상속재산분할

동생이 혼자 상속등기한 땅을 남에게 팔았으면 산 사람 등기도 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 참칭상속인인 동생에게서 상속 부동산을 산 사람을 상대로도 내 지분 부분의 등기 말소를 청구할 수 있지만, 이 역시 상속회복청구여서 3년·10년 제척기간이 적용됩니다. 대법원 전원합의체는 참칭상속인에게서 양수한 제3자에 대한 등기말소 청구에도 같은 기간이 적용된다고 보았습니다. 지금은 동생이 처음 단독 등기한 날과 그 사실을 안 날부터 확인하십시오.

매수인이 사정을 몰랐다고 해서 A씨가 동생에게만 돈으로 청구해야 하는 것은 아닙니다. 기간 안이라면 매수인 명의 등기 중 A씨 지분 부분의 말소를 직접 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2023. 1. 사망했고, 상속인은 A씨와 동생 B씨입니다. B씨는 형이 아버지와 연을 끊어 상속받을 자격이 없다며 A씨의 상속권을 부정하고, 2023. 6. 아버지 땅을 자기 단독 명의로 상속등기했습니다. 이어 2025. 3. 그 땅을 C씨에게 2억 4천만원에 팔고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. A씨는 2025. 11. 등기부를 보고 이 사실을 알았고, 2026. 9. C씨를 상대로 자기 지분 부분의 등기 말소를 청구할 수 있는지와 언제까지 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

참칭상속인에게서 땅을 산 사람에게도 상속회복청구 기간이 적용되나요?

네, 적용됩니다. 진정한 상속인이 참칭상속인에게서 상속재산을 양수한 제3자를 상대로 등기 말소를 청구하는 것도 상속회복청구에 해당해, 3년·10년의 제척기간이 똑같이 적용됩니다. 참칭상속인과 거래한 제3자에게만 기간 제한이 없으면 거래를 빨리 안정시키려는 제척기간 제도가 의미를 잃기 때문입니다.

사례의 B씨는 A씨의 상속권을 부정하고 자기만 상속인이라며 단독 등기를 했으므로 참칭상속인입니다. 그 B씨에게서 땅을 산 C씨를 상대로 A씨가 상속을 원인으로 등기 말소를 구하면, 소장에 어떤 이름을 붙이든 상속회복청구의 소로 다루어집니다.

땅을 산 사람이 사정을 몰랐다면 지분을 지킬 수 있나요?

부동산은 매수인이 몰랐다는 것만으로 권리를 지키지 못합니다. 양도인이 권리자가 아니어도 선의·무과실 양수인이 바로 소유권을 얻는 선의취득은 동산에만 인정됩니다. 그래서 C씨가 B씨를 단독 상속인으로 믿고 샀더라도, 제척기간 안이라면 A씨 지분 2분의 1에 해당하는 C씨 명의 등기는 말소 대상이 됩니다.

C씨는 자기 권리를 잃는 만큼 B씨에게 매매계약상 책임을 물을 수 있습니다. 매매 목적물의 일부가 남의 권리여서 넘겨받지 못하면 매수인은 그 부분 비율로 대금 감액을 청구할 수 있고, 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 사지 않았을 사정이면 계약 전부를 해제할 수 있습니다.

매수인에 대한 10년은 언제부터 세나요?

동생 B씨의 최초 침해행위일부터 셉니다. 대법원은 참칭상속인의 최초 침해행위가 있은 날부터 10년이 지나면, 참칭상속인을 상대로 승소 판결을 받았더라도 제3자를 상대로는 상속회복청구를 할 수 없다고 보았습니다. C씨가 등기를 넘겨받은 날을 새로운 출발점으로 보지 않습니다.

사례에서 최초 침해행위는 B씨가 단독 상속등기를 한 2023. 6.이므로 10년은 2033. 6.에 끝납니다. 3년은 A씨가 침해 사실을 안 2025. 11.부터 세어 2028. 11.에 끝납니다. 두 기간 중 먼저 끝나는 날까지 소를 내야 하므로 A씨의 마감은 2028. 11.입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제999조 제2항이 이 계산의 근거입니다.

