이혼·재산분할
이혼 재산분할에서 집값을 공시가격으로 정해도 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
아니요, 이혼 재산분할에서 집값은 공시가격에 묶이지 않고 사실심 변론종결일 무렵의 시가를 객관적 자료로 평가해야 합니다. 대법원 2024므10370 판결은 항소심에 시가감정 결과가 도착했는데도 1심의 공시지가로 분할금을 정한 판결을 파기했습니다. 지금은 분할 대상 부동산마다 감정평가서나 최근 시세 자료가 기록에 들어갔는지 확인하십시오.
재산분할청구권은 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸합니다. 이혼소송에서 함께 청구하지 않았다면 이혼 뒤 2년 안에 따로 청구해야 합니다.
1심이 공시가격으로 계산했다고 해서 항소심에서 그 금액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 항소심 변론이 끝나기 전까지 시가감정을 신청하거나 새 시세 자료를 내면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 남편을 상대로 이혼과 재산분할을 청구했습니다. 1심은 2025년 초 남편 명의 아파트와 토지를 분할 대상에 넣었지만, 가액은 개별공시지가와 공시가격으로 계산했습니다. A씨는 항소하면서 시가감정을 신청했고, 감정평가서가 도착하자 항소심은 곧 변론을 끝냈습니다. 그런데 항소심 판결은 감정결과를 언급하지 않고 1심 금액을 그대로 따랐습니다. A씨는 감정결과가 왜 빠졌는지, 다시 다툴 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
재산분할 부동산 가액은 어느 시점, 어떤 자료로 정하나요?
재판상 이혼에 따른 재산분할에서 분할 대상 재산과 그 가액은 사실심 변론종결일을 기준으로, 객관성과 합리성이 있는 자료로 정하는 것이 원칙입니다. 시가감정이 꼭 있어야 하는 것은 아니지만, 기록에 감정결과처럼 더 정확한 자료가 있으면 그 자료로 평가해야 합니다. 재판상 이혼의 재산분할에도 협의이혼의 재산분할 규정이 준용됩니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 기준 시점 | 사실심 변론종결일 또는 가까운 날 |
| 평가 자료 | 객관성·합리성 있는 자료 |
| 시가감정 | 필수는 아니나 있으면 반영 |
| 공시가격만 사용 | 감정결과 있으면 부족 |
| 분할비율 | 가액과 별개로 유지 가능 |
출처 - 대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결
대법원 2024. 5. 30. 선고 2024므10370 판결 사건에서 항소심은 감정평가서가 도착했다고 알린 뒤 변론을 종결하고도, 1심 변론 당시의 개별공시지가와 그에 근거한 당사자 진술로 부동산 가액을 정했습니다. 대법원은 항소심 변론종결일이나 그에 가까운 날을 기준으로 감정결과 등에 따라 가액을 다시 산정했어야 한다며 재산분할 부분을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 1심이 정한 분할비율을 유지한 판단은 타당하다고 덧붙였습니다. 환송 뒤 분할금이 얼마가 될지는 다시 심리해야 정해집니다.
감정결과에 대해 따로 주장하지 않았으면 반영되지 않나요?
반영되어야 합니다. 재산분할은 마류 가사비송사건이고, 법원이 직권으로 사실을 탐지하고 증거를 조사하는 직권탐지주의가 적용되므로, 당사자가 감정결과를 두고 별도 주장을 하지 않았더라도 법원은 그 결과를 보고 가액을 판단해야 합니다.
이 사건에서도 감정서가 도착한 뒤 청구한 쪽은 아무 주장을 하지 않았습니다. 대법원은 재산분할 대상과 가액을 주장하는 것은 법원의 직권 판단을 구하는 것에 불과하다고 보았습니다. 가사비송 절차에는 가사소송법에 특별한 규정이 없으면 비송사건절차법 제1편이 준용되기 때문입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「가사소송법」도 같은 구조입니다.
