이혼·재산분할

이혼 뒤 재산분할 중 아파트값이 떨어지면 어느 시점 가격으로 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙은 이혼 시점 가격이지만, 이혼 뒤 아파트값이 크게 떨어져 손해를 한쪽에만 돌리는 것이 현저히 불공평하면 재산분할 심판의 심문종결 무렵 시세로 계산할 수 있습니다. 대법원은 이혼 조정 뒤 아파트 시세가 2억 6,750만원에서 1억 9,000만원으로 떨어진 사건에서 떨어진 시세를 반영한 원심을 수긍했습니다. 지금은 이혼한 날과 그 무렵, 현재의 실거래가 자료부터 확인해 두십시오.

시세가 오르내릴 때마다 감정을 새로 받아 둘 필요는 없습니다. 법원은 당사자 주장에 얽매이지 않고 가액을 직권으로 조사할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 2024년 3월 이혼소송에서 이혼하기로 조정이 성립했고, B씨는 그달 말 재산분할 심판을 따로 청구했습니다. 남편 명의 아파트는 2023년 2억원에 산 것으로, 조정 당시 시세는 2억 7천만원이었는데 심판이 이어지는 동안 주변 공급 물량이 늘면서 2025년 말 실거래가가 1억 9천만원까지 떨어졌습니다. B씨는 조정 당시 시세로 나눠야 한다고 주장하고, 남편은 지금 시세로 계산해야 한다고 맞섭니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이혼 뒤 재산분할은 어느 시점을 기준으로 나누나요?

원칙은 이혼한 시점입니다. 재판상 이혼에 따른 재산분할은 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 대상과 액수를 정하고, 이혼소송에서 이혼 조정이 먼저 성립한 뒤 재산분할을 따로 청구했다면 조정이 성립한 날이 기준이 됩니다. 대법원 2025. 8. 14. 자 2025스595 결정이 이 원칙을 다시 확인했습니다.

재판상 이혼에도 협의이혼의 재산분할 규정이 그대로 준용됩니다. 그래서 이혼을 먼저 마치고 재산분할만 나중에 다투는 방식도 가능하고, 이때도 분할 대상 재산의 범위는 이혼 시점에 있던 재산으로 정합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」 조문은 결정 당시와 같습니다.

이혼 뒤 아파트값이 크게 떨어지면 지금 시세로 계산하나요?

특별한 사정이 있으면 지금 시세를 반영할 수 있습니다. 이혼 뒤 재산분할 심판의 사실심 심문종결 때까지 부부가 함께 마련한 부동산에 외부적·후발적 사정이 생겼고, 그 이익이나 손해를 한쪽에만 돌리는 것이 공평한 청산이라는 재산분할 제도의 목적에 현저히 맞지 않는다면 그 사정을 가액 산정에 참작합니다.

2025스595 사건의 아파트는 2억 6,750만원(조정 성립 무렵)에서 1억 9,000만원(심문종결 무렵 실거래가)으로 떨어졌습니다. 원심은 분할 대상과 기준 시점은 조정 성립일로 하면서도 아파트 가액만은 심문종결 무렵 시세로 인정했고, 대법원은 이 판단이 정당하다며 재항고를 기각했습니다. 하락 손해를 명의자 혼자 떠안게 하는 것은 공평하지 않다는 이유입니다.

이 기준은 사실혼 해소에 따른 재산분할에서 먼저 나왔습니다. 대법원 2023. 7. 13. 선고 2017므11856, 11863 판결은 사실혼이 해소된 날을 기준으로 하되, 그 뒤 변론종결 때까지 생긴 외부적·후발적 사정을 같은 요건으로 참작할 수 있다고 보았습니다. 2025스595 결정은 이를 재판상 이혼 뒤 따로 청구한 재산분할에도 적용했습니다.

어떤 사정이 외부적·후발적 사정으로 인정되나요?

부부 어느 쪽의 행동과 관계없이 생긴 시세 변동처럼, 이혼 뒤 바깥에서 생긴 사정이어야 합니다. 명의자가 이혼 뒤 대출을 더 받거나 재산을 팔아 생긴 변동은 이 사정에 해당하기 어렵습니다.

• 해당할 수 있는 사정 - 부동산 시장 전체의 급락이나 급등, 개발계획 취소처럼 당사자와 무관한 변동
• 해당하기 어려운 사정 - 이혼 뒤 명의자가 새로 대출을 받거나 임대한 경우, 명의자의 노력으로 가치가 오른 경우
• 판단 기준 - 그 이익이나 손해를 한쪽에만 돌리는 것이 공평한 청산과 현저히 어긋나는지

가격이 오른 경우에도 같은 기준이 적용됩니다. 시세 변동을 주장하는 쪽은 실거래가 자료와 감정 결과로 변동 폭과 원인을 보여 주어야 합니다.

