상속재산분할
잔금을 다 냈는데 매도인이 사망하면 상속등기 없이 바로 이전등기 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 매매계약과 잔금 지급으로 등기원인이 이미 생겼다면 상속인들이 상속등기 없이 사망한 매도인 명의에서 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제27조가 포괄승계인의 등기신청을 인정하고 대법원도 상속등기를 거칠 필요가 없다고 보았습니다. 지금은 매매계약서와 잔금 영수증, 매도인의 가족관계증명서부터 모아 두십시오.
매매계약서, 잔금 영수증, 매도인의 기본증명서와 가족관계증명서를 먼저 모아 두십시오. 상속인들이 협조하는 동안 인감증명서 등 신청 서류를 받아 두는 것이 등기 지연을 막는 가장 빠른 길입니다.
매도인 명의에서 상속인 명의로 상속등기를 한 번 거친 뒤 다시 매수인에게 넘기는 두 단계 등기는 필요하지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 B씨에게서 단독주택을 4억원에 사고 잔금까지 모두 치렀지만, 이사와 대출 문제로 소유권이전등기를 미뤄 두었습니다. 그 사이 2025년 B씨가 갑자기 사망했고, B씨의 배우자와 자녀 두 명은 매매 사실을 인정하며 등기에 협조하겠다고 했습니다. 법무사는 상속등기를 먼저 해야 하느냐는 A씨의 질문에 절차를 확인해 보자고 했고, A씨는 비용과 시간을 줄일 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
매도인이 죽으면 상속등기부터 해야 하나요?
하지 않아도 됩니다. 등기원인이 생긴 뒤 등기의무자에게 상속이 일어나면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있습니다. 매매계약과 잔금 지급으로 등기원인이 이미 생겼으므로, 상속인들은 상속등기 없이 사망한 매도인 명의에서 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
대법원도 피상속인과 매매 등 원인행위가 있었으나 등기신청 전에 상속이 개시된 경우, 상속인은 신분을 증명하는 서류를 붙여 피상속인에게서 바로 매수인 앞으로 이전등기를 신청할 수 있고 상속등기를 거칠 필요가 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 취지의 포괄승계인 등기신청 규정을 두고 있습니다.
사망한 사람 명의로 넘긴 등기는 무효가 아닌가요?
무효가 아닙니다. 등기원인이 이미 있었고 피상속인이 살아 있었다면 했을 등기를 상속인이 신청한 경우라면, 등기 당시 등기명의인이 사망했다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 할 수 없습니다.
반대로 매매 등 등기원인이 사망 전에 없었는데 사망한 사람 명의로 이전등기가 된 경우에는 원인무효 등기로 보아 추정력이 인정되지 않습니다. 그래서 매매계약서와 잔금 영수증처럼 사망 전 등기원인을 보여 주는 서류가 등기의 효력을 지키는 근거가 됩니다.
상속인 중 한 명이 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
협조하지 않는 상속인을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소송을 내야 합니다. 매도인의 등기의무는 상속인 모두에게 상속되므로, 판결을 받으면 매수인이 그 판결로 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.
소송 중에 상속인이 상속등기를 하고 제3자에게 팔아 버리는 일을 막으려면 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다. 대법원은 이 경우에도 상속등기를 거치지 않고 상속관계를 표시해 가처분기입등기를 할 수 있다고 보았습니다.
매도인 사망 후 소유권이전등기 순서
- 서류 확보 - 매매계약서, 잔금 영수증, 매도인의 기본증명서·가족관계증명서를 모읍니다. 등기원인과 상속관계를 증명합니다.
- 상속인 전원 확인 - 제적등본까지 확인해 상속인을 빠짐없이 찾습니다. 한 명이라도 빠지면 등기가 각하됩니다.
- 신청 서류 받기 - 상속인들에게서 인감증명서와 등기필정보 확인 서류를 받습니다. 매도인 명의 등기필정보가 없으면 확인서면 절차를 거칩니다.
- 직접 이전등기 신청 - 매도인에서 매수인으로 바로 소유권이전등기를 신청합니다. 취득세는 매매 기준으로 신고합니다.
- 비협조 시 가처분과 소송 - 협조하지 않는 상속인이 있으면 처분금지가처분 뒤 이전등기 소송을 냅니다. 판결로 단독 신청합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 상속인 중 미성년자가 있거나 상속인들이 상속포기를 한 경우에는 특별대리인이나 실제 상속인 확정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매에 따른 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.
- 1
서류 확보
매매계약서·잔금 영수증·가족관계 서류
- 2
상속인 전원 확인
제적등본까지 확인
- 3
신청 서류 수령
상속인 인감증명서 등
- 4
직접 이전등기
매도인에서 매수인으로 바로
- 5
비협조 시 소송
가처분 뒤 판결로 단독 신청
실무상 착안점
매도인이 사망하면 매수인들은 「상속인들 앞으로 상속등기를 먼저 해야 하니 몇 달은 걸린다」고 생각하고, 그 사이 상속인들의 마음이 바뀌기도 합니다. 실제로는 사망 전에 매매와 잔금이 끝났다면 상속등기를 건너뛰고 매도인에게서 바로 이전등기를 할 수 있어 절차가 한 번으로 끝납니다.
그래서 필요한 기록은 사망 전 등기원인을 보여 주는 서류입니다. 매매계약서 원본, 잔금 이체 내역과 영수증, 집을 넘겨받아 입주한 날, 상속인들이 매매 사실을 인정한 문자입니다. 상속인들이 협조를 약속했을 때 그 내용을 문자로 받아 두면 나중에 태도가 바뀌어도 증거가 됩니다.
이 기록은 등기소에 내는 등기원인 증명 자료가 되고, 협조하지 않는 상속인이 생기면 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분의 피보전권리 소명 자료가 됩니다. 사망 전 등기원인이 입증되면 사망자 명의로 넘어간 등기라도 효력이 유지되므로, 이 서류가 등기의 효력을 끝까지 지켜 줍니다.
— 허진영 변호사 · 가족·상속
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매에 따른 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행해 왔으며, 사망 전 등기원인 자료와 상속인 범위를 먼저 확정한 뒤 협조 여부에 따라 직접 신청이나 소송으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 가사·상속 사건
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·잔금 영수증과 이체 내역·매도인의 가족관계증명서·등기사항전부증명서를 준비해 주시면, 상속등기 없는 직접 이전등기 가능 여부·상속인 범위·비협조 상속인에 대한 가처분과 소송을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 부동산등기법 제27조
- 부동산등기규칙 제46조 제1항
- 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다23999 판결
- 대법원 1989. 10. 27. 선고 88다카29986 판결
- 부동산등기법 제23조 제4항
- 부동산등기법 제23조 제1항
- 민사집행법 제300조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성