상속재산분할

외국 국적을 얻어 한국 국적을 잃었는데 형제와 상속받은 부동산을 계속 가질 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 한국 국적을 잃어 외국인이 되어도 상속받은 한국 부동산은 계속 보유할 수 있고, 외국인이 된 날부터 6개월 안에 계속보유 신고만 하면 됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제3항이 이 신고를 정하고, 신고를 하지 않아도 과태료가 부과될 뿐 소유권을 잃지는 않습니다. 지금은 외국 국적 취득일과 상속개시일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인하십시오.

형제들 말처럼 국적을 잃었다고 상속받은 지분을 팔거나 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 신고만 하면 계속 가질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 아버지가 돌아가시면서 형제들과 함께 국내 토지와 주택을 상속받아 공유로 등기했습니다. 그 뒤 남미로 이민한 N씨는 2026년 6월 그 나라 국적을 취득해 한국 국적을 잃었습니다. 형제들은 외국인이 되면 한국 부동산을 가질 수 없으니 지분을 넘기라고 말합니다. N씨는 상속받은 지분을 계속 가지고 있을 수 있는지, 해야 할 절차가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한국 국적을 잃으면 상속받은 한국 부동산을 팔아야 하나요?

팔 필요가 없습니다. 한국 안의 부동산을 가진 한국 국민이 외국인으로 바뀌어도 그 부동산을 계속 보유할 수 있고, 이를 위해 정해진 기간 안에 신고하면 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 이렇게 정합니다. 원안이 근거로 든 외국인토지법은 2017년 폐지되어 이 법으로 옮겨졌습니다.

국적을 잃은 사람은 한국 국민만 누릴 수 있는 권리를 누리지 못하고, 그런 권리 중 양도할 수 있는 것은 3년 안에 한국 국민에게 넘겨야 합니다. 그러나 부동산 소유권은 외국인도 가질 수 있는 권리여서 이 양도 의무의 대상이 아닙니다.

외국 국적을 취득한 뒤 어떤 신고를 해야 하나요?

외국인등으로 바뀐 날부터 6개월 안에 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 계속보유 신고를 해야 합니다. 자진해서 외국 국적을 취득하면 그 취득한 때 한국 국적을 잃으므로, 외국 국적 취득일이 기간의 출발점입니다.

N씨 사례에서는 2026년 6월 외국 국적 취득일부터 6개월이 되는 2026년 12월까지 신고해야 합니다. 토지와 주택이 서로 다른 시·군·구에 있으면 각 관할 관청에 신고합니다. 공유 지분도 부동산등에 해당하므로 지분만큼 신고합니다.

외국인이 된 뒤에 상속이 개시되면 신고가 달라지나요?

외국인이 된 뒤 상속으로 한국 부동산을 얻었다면 계속보유 신고가 아니라 취득 신고를 합니다. 외국인등이 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 한국 안의 부동산등을 취득하면 취득한 날부터 6개월 안에 신고해야 합니다.

상속으로 부동산을 취득한 날은 피상속인이 사망한 날, 즉 상속개시일입니다. 상속등기를 늦게 했더라도 기간은 사망일부터 셉니다. 외국인이 매매 계약으로 부동산을 사는 경우는 계약체결일부터 60일 안에 신고해야 하므로 기간이 다릅니다.

계속보유 신고를 하지 않으면 소유권을 잃나요?

소유권을 잃지 않습니다. 계속보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과될 뿐, 부동산 소유권이나 공유 지분은 그대로 남습니다. 상속에 따른 취득 신고를 하지 않은 경우도 같은 금액의 과태료 대상입니다.

과태료는 신고관청이 부과·징수합니다. 기간을 넘겼다면 늦게라도 신고를 마치고, 늦어진 사정을 정리해 과태료 사전통지 단계에서 의견을 내는 편이 낫습니다.

상속 부동산 외국인 보유 대응 순서

• 국적 취득일 확인 - 외국 국적 증서나 외국 여권으로 취득일을 확인합니다. 6개월 기간의 출발점입니다.
• 상속 시점 비교 - 상속개시일이 국적 상실 전인지 후인지 봅니다. 계속보유 신고와 취득 신고 중 무엇인지 정해집니다.
• 관할 관청 확인 - 토지·주택 소재지별 시장·군수·구청장을 확인합니다. 부동산마다 관할이 다를 수 있습니다.
• 6개월 안 신고 - 등기사항증명서와 국적 상실 서류를 붙여 신고합니다. 과태료를 피합니다.
• 형제 공유 정리 - 지분을 계속 가질지, 형제에게 팔지 따로 협의합니다. 신고와 별개로 공유 관계를 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 군사시설 보호구역이나 문화유산 보호구역 같은 허가 대상 구역에 있거나 상속재산분할이 아직 끝나지 않았다면 등기부와 구역 지정 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산분할과 재외국민 상속 관련 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국인이 되면 한국 부동산을 처분해야 하나요?
  처분할 의무가 없습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제3항은 한국 국민이 외국인등으로 바뀐 경우 그 부동산등을 계속보유하려면 변경일부터 6개월 이내에 신고하도록 정할 뿐입니다. 신고하면 계속 소유할 수 있습니다.
• 국적 상실자는 3년 안에 재산을 넘겨야 하지 않나요?
  부동산은 해당하지 않습니다. 국적법 제18조 제2항의 3년 양도 의무는 한국 국민만 누릴 수 있는 권리 중 양도할 수 있는 것에 적용됩니다. 부동산 소유권은 외국인도 가질 수 있는 권리여서 이 의무의 대상이 아닙니다.
• 외국 국적 취득일은 어떻게 정하나요?
  자진해서 외국 국적을 취득한 때입니다. 국적법 제15조 제1항은 한국 국민이 자진하여 외국 국적을 취득하면 그때 한국 국적을 상실한다고 정합니다. 취득일을 알 수 없으면 같은 조 제3항에 따라 외국 여권의 최초 발급일에 취득한 것으로 추정합니다.
• 외국인이 상속받으면 언제까지 신고하나요?
  취득한 날부터 6개월 안입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제2항은 외국인등이 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 부동산등을 취득하면 취득일부터 6개월 이내에 신고하도록 정합니다. 상속의 경우 피상속인의 사망일이 기준입니다.
• 신고를 안 하면 과태료는 얼마인가요?
  100만원 이하입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항은 상속 등에 따른 취득 신고(제1호)나 계속보유 신고(제2호)를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에게 100만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다. 소유권은 잃지 않습니다.
• 외국인이 한국 부동산을 사면 신고 기간은요?
  계약체결일부터 60일 안입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항은 외국인등이 한국 안의 부동산등을 취득하는 계약을 체결하면 60일 이내에 신고하도록 정하고, 제28조 제4항은 이를 어기면 300만원 이하의 과태료를 부과합니다. 일반 거래신고 대상 계약은 제외됩니다.

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• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
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