동생과 매수인을 모두 상대로 소를 내야 하나요?

말소를 구할 등기 명의인인 C씨는 반드시 상대방이 되어야 하고, B씨도 함께 상대로 하는 것이 안전합니다. 제척기간을 지켰는지는 상대방마다 따로 판단하므로, B씨에게 먼저 소를 냈다고 C씨에 대한 기간이 지켜지는 것이 아닙니다.

소를 내기 전에 C씨 명의 땅에 처분금지가처분을 먼저 신청하십시오. 소송 중 C씨가 땅을 다시 팔거나 근저당권을 설정하면 새 권리자를 상대로 다시 다투어야 합니다. 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있습니다.

참칭상속인 매수인 상대 말소 청구 대응 순서

• 침해일 확인 - 등기부에서 동생의 단독 상속등기일을 확인합니다. 매수인에 대한 10년도 이날부터 셉니다.
• 안 날 기록 - 등기부를 처음 본 날처럼 침해를 안 날을 보여 주는 자료를 남깁니다. 3년의 출발점이 됩니다.
• 처분금지가처분 - 매수인 명의 땅에 가처분을 신청합니다. 소송 중 다른 사람에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 소 제기 - 매수인과 동생을 함께 상대로 A씨 지분 부분 등기 말소를 구합니다. 두 사람 모두 기간 안에 소를 내야 합니다.
• 정산 검토 - 판결 후 매수인과 공유 관계가 되므로 공유물분할이나 지분 매각을 검토합니다. 동생에게 받을 돈이 있는지도 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 10년 가까이 등기와 점유를 해 왔거나 동생이 받은 매매대금을 따로 청구하려는 경우에는 등기부와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속회복청구와 상속 부동산 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 참칭상속인에게서 산 사람에게도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 다만 이 청구도 상속회복청구여서 같은 제척기간이 적용됩니다. 대법원 1981. 1. 27. 선고 79다854 전원합의체 판결은 참칭상속인에게서 양수한 제3자를 상대로 한 등기말소 청구에도 단기 제척기간이 적용된다고 보았습니다.
• 매수인이 몰랐다면 등기를 지울 수 없나요?
  몰랐다는 것만으로는 부동산 권리를 지키지 못합니다. 민법 제249조의 선의취득은 동산에만 인정되므로, 기간 안이라면 매수인 명의 등기 중 진정한 상속인 지분 부분은 말소 대상이 됩니다. 매수인은 동생에게 매매계약상 책임을 물을 수 있습니다.
• 매수인에 대한 10년은 언제부터인가요?
  참칭상속인의 최초 침해행위일부터입니다. 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다26694 판결은 그날부터 10년이 지나면 참칭상속인에게 이긴 판결이 있어도 제3자에게는 청구할 수 없다고 보았습니다. 매수인의 등기일부터 다시 세지 않습니다.
• 3년과 10년 중 무엇을 따르나요?
  먼저 끝나는 기간을 따릅니다. 민법 제999조 제2항은 침해를 안 날부터 3년, 침해행위가 있은 날부터 10년이 지나면 상속회복청구권이 소멸한다고 정합니다. 둘 중 하나만 지나도 청구할 수 없습니다.
• 동생에게 소를 내면 매수인 기간도 지켜지나요?
  지켜지지 않습니다. 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다42321 판결은 제척기간 준수 여부를 상대방마다 따로 판단한다고 보았습니다. 매수인을 상대로도 기간 안에 따로 소를 내거나 피고로 추가해야 합니다.
• 소송 중 매수인이 땅을 또 팔면 어떻게 하나요?
  그런 일을 막으려고 처분금지가처분을 먼저 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 가처분 등기 뒤의 권리는 본안 승소 후 정리할 수 있습니다.
• 등기를 잃은 매수인은 동생에게 무엇을 청구하나요?
  잃은 지분 비율만큼 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 민법 제572조 제1항은 매매 목적인 권리의 일부가 타인에게 속해 넘겨줄 수 없으면 매수인이 그 부분 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
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