상속재산분할

아버지가 땅을 팔고 등기 전에 돌아가셨는데 제가 등기를 넘겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 아버지가 땅을 팔고 등기 전에 돌아가셨다면 상속인이 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨줄 의무를 승계합니다. 상속인은 피상속인의 권리의무를 포괄적으로 승계하고, 상속등기 없이 망인 명의에서 매수인에게 바로 이전등기를 신청할 수 있습니다. 지금은 잔금을 모두 받았는지부터 확인하십시오.

돌아가신 분 명의를 먼저 상속인 명의로 바꾸는 상속등기를 거친 뒤에야 매수인에게 넘길 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다. 매매가 사망 전에 있었다면 상속인이 망인 명의에서 매수인 명의로 바로 이전등기를 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2025년 4월 자기 소유 토지를 B씨에게 2억 5천만원에 팔고 잔금까지 받았지만, 소유권이전등기 서류를 넘기기 전인 2025년 6월 갑자기 돌아가셨습니다. 상속인은 A씨와 어머니입니다. B씨는 약속한 대로 토지 등기를 넘겨 달라고 요구했고, A씨는 아버지가 판 땅까지 가족이 책임져야 하는지, 등기는 어떤 순서로 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님이 팔고 등기 전에 돌아가시면 상속인이 등기를 넘겨야 하나요?

넘겨야 합니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 망인이 매수인에게 지고 있던 소유권이전등기의무도 함께 승계합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 원칙은 같습니다. 공동상속인이면 각자의 상속분에 따라 그 의무를 나누어 승계합니다.

등기 전이므로 토지 소유권은 사망 당시 여전히 망인에게 있었습니다. 따라서 토지는 일단 상속재산이 되고, 상속인들은 소유권과 함께 등기를 넘겨줄 의무를 동시에 물려받습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결도 등기 전에 소유자가 사망하면 그 부동산은 상속재산에 속한다고 보았습니다.

상속등기 없이 매수인에게 바로 이전등기할 수 있나요?

할 수 있습니다. 등기원인이 생긴 뒤에 등기의무자에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있습니다. 매매계약이 사망 전에 이루어졌다면 상속인이 망인 명의에서 매수인 명의로 곧바로 소유권이전등기를 신청하면 되고, 중간에 상속인 명의 상속등기를 거치지 않아도 됩니다.

이때는 상속인 전원이 등기의무자 자리에서 매수인과 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 상속인임을 밝히는 가족관계증명서와 망인의 기본증명서 등이 추가로 필요합니다. 상속인 중 한 사람이 협조하지 않으면 매수인은 그 사람을 상대로 등기절차 이행을 구하는 소송을 내고, 승소판결로 단독 신청할 수 있습니다.

잔금을 다 받지 못했다면 등기를 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 매매는 쌍무계약이므로, 매수인이 잔금을 주지 않는 동안에는 상속인도 등기서류 교부를 거절할 수 있습니다. 망인이 가지던 잔금 청구권과 동시이행의 항변권도 상속인에게 그대로 넘어오기 때문입니다.

반대로 잔금을 이미 받았다면 등기를 미룰 근거가 없습니다. 상속인이 등기를 미루면 매수인은 소송으로 등기를 받아 갈 수 있고, 그 사이 상속인이 토지를 다른 사람에게 팔거나 담보로 잡히면 손해배상 책임까지 질 수 있습니다. 상속을 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 이 의무를 지지 않습니다.

매도 후 사망 등기 대응 순서

• 매매 서류 확인 - 매매계약서, 계약금·중도금·잔금 영수증, 통장 입금 내역을 모읍니다. 잔금 지급 여부에 따라 등기를 넘길지가 정해집니다.
• 상속인 확정 - 가족관계증명서로 공동상속인 전원을 확인합니다. 등기의무는 상속인 전원에게 상속분대로 나뉩니다.
• 상속 포기 여부 결정 - 망인의 채무가 더 많으면 상속을 안 날부터 3개월 안에 포기나 한정승인을 검토합니다. 포기한 사람은 등기의무를 지지 않습니다.
• 직접 이전등기 신청 - 상속등기 없이 망인 명의에서 매수인 명의로 이전등기를 신청합니다. 상속인 전원의 서류가 필요합니다.
• 불협조 상속인 대응 - 일부 상속인이 협조하지 않으면 매수인이 그 사람을 상대로 등기 소송을 냅니다. 판결로 단독 신청이 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 망인이 같은 토지를 두 사람에게 팔았거나 토지에 가압류·근저당이 걸려 있으면 등기부와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속과 얽힌 소유권이전등기 소송과 상속재산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아버지가 판 땅 등기를 제가 넘겨야 하나요?
  그렇습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 망인이 매수인에게 지던 소유권이전등기의무도 승계합니다. 공동상속인이면 민법 제1007조에 따라 각자 상속분에 따라 나누어 승계합니다.
• 상속등기를 먼저 해야 매수인에게 넘길 수 있나요?
  아닙니다. 부동산등기법 제27조는 등기원인이 생긴 뒤 등기의무자에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 사망 전에 매매가 있었다면 망인 명의에서 매수인 명의로 곧바로 이전등기를 신청할 수 있습니다.
• 잔금을 안 받았는데도 등기를 넘겨야 하나요?
  아닙니다. 매매는 쌍무계약이어서 민법 제536조 제1항에 따라 매수인이 잔금을 제공할 때까지 상속인도 등기서류 교부를 거절할 수 있습니다. 망인의 잔금 청구권과 동시이행 항변권이 상속인에게 그대로 넘어오기 때문입니다.
• 형제 중 한 명이 등기에 협조하지 않으면요?
  매수인은 협조하지 않는 상속인을 상대로 소유권이전등기절차 이행 소송을 낼 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 승소한 등기권리자는 판결로 단독 신청할 수 있습니다. 협조한 다른 상속인들의 서류와 판결을 함께 내면 됩니다.
• 상속을 포기하면 등기의무도 없나요?
  없습니다. 상속을 포기하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보므로 망인의 등기의무도 승계하지 않습니다. 포기는 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 신고해야 하며, 그 전에 토지를 처분하면 단순승인한 것으로 보아 포기할 수 없습니다.
• 매매한 땅도 상속재산에 들어가나요?
  등기 전이므로 사망 당시 소유권은 망인에게 있어 상속재산이 됩니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 93누23985 판결도 같은 취지입니다. 다만 등기를 넘겨줄 의무가 함께 상속되므로, 상속세 계산에서는 받은 매매대금이나 남은 잔금 채권과 함께 따져야 합니다.

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