상속재산분할

종중 땅을 맡겨 둔 종중원이 사망했는데 그 아들이 수탁자 지위를 잇나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 종중 명의신탁처럼 유효한 명의신탁이라면 명의수탁자가 사망해도 그 관계는 상속인과 사이에 그대로 이어집니다. 대법원은 수탁자가 사망하면 명의신탁관계가 그 재산상속인과 사이에 존속한다고 보고, 종중·배우자 명의신탁은 부동산실명법의 무효 규정에서 빠집니다. 지금은 명의신탁을 증명할 회의록과 송금 내역을 모아 두십시오.

명의수탁자가 돌아가셨다고 해서 맡겨 둔 부동산이 수탁자 가족의 재산이 되어 버린다고 보고 포기하실 필요는 없습니다. 명의신탁이 유효한 경우라면 그 관계는 수탁자의 상속인과 사이에 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A 종중은 2012년 선산 옆 토지를 사들이면서 등기는 종중원 B씨 명의로 해 두었습니다. B씨가 2025년 11월 사망하자, B씨의 아들 甲이 토지를 상속재산이라며 자기 명의로 상속등기하려 했습니다. 종중은 명의신탁을 해지하고 토지를 종중 명의로 돌려받고 싶어 했고, 甲이 수탁자 지위를 이어받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의수탁자가 사망하면 상속인이 수탁자 지위를 잇나요?

명의신탁이 유효하면 잇습니다. 대법원 1996. 5. 31. 선고 94다35985 판결은 명의신탁에서 신탁자와 수탁자 사이의 내부관계에서는 소유권이 신탁자에게 있고, 신탁자가 해지하면 수탁자가 권리를 이전할 의무를 지며, 명의수탁자가 사망하면 명의신탁관계는 그 재산상속인과 사이에 존속한다고 보았습니다.

그래서 A 종중은 甲에게 명의신탁 해지를 통지하고, 甲을 상대로 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 공동상속인이 여러 명이면 각자 상속분만큼 이전등기의무를 집니다.

지금도 명의신탁이 유효한가요?

원칙적으로 무효입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정을 무효로 하고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 합니다. 원안의 판결은 이 법 시행 전 명의신탁에 관한 것이어서, 지금 그대로 적용되는 범위는 좁아졌습니다.

다만 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 등기한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직의 부동산을 등기한 경우에는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 무효 규정이 적용되지 않습니다. A 종중 사례처럼 이 특례에 해당할 때 94다35985 판결의 법리가 그대로 쓰입니다.

특례가 아닌 명의신탁이면 수탁자 상속인에게 무엇을 청구하나요?

신탁자가 소유자로 남아 있는 경우라면 등기 말소나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구합니다. 신탁자가 자기 부동산을 남의 이름으로 등기해 둔 경우처럼 명의신탁약정과 등기가 모두 무효이면, 소유권은 처음부터 신탁자에게 있고 수탁자의 상속인은 무효인 등기 명의만 물려받습니다.

반면 수탁자가 직접 매수인이 되어 매도인과 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 물권변동은 유효하여 수탁자가 소유권을 취득합니다. 이 경우 신탁자는 부동산 자체를 돌려받기 어렵고, 수탁자의 상속인을 상대로 매수대금 반환 문제를 다투게 됩니다. 명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 상속인이 이미 부동산을 제3자에게 팔았다면 되찾기 더 어렵습니다.

명의수탁자 사망 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 종중·배우자·종교단체 특례인지, 일반 명의신탁인지, 수탁자가 직접 매수한 계약명의신탁인지 확인합니다. 유형에 따라 청구 내용이 달라집니다.
• 신탁 증거 확보 - 회의록, 매수대금 송금 내역, 세금 납부 내역, 수탁자의 확인서를 모읍니다. 상속인이 부인하면 이 자료로 증명합니다.
• 처분금지가처분 - 상속인이 상속등기 뒤 부동산을 팔지 못하게 가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.
• 해지 통지 또는 말소 청구 - 특례 명의신탁이면 상속인에게 해지를 통지하고 이전등기를 청구합니다. 무효인 명의신탁이면 말소나 진정명의회복을 청구합니다.
• 과징금·세금 점검 - 특례에 해당하지 않는 명의신탁은 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 소송 전에 이 위험을 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 1995년 부동산실명법 시행 전에 이루어졌거나 조세 회피 목적이 의심되는 사정이 있으면 등기 경위와 유예기간 적용 여부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의수탁자가 사망하면 명의신탁은 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 대법원 1996. 5. 31. 선고 94다35985 판결은 명의수탁자가 사망하면 명의신탁관계가 그 재산상속인과 사이에 존속한다고 보았습니다. 신탁자는 상속인에게 해지를 통지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 명의신탁은 지금 모두 무효인가요?
  원칙적으로 무효입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 합니다. 다만 종중, 배우자, 종교단체 특례와 매도인이 선의인 계약명의신탁은 예외가 있습니다.
• 종중 명의신탁은 왜 유효한가요?
  부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호가 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 사람 명의로 등기한 경우를 무효 규정에서 제외하기 때문입니다. 다만 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없어야 합니다.
• 배우자 명의로 해 둔 부동산은 어떻게 되나요?
  배우자 명의신탁도 조세 포탈 등 목적이 없으면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호에 따라 무효 규정이 적용되지 않습니다. 명의를 가진 배우자가 사망하면 명의신탁관계는 그 상속인과 사이에 존속하므로, 신탁자는 상속인에게 이전등기를 청구합니다.
• 수탁자 상속인이 이미 팔았다면요?
  되찾기 어렵습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이 경우 신탁자는 부동산 대신 상속인을 상대로 매각대금 상당의 손해배상이나 부당이득 반환을 다투게 됩니다.
• 상속인이 명의신탁을 부인하면 어떻게 증명하나요?
  매수대금을 신탁자가 낸 송금 내역, 재산세 납부 내역, 종중 회의록, 수탁자가 생전에 써 준 확인서로 증명합니다. 상속인은 민법 제1005조에 따라 수탁자의 의무를 승계하므로, 명의신탁 사실이 증명되면 이전등기의무도 함께 집니다.

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