상속재산분할

땅을 판 사람이 등기 전에 사망하면 상속인 전원을 상대로 소송해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매도인이 등기 전에 사망해도 상속인 전원을 한 소송에 묶을 필요는 없고 거부하는 상속인만 상대로 그 지분의 이전등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 64다1054 판결은 이런 소가 필요적 공동소송이 아니라고 보았습니다. 지금은 거부하는 상속인 지분에 처분금지가처분부터 신청하십시오.

상속인 전원이 한 소송에 함께 묶여야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 협조하는 상속인과는 등기를 마치고, 거부하는 상속인만 상대로 그 지분의 이전등기를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 3. A씨에게서 시골 토지를 1억 5,000만원에 사기로 하고 2025. 6. 잔금까지 모두 치렀습니다. 그런데 소유권이전등기 서류를 넘겨받기로 한 날 직전인 2025. 7. A씨가 갑자기 사망했습니다. A씨의 자녀 셋 가운데 둘은 등기에 협조하겠다고 했지만, 막내는 「아버지가 너무 싸게 팔았다」며 서류를 내주지 않고 있습니다. B씨는 소송을 하려면 세 명을 모두 피고로 삼아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 판 사람이 등기 전에 사망하면 상속인 전원을 상대로 소송해야 하나요?

그렇지 않습니다. 대법원은 공동상속인들을 상대로 피상속인이 이행해야 할 부동산 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소는 필요적 공동소송이 아니라고 판단했습니다. 그래서 상속인 전원을 한꺼번에 피고로 해도 되고, 상속인 한 명에게 그 지분만큼 따로 청구해도 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 공동상속인이 각자의 상속분에 따라 피상속인의 권리의무를 승계한다고 정합니다. 매도인의 소유권이전등기의무도 상속인들이 법정상속분 비율로 나누어 승계하므로, 자녀 셋이 균등하게 상속했다면 각자 1/3 지분의 이전등기의무를 집니다.

협조하는 상속인과는 어떻게 등기하나요?

상속인이 매도인의 지위에서 매수인과 공동으로 등기를 신청합니다. 등기원인이 생긴 뒤 등기의무자에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있으므로, 매도인 명의에서 바로 매수인 명의로 이전등기를 할 수 있습니다. 협조하는 두 명의 지분 2/3는 이 방식으로 먼저 이전받습니다.

매매로 인한 이전등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. 그래서 협조하는 상속인에게서 인감증명서와 상속을 증명하는 가족관계 서류를 받아야 합니다.

거부하는 상속인 지분은 판결로 가져올 수 있나요?

가져올 수 있습니다. 거부하는 상속인을 상대로 그 지분에 관한 소유권이전등기절차 이행 소송을 내고, 승소 판결이 확정되면 매수인이 단독으로 등기를 신청합니다. 등기절차 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있기 때문입니다.

「너무 싸게 팔았다」는 사정은 이미 성립한 매매계약의 효력에 영향을 주지 않습니다. 상속인은 매도인의 의무를 그대로 승계하므로 계약 내용대로 이전등기를 해 줄 의무가 있습니다.

매도인 사망 후 등기 대응 순서

• 상속인 확정 - 매도인의 가족관계증명서로 상속인과 상속포기 여부를 확인합니다. 상속분에 따라 지분이 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 거부하는 상속인 지분에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 이전을 막습니다.
• 협조 지분 이전 - 협조하는 상속인과 공동신청으로 그 지분을 먼저 이전받습니다.
• 이전등기 소송 - 거부하는 상속인만 상대로 지분 이전등기를 청구합니다.
• 판결 등기 - 판결 확정 후 확정증명서를 붙여 단독으로 등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부가 남아 있거나 농지처럼 취득에 허가·증명이 필요한 토지라면 계약서와 토지 용도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인 한 명만 상대로 소송해도 되나요?
  됩니다. 대법원 1964. 12. 29. 선고 64다1054 판결은 공동상속인을 상대로 피상속인이 이행해야 할 소유권이전등기를 청구하는 소가 필요적 공동소송이 아니라고 보았습니다. 거부하는 상속인에게 그 지분만큼 청구하면 됩니다.
• 상속인 각자가 지는 등기의무는 얼마인가요?
  각자의 상속분만큼입니다. 공동상속인은 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계하므로, 자녀 셋이 균분 상속했다면 각자 1/3 지분의 이전등기의무를 집니다. 배우자가 함께 상속하면 배우자 몫이 5할 더 큽니다.
• 상속등기를 먼저 해야 매수인 앞으로 등기할 수 있나요?
  매매가 사망 전에 이루어졌다면 상속등기를 거치지 않고 매도인 명의에서 바로 매수인 명의로 이전할 수 있습니다. 등기원인이 발생한 후 등기의무자에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있기 때문입니다.
• 판결을 받으면 혼자 등기할 수 있나요?
  있습니다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청합니다. 판결 정본과 확정증명서, 매매계약서 등 등기원인 서류를 붙여 관할 등기소에 신청합니다.
• 상속인이 너무 싸게 팔았다며 거부하면요?
  거부할 근거가 되지 않습니다. 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 매도인이 체결한 매매계약상의 이전등기의무도 그대로 집니다. 계약 자체가 무효·취소 사유가 있는 경우는 따로 따집니다.
• 상속인이 상속포기를 하면 누가 등기해 주나요?
  포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되고, 그 몫은 다른 공동상속인에게 상속분 비율로 귀속됩니다. 그래서 나머지 상속인이 늘어난 지분만큼 이전등기의무를 집니다. 전원 포기했다면 다음 순위 상속인을 확인합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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