공동상속인의 철거의무는 왜 불가분채무인가요?

건물을 지분별로 나누어 철거할 수 없기 때문입니다. 대법원 1980. 6. 24. 선고 80다756 판결은 공동상속인들의 건물철거의무를 성질상 불가분채무로 보고, 각자 지분의 한도에서 건물 전체에 대한 철거의무를 진다고 판단했습니다.

상속인 한 명에게 받은 판결로 바로 철거할 수 있나요?

다른 상속인이 자기 지분을 들어 다투면 집행이 막힐 수 있습니다. 판결은 피고 상속인의 지분 한도에서 철거의무를 확정한 것이기 때문입니다. 실제 철거를 원활히 하려면 나머지 상속인에 대해서도 판결을 받아 두는 편이 안전합니다.

상속인이 상속포기를 했으면 누구를 상대로 하나요?

상속포기를 한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 철거의무를 지지 않습니다. 포기하지 않은 나머지 상속인이나 다음 순위 상속인이 철거의무를 승계하므로, 가정법원에 포기 여부를 조회해 피고를 정합니다.

철거 판결을 따르지 않으면 어떻게 하나요?

대체집행을 신청합니다. 철거처럼 제3자가 대신할 수 있는 작위의무는 채무자의 비용으로 제3자에게 하게 해 달라고 청구할 수 있고, 제1심 법원이 결정합니다. 필요한 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.

그동안 땅을 쓴 대가도 받을 수 있나요?

무단 점유로 얻은 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 건물 소유자 생전 기간분은 상속채무로서 상속인들이 상속분대로 나누어 부담하고, 상속 후 기간분은 건물을 소유·점유한 상속인에게 청구합니다.

소송 중에 건물을 팔아 버리면요?

소송 중 건물이 제3자에게 넘어가면 새 소유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 소 제기 전에 건물에 대한 처분금지가처분이나 점유이전금지가처분을 해 두면 판결의 효력을 이어 갈 수 있습니다.

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상속재산분할

남의 땅에 무단으로 지은 건물을 상속받은 자녀 한 명에게 전부 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공동상속인의 건물철거의무는 불가분채무여서 상속인 한 명만 상대로도 건물 전체의 철거를 청구할 수 있습니다. 대법원 80다756 판결은 각 상속인이 지분의 한도에서 건물 전체에 대한 철거의무를 진다고 보았습니다. 다만 실제 철거 집행을 위해 나머지 상속인에 대한 판결도 받아 둘지 먼저 정하십시오.

그 자리에서

건물의 등기사항증명서나 건축물대장, 무허가라면 재산세 과세 내역으로 상속인 명의와 점유자를 확인하십시오. 소송 상대방을 정하는 기초 자료입니다.

상속인 세 명을 모두 찾아 한꺼번에 소송을 낼 필요는 없습니다. 공동상속인의 철거의무는 불가분채무여서 한 명만 상대로도 건물 전체의 철거를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 소유 밭 한쪽에 이웃 B씨가 허락 없이 조립식 창고를 지어 10년 넘게 써 왔습니다. B씨는 2025. 11. 사망했고 자녀 셋이 상속인이 되었습니다. 첫째는 가까이 살며 창고를 계속 쓰고 있지만, 둘째는 해외에 있고 셋째는 연락이 닿지 않습니다. A씨는 첫째 한 명만 상대로 창고 전체를 철거하라는 소송을 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 건물을 상속받은 자녀 한 명에게 전체 철거를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 토지 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 남의 땅에 권원 없이 지어진 건물의 소유자는 철거의무를 집니다. 건물 소유자가 사망하면 상속인들이 그 의무를 포괄적으로 승계합니다.

대법원은 공동상속인들의 건물철거의무를 성질상 불가분채무로 보고, 각자 그 지분의 한도에서 건물 전체에 대한 철거의무를 진다고 판단했습니다. 그래서 공동상속인 일부만 피고로 삼아 건물 전체의 철거를 구해도 잘못이 아닙니다. 다만 이 판결은 다른 상속인의 지분에 대해서까지 철거의무를 지운다는 뜻은 아니라고 덧붙였습니다.

