합니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다58367 판결은 일상적인 의미만으로는 알기 어려운 특별한 법률적 의미나 효과가 있는 행위라면 그 법률적 의미와 효과까지 이해할 수 있어야 의사능력이 인정된다고 보았습니다.

부동산 처분을 포괄적으로 맡기는 위임장은 재산을 잃을 수 있다는 법률적 효과를 이해해야 하는 행위입니다. 위 사례처럼 가족을 알아보지 못할 정도의 치매 상태였다면, A씨가 위임의 의미를 알았다면 작성하지 않았을 것으로 볼 수 있어 위임은 무효가 됩니다.

위임이 무효면 조카가 맺은 매매는 어떻게 되나요?

본인에게 효력이 없습니다. 위임이 무효이면 조카는 대리권 없이 A씨를 대리한 무권대리인이 되고, 대리권 없는 사람이 본인의 대리인으로 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다. 따라서 매수인 명의 소유권이전등기는 원인무효 등기이고, A씨는 소유권에 기한 방해배제로 그 말소를 청구할 수 있습니다.

본인이 매매를 추인하면 계약이 유효해지므로, 상태가 나아진 뒤 매수인이나 조카와 대화하면서 매매를 인정하는 듯한 말이나 문서를 남기지 않도록 주의해야 합니다. 추인은 명시적 표현뿐 아니라 대금 일부를 받는 행동으로도 인정될 수 있습니다.

본인이 받은 돈이 있으면 돌려줘야 하나요?

현존하는 이익 범위에서만 돌려주면 됩니다. 같은 판결은 제한능력자의 반환 범위를 현존 이익으로 정한 민법 제141조 단서가 의사무능력으로 법률행위가 무효인 경우에도 유추적용된다고 보았습니다. 다만 받은 것이 금전이면 이익이 남아 있는 것으로 추정되므로, 이미 써 버려 남은 것이 없다는 사정은 의사무능력자 쪽에서 증명해야 합니다.

아직 판단력이 온전하지 않으면 누가 소송을 하나요?

성년후견인을 통해 할 수 있습니다. 질병·노령 등으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대해서는 배우자, 4촌 이내의 친족 등의 청구로 가정법원이 성년후견개시 심판을 하고, 선임된 성년후견인이 본인을 대리해 등기 말소 소송을 낼 수 있습니다. 가족이 이런 피해를 막으려면 치매 진단 초기에 후견 제도를 검토하는 편이 좋습니다.

무효 매매 등기 회복 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서로 현재 소유자와 근저당 등 다른 권리를 확인합니다. 청구 상대방을 정하는 첫 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 매수인이 다시 팔지 못하도록 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 의사무능력 자료 확보 - 위임장 작성 무렵의 진료기록, 치매 진단서, 인지기능 검사 결과를 모읍니다. 무효 주장의 핵심 증거입니다.
• 말소등기 청구 - 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 판단력이 부족하면 성년후견인이 대리합니다.
• 조카 책임 검토 - 매매대금을 가져간 조카에게 반환이나 손해배상을 청구하고, 형사 고소도 함께 검토합니다. 매수인도 조카에게 대금 반환을 구하게 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 다시 제3자에게 팔았거나 은행이 근저당을 설정했다면 등기 기록과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 회복과 원인무효 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 치매 진단만 있으면 계약이 무효인가요?
  그렇지 않습니다. 의사능력은 구체적인 법률행위마다 따로 판단하므로, 진단이 있어도 그 행위를 할 때 의미와 결과를 이해할 수 있었다면 유효할 수 있습니다. 위임장 작성 무렵의 진료기록, 인지기능 검사 결과, 주변 사람의 진술로 그 순간의 상태를 증명해야 합니다.
• 매수인이 사정을 몰랐어도 등기를 되찾나요?
  되찾을 수 있습니다. 위임이 무효이면 조카는 대리권이 없고, 대리권 없는 사람이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 매수인이 사정을 몰랐더라도 등기는 원인무효여서 말소 대상이 되고, 매수인은 조카에게 대금 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다.
• 받은 돈이 있으면 전부 돌려줘야 하나요?
  현존하는 이익 범위에서 돌려주면 됩니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다58367 판결은 의사무능력으로 무효인 경우에도 민법 제141조 단서를 유추적용해 반환 범위를 현존 이익으로 보았습니다. 다만 금전은 남아 있는 것으로 추정되므로 이미 소비해 남은 것이 없다는 점은 본인 쪽이 증명해야 합니다.
• 상태가 나아진 뒤 매매를 인정하면요?
  추인하면 계약이 처음부터 유효해집니다. 무권대리 계약은 본인이 추인하면 효력이 생기므로, 매수인이나 조카와 대화하면서 매매를 인정하는 말이나 문서를 남기지 않도록 주의해야 합니다. 대금 일부를 받는 행동도 추인으로 해석될 수 있습니다.
• 본인이 소송을 할 수 없으면 어떻게 하나요?
  가정법원에 성년후견개시 심판을 청구해 성년후견인을 선임받고, 후견인이 본인을 대리해 소송을 냅니다. 청구는 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족 등이 할 수 있습니다. 후견 절차와 처분금지가처분을 함께 진행하면 그사이 부동산이 넘어가는 위험을 줄일 수 있습니다.
• 조카에게는 어떤 책임을 물을 수 있나요?
  매매대금을 가져갔다면 부당이득 반환이나 불법행위 손해배상을 청구할 수 있고, 판단력이 없는 상태를 이용해 위임장을 받은 사정이 있으면 형사 고소도 검토합니다. 매수인도 조카를 상대로 대금 반환을 청구할 수 있어, 조카 재산에 대한 가압류가 경쟁적으로 들어올 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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