다만 직권탐지가 적용된다고 법원이 알아서 시세를 조사해 주리라 기대하기는 어렵습니다. 감정을 신청하고 결과가 나오면 그 수치를 준비서면에 옮겨 적어 두는 편이 안전합니다.
감정으로 집값이 오르면 청구한 금액보다 더 받을 수 있나요?
청구취지를 늘리지 않으면 더 받을 수 없습니다. 금전 지급을 구하는 재산분할 청구에서 법원은 청구취지를 넘어 지급을 명할 수 없으므로, 감정결과로 부동산 값이 크게 오르면 변론종결 전에 청구취지를 그에 맞춰 늘려야 합니다. 자녀 양육에 관한 사항은 이 제한의 예외입니다.
반대로 분할금을 줘야 하는 쪽이라면, 상대방이 낸 감정결과의 기준일과 평가 방법을 확인해야 합니다. 변론종결일과 동떨어진 시점의 감정이면 다시 감정을 신청할 이유가 됩니다.
이혼 재산분할 부동산 시가 대응 순서
- 분할 대상 목록 - 부동산마다 소재지와 명의자를 정리합니다. 소송 초기에 목록이 빠지면 감정 대상에서도 빠집니다.
- 시가감정 신청 - 공시가격과 시세 차이가 큰 부동산은 감정을 신청합니다. 1심에서 못 했으면 항소심에서 신청할 수 있습니다.
- 감정결과 확인 - 감정 기준일과 평가 금액을 확인합니다. 결과가 도착하면 그 수치로 분할금을 다시 계산합니다.
- 청구취지 변경 - 늘어난 가액에 맞춰 청구금액을 고칩니다. 변론종결 전에 해야 판결에 반영됩니다.
- 판결 이유 대조 - 판결 이유에 감정결과가 반영됐는지 확인합니다. 빠졌다면 상소 이유가 될 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 부동산에 대출이나 임대차보증금이 있거나 혼인 전 취득 재산이 섞여 있으면 등기부와 대출 서류를 보고 분할 대상과 가액을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이혼소송의 재산분할·위자료 청구와 항소·상고 절차를 수행합니다.
- 1
분할 대상 목록
부동산별 명의·소재지 정리
- 2
시가감정 신청
1심 또는 항소심에서 신청
- 3
감정결과 확인
기준일·금액 확인
- 4
청구취지 변경
변론종결 전 금액 조정
- 5
판결 이유 대조
감정결과 반영 여부 확인
실무상 착안점
많은 분이 1심에서 정해진 부동산 가액은 항소심에서도 그대로 간다고 생각합니다. 실제로 재산분할 가액의 기준 시점은 사실심 변론종결일이라, 1심과 항소심 사이에 집값이 움직였다면 항소심에서 다시 평가받을 수 있습니다. 공시가격은 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아 분할금 차이가 수천만 원 단위로 벌어지기도 합니다.
그래서 날짜가 중요합니다. 감정신청서를 낸 날, 감정 기준일, 감정평가서가 법원에 도착한 날, 변론종결일을 맞춰 보면 법원이 어느 시점 자료로 가액을 정했어야 하는지가 드러납니다. 감정서가 도착한 바로 뒤에 변론이 끝났다면 준비서면으로 감정 금액을 짚어 두는 것이 뒷날 다툼을 줄입니다.
이 기록은 상고심에서 쓰입니다. 대법원은 사실을 새로 조사하지 않으므로, 기록에 감정결과가 있었는데도 판결이 이를 외면했다는 점을 기록으로 보여야 파기 사유가 됩니다. 청구취지를 늘려 두지 않았다면 환송 뒤에도 늘어난 가액을 다 받기 어렵다는 점도 같이 챙겨야 합니다.
— 허진영 변호사 · 가족·상속
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 이혼소송의 재산분할 청구를 수행해 왔으며, 분할 대상 부동산마다 시가 자료를 확보하고 변론종결 시점에 맞춰 가액과 청구취지를 다시 맞추는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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- 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
- 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
- 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
- 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
- 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
- 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요
휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요
법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지