상속인 전원을 상대로 소송하지 않아도 되나요?

상속인 전원을 반드시 함께 피고로 삼아야 하는 소송은 아닙니다. 불가분채무에는 연대채무 규정이 준용되므로 채권자는 채무자 한 명에게 이행을 청구할 수 있고, 소송도 상속인별로 따로 낼 수 있습니다.

그러나 실제 철거까지 가려면 사정이 다릅니다. 첫째에 대한 판결은 첫째 지분 한도의 철거의무를 확정한 것이어서, 다른 상속인이 자기 지분을 내세워 철거를 막으면 집행이 어려워질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 처음부터 상속인 전원을 피고로 하거나, 나머지 상속인을 상대로도 판결을 받아 두는 편이 안전합니다.

판결을 받은 뒤 철거는 어떻게 하나요?

상대방이 판결을 따르지 않으면 대체집행으로 철거합니다. 철거처럼 채무자 본인이 아니어도 할 수 있는 작위의무는 채무자의 비용으로 제3자에게 하게 해 달라고 법원에 청구할 수 있고, 제1심 법원이 대체집행 결정을 합니다.

비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다. 소송 중 상속인이 건물을 제3자에게 넘기면 판결의 효력이 미치지 않을 수 있으므로, 소 제기 전에 건물에 대한 처분금지가처분이나 점유이전금지가처분을 검토합니다.

무단 건물 철거 대응 순서

건물 권리관계 확인 - 등기·건축물대장·과세 내역으로 소유자와 상속인을 확인합니다. 피고를 정하는 기준이 됩니다.
가처분 신청 - 건물에 대한 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 신청합니다. 소송 중 명의 변경을 막습니다.
철거 소송 제기 - 연락되는 상속인부터, 가능하면 전원을 피고로 철거와 토지 인도를 청구합니다.
부당이득 청구 병합 - 무단 사용 기간의 차임 상당액 반환도 함께 청구합니다. 상속 전 기간분은 상속채무가 됩니다.
대체집행 신청 - 판결 후 이행이 없으면 대체집행 결정과 비용 선지급 결정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 법정지상권이 성립할 여지가 있거나 토지 사용 승낙서가 남아 있다면 토지·건물의 소유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물철거·토지인도 소송과 관련 가처분, 강제집행을 수행합니다.

철거 소송부터 집행까지

1
권리관계 확인
건물 소유자와 상속인 특정
2
가처분
처분금지·점유이전금지
3
철거 소송
철거·토지 인도·부당이득 청구
4
대체집행
채무자 비용으로 제3자가 철거

실무상 착안점

건물 소유자가 사망하면 토지 소유자들은 상속인을 모두 찾아야 소송을 할 수 있다고 생각해 몇 년씩 손을 놓습니다. 그러나 철거의무는 불가분채무여서 연락되는 상속인 한 명부터 소송을 시작할 수 있습니다. 기다리는 동안 무단 사용 기간만 길어집니다.

다만 소송을 시작하는 날 건물의 권리관계를 기록으로 고정해 두어야 합니다. 상속인 명의, 실제 점유자, 가처분 등기일이 모두 판결의 효력 범위를 정합니다. 무허가 건물은 등기가 없으므로 재산세 부과 내역과 현장 사진, 점유자의 사업자등록 같은 자료로 소유자와 점유자를 특정합니다.

이 기록은 판결 뒤 대체집행 단계에서 누구의 비용으로 누구의 건물을 철거하는지 정하는 근거가 됩니다. 소송 중 건물이 제3자에게 넘어가면 새 소유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있으므로, 가처분 등기를 먼저 해 두는 것이 전체 기간을 줄입니다.

— 허진영 변호사 · 가족·상속

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서, 건물의 건축물대장이나 과세 내역, 건물 소유자의 사망 사실과 상속인을 알 수 있는 자료를 준비해 주시면, 피고 범위·가처분 필요성·대체집행 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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