이혼·재산분할

이혼 전 남편이 친구와 짜고 아파트에 가등기를 했는데 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

재산분할을 피하려고 친구와 짜고 허위 채무로 가등기를 했다면 그 가등기는 통정허위표시로 무효이고, 남편은 강제집행면탈죄로 처벌될 수 있습니다. 대법원은 이혼을 요구하는 아내의 재산분할청구권에 근거한 가압류를 받을 우려가 있는 상태에서 허위 채무를 부담하고 가등기를 한 남편에게 강제집행면탈죄가 성립한다고 보았습니다. 지금은 등기부의 가등기 날짜와 이혼 요구 시점을 함께 확인하고, 아파트에 대한 가압류나 가처분을 먼저 검토하십시오.

가등기가 되어 있다고 아파트가 이미 친구 것이 되었다고 생각할 필요는 없습니다. 가등기만으로는 소유권이 넘어가지 않고, 허위라면 말소를 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 남편의 외도를 알고 이혼을 요구했습니다. 그러자 남편은 K씨가 재산분할로 함께 사는 아파트를 달라고 할 것을 걱정해, 친구에게 돈을 빌린 것처럼 꾸미고 아파트에 소유권이전청구권 보전 가등기를 해 주었습니다. 실제로 오간 돈은 며칠 뒤 다시 남편에게 돌아간 것으로 보입니다. K씨는 2026년 아파트를 지키고 남편에게 책임을 묻고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위 채무로 한 가등기는 효력이 있나요?

없습니다. 남편과 친구가 서로 짜고 실제로는 없는 채무를 만든 것이라면 통정한 허위의 의사표시로서 무효이고, 이를 원인으로 한 가등기도 효력이 없습니다.

다만 가등기가 무효라는 사정은 그 사실을 모르고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 주장할 수 없습니다. 친구가 가등기에 기해 본등기를 하고 다른 사람에게 팔기 전에 처분을 막아 두는 것이 먼저입니다.

재산분할청구권을 지키기 위해 가등기를 취소할 수 있나요?

있습니다. 부부 한쪽이 다른 쪽의 재산분할청구권 행사를 해함을 알면서 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면, 다른 쪽은 그 취소와 원상회복을 가정법원에 청구할 수 있습니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「민법」에 있는 이 제도는 채권자취소권을 준용해 재산분할을 청구하는 배우자를 보호합니다.

원안은 통정허위표시로 인한 무효만 설명했지만, 허위인지 증명하기 어려운 경우에도 재산분할청구권을 해치는 행위라면 이 사해행위취소를 함께 구할 수 있습니다. 이 소는 가정법원의 다류 가사소송사건으로, 이혼과 재산분할 청구와 함께 진행할 수 있습니다.

남편을 형사 처벌할 수 있나요?

강제집행을 면할 목적으로 허위 채무를 부담해 채권자를 해쳤다면 강제집행면탈죄로 고소할 수 있습니다. 강제집행면탈죄는 재산을 은닉·손괴·허위양도하거나 허위의 채무를 부담해 채권자를 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.

대법원 2008. 6. 26. 선고 2008도3184 판결은 아내에게 이혼을 요구받는 와중에 재산분할청구권에 근거한 가압류 등 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서, 남편이 누나와 짜고 돈을 빌린 것처럼 가장해 가등기를 한 사안에서 강제집행면탈죄가 성립한다고 보고 무죄를 선고한 원심을 파기했습니다. 이혼 요구와 재산분할 다툼이 구체적으로 시작된 뒤였다는 사정이 강제집행을 받을 우려를 인정하는 근거가 됩니다.

아파트가 넘어가기 전에 무엇을 해야 하나요?

재산분할 청구를 본안으로 아파트에 가압류나 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 먼저입니다. 가정법원은 가사소송사건이나 마류 가사비송사건을 본안으로 가압류나 가처분을 할 수 있고, 담보를 제공하게 하지 않고도 할 수 있습니다.

재산분할은 이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 합니다. 이혼 소송과 함께 재산분할과 사해행위취소를 청구하면 가등기 문제까지 한 번에 정리할 수 있습니다.

재산분할 회피 가등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기 날짜, 가등기권자, 등기 원인을 확인합니다. 이혼 요구 뒤에 설정됐다면 면탈 목적을 추단할 자료가 됩니다.
• 자금 흐름 추적 - 친구에게서 들어온 돈이 다시 남편에게 돌아갔는지 계좌 내역으로 확인합니다. 허위 채무를 증명하는 직접 증거입니다.
• 보전처분 신청 - 아파트에 가압류나 처분금지가처분을 신청합니다. 본등기와 제3자 처분을 막는 것이 먼저입니다.
• 가정법원 소 제기 - 이혼·재산분할과 함께 사해행위취소 및 원상회복을 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 제기해야 합니다.
• 형사 고소 검토 - 강제집행면탈죄 고소 여부를 정합니다. 고소는 민사 협상에도 영향을 주므로 시점을 함께 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아파트가 부부 공동명의이거나 가등기 전에 이미 은행 근저당이 있다면 등기 순위와 채무 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이혼 재산분할, 보전처분과 강제집행면탈 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기가 되어 있으면 아파트가 친구 것인가요?
  아닙니다. 가등기는 장래 소유권이전등기를 받을 권리를 보전하는 등기일 뿐 그 자체로 소유권을 넘기지 않습니다. 더구나 허위 채무를 꾸며 설정한 것이라면 민법 제108조 제1항의 통정허위표시로 무효이므로, 가등기 말소를 청구할 수 있습니다.
• 재산분할청구권을 해치는 행위는 어떻게 취소하나요?
  가정법원에 사해행위취소와 원상회복을 청구합니다. 민법 제839조의3 제1항은 부부 한쪽이 다른 쪽의 재산분할청구권 행사를 해함을 알면서 재산권을 목적으로 법률행위를 한 때 그 취소와 원상회복을 가정법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 이혼·재산분할 청구와 함께 제기할 수 있습니다.
• 사해행위취소는 언제까지 해야 하나요?
  취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 해야 합니다. 민법 제839조의3 제2항은 이 소를 제406조 제2항의 기간 안에 제기하도록 정하고, 제406조 제2항은 그 기간을 안 날부터 1년, 있은 날부터 5년으로 정합니다. 두 기간 중 먼저 끝나는 날이 기준입니다.
• 강제집행면탈죄는 언제 성립하나요?
  강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 면탈 목적으로 재산을 숨기거나 허위 채무를 부담해 채권자를 해했을 때입니다. 대법원 2008. 6. 26. 선고 2008도3184 판결은 이혼을 요구하는 아내의 재산분할청구권에 근거한 가압류 우려가 있는 상태에서 허위 채무로 가등기를 한 남편에게 이 죄가 성립한다고 보았습니다.
• 가압류와 가처분 중 무엇을 신청하나요?
  목적에 따라 다릅니다. 재산분할을 금전으로 받으려면 가압류, 아파트 자체를 분할받거나 처분을 막으려면 처분금지가처분이 맞습니다. 가사소송법 제63조 제1항은 재산분할 사건을 본안으로 가압류나 가처분을 할 수 있다고 정하고, 제2항은 담보 없이도 할 수 있다고 정합니다.
• 친구가 이미 다른 사람에게 팔았다면요?
  선의의 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다. 민법 제108조 제2항은 통정허위표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이 경우에는 남편과 친구를 상대로 가액 배상이나 손해배상을 구하는 방향으로 바뀌므로, 처분 전에 가처분으로 막아 두는 것이 먼저입니다.

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