법원은 당사자가 주장하지 않은 가액으로도 정할 수 있나요?

있습니다. 재산분할은 마류 가사비송사건이라 법원이 직권으로 사실을 탐지하고 필요한 증거를 조사할 수 있습니다. 그래서 당사자 주장에 얽매이지 않고 재산분할 대상과 가액을 정할 수 있습니다.

가사비송 절차에는 가사소송법에 특별한 규정이 없으면 비송사건절차법 제1편이 준용됩니다. 재산분할 심판에 불복하려면 즉시항고를 해야 하고, 기간은 대법원규칙으로 정하는 날부터 14일입니다.

이혼 후 재산분할 시세 변동 대응 순서

• 기준일 확정 - 이혼 판결 확정일이나 조정 성립일을 확인합니다. 분할 대상 재산의 범위가 이 날을 기준으로 정해집니다.
• 2년 기한 계산 - 이혼한 날부터 2년이 언제 끝나는지 적어 둡니다. 이 기간을 넘기면 재산분할을 청구할 수 없습니다.
• 시세 자료 수집 - 이혼 무렵과 현재의 실거래가, 공시가격, 감정평가서를 모읍니다. 변동 폭이 클수록 특별한 사정 주장이 힘을 얻습니다.
• 변동 원인 정리 - 시장 전체의 변동인지, 명의자의 처분이나 대출 때문인지 구분합니다. 외부적·후발적 사정이어야 참작됩니다.
• 심문 기일 대응 - 심문종결 전에 감정 신청 여부를 정하고 자료를 제출합니다. 심문종결 무렵 시세가 반영될 수 있기 때문입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산에 대출이 얽혀 있거나 이혼 뒤 한쪽이 재산을 처분했다면 대출 잔액과 처분 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이혼에 따른 재산분할 심판과 재산분할 보전처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이혼 조정 뒤 재산분할을 따로 청구할 수 있나요?
  있습니다. 이혼 조정에서 재산분할을 정하지 않았다면 이혼한 날부터 2년 안에 가정법원에 재산분할 심판을 청구할 수 있습니다. 민법 제839조의2 제3항은 이 기간이 지나면 재산분할청구권이 소멸한다고 정하므로, 조정 성립일부터 날짜를 세어 기한을 넘기지 않아야 합니다.
• 재산분할 기준 시점은 언제인가요?
  재판상 이혼이라면 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일이고, 이혼 조정이 먼저 성립한 뒤 재산분할을 따로 청구했다면 조정이 성립한 날입니다. 대법원 2025스595 결정이 이 기준을 확인했습니다. 그 날 있던 재산이 분할 대상이 되고 그 뒤 새로 생긴 재산은 원칙적으로 제외됩니다.
• 이혼 뒤 집값이 오르면 상대방도 오른 값을 받나요?
  특별한 사정이 있으면 반영될 수 있습니다. 대법원은 이혼 뒤 시세 변동 같은 외부적·후발적 사정의 이익이나 손해를 한쪽에만 돌리는 것이 공평한 청산과 현저히 어긋나는 경우 가액 산정에 참작할 수 있다고 봅니다. 명의자가 직접 노력해 가치를 올린 경우는 참작이 어렵습니다.
• 사실혼이 끝난 뒤 재산분할도 같은 기준인가요?
  같은 구조입니다. 대법원 2017므11856, 11863 판결은 사실혼 해소를 원인으로 한 재산분할은 사실혼이 해소된 날을 기준으로 하되, 그 뒤 변론종결 때까지 생긴 외부적·후발적 사정은 특별한 사정이 있으면 가액 산정에 참작할 수 있다고 보았습니다.
• 감정을 신청하지 않으면 법원이 시세를 안 보나요?
  그렇지 않습니다. 재산분할은 마류 가사비송사건이어서 가사소송법 제34조에 따라 비송사건절차법이 준용되고, 같은 법 제11조에 따라 법원은 직권으로 사실을 탐지하고 증거를 조사합니다. 다만 유리한 시세 자료는 당사자가 직접 내는 편이 안전합니다.
• 재산분할 심판에 불복하려면 어떻게 하나요?
  즉시항고를 해야 합니다. 가사소송법 제43조는 심판에 대해 대법원규칙으로 정하는 경우에 한정해 즉시항고만 할 수 있고, 즉시항고는 대법원규칙으로 정하는 날부터 14일 안에 해야 한다고 정합니다. 항고법원 결정에는 법령 위반을 이유로 할 때만 재항고할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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