상속재산분할

동생이 무허가 창고 대장 명의를 바꿔 팔았는데 3년 지나도 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 참칭상속인이나 그에게서 산 사람이 무허가건물대장에 건물주로 올라 있다는 것만으로는 상속권 침해가 아니어서, 그 대장 명의 말소 청구에는 상속회복청구의 3년·10년 제척기간이 적용되지 않습니다. 대법원은 무허가건물대장이 소유권을 공시하는 장부가 아니라고 보았습니다. 지금은 창고를 누가 실제로 점유하고 있는지부터 확인하십시오.

대장 명의가 바뀐 것을 안 지 3년이 지났다고 해서 모든 청구가 막혔다고 단정하실 필요는 없습니다. 대장 등재만으로는 상속회복청구 기간이 시작되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 오래전 허가 없이 지은 단층 창고를 갖고 있었고, 이 창고는 구청 무허가건물대장에만 아버지 이름으로 올라 있었습니다. 아버지가 2022. 10. 사망하자 동생 B씨는 자기만 상속인이라며 대장의 건물주를 자기 이름으로 바꿨고, A씨는 그 무렵 이를 알았습니다. B씨는 2024. 4. 이 창고를 C씨에게 3천만원에 팔고 대장 명의도 C씨로 바꿨습니다. 창고는 비어 있는데 재개발로 철거보상 이야기가 나오자, A씨는 2026. 9. 안 지 3년이 지났어도 C씨 명의를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가건물대장에 이름이 올라가면 상속권 침해인가요?

아니요, 참칭상속인이나 그에게서 산 사람이 무허가건물대장에 건물주로 올라 있다는 것만으로는 상속권이 침해된 때에 해당하지 않습니다. 무허가건물대장은 행정청이 무허가건물을 정비하려고 만든 대장일 뿐, 물권 변동을 공시하는 등록원부가 아니기 때문입니다. 건물주로 올라도 소유권을 얻지 못하고 권리자로 추정되지도 않습니다.

그래서 A씨가 C씨에게 대장 명의 말소를 구하는 소송은 상속회복청구의 소가 아니고, 민법 제999조 제2항의 침해를 안 날부터 3년, 침해행위일부터 10년의 제척기간이 적용되지 않습니다. A씨가 2022. 10.에 대장 명의 변경을 알았더라도 그 날부터 3년이 흘렀다는 이유로 청구가 막히지 않습니다.

대장 명의를 산 사람은 창고 소유자가 되나요?

소유자가 되지 않습니다. 매매로 부동산 소유권을 얻으려면 등기를 해야 하는데, 무허가 창고는 등기가 없어 C씨는 대장 명의만 넘겨받았을 뿐입니다. 창고는 아버지가 지어 원시취득했고, 아버지 사망으로 A씨와 B씨가 상속했습니다.

상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기가 없어도 효력이 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 같고, A씨는 아버지 사망 때 법정상속분만큼 창고의 권리를 취득했습니다. 다만 등기가 없는 동안은 그 권리를 처분하지 못합니다.

무허가건물대장 명의 말소를 소송으로 구할 수 있나요?

사정에 따라 구할 수 있습니다. 대장이 등록원부는 아니지만, 대장 명의 말소 청구가 언제나 소의 이익이 없는 것은 아니고 사건마다 구체적 사정을 보고 판단합니다. 조례가 대장에 오른 건물에 철거보상금을 주도록 정하고, 관할 행정청이 말소 판결에 따라 대장을 정리해 온 경우 대법원은 소의 이익을 인정했습니다.

사례처럼 재개발 철거보상이 걸려 있으면 대장 명의가 곧 보상금을 누가 받느냐로 이어집니다. 해당 지방자치단체의 보상 조례와 대장 정리 관행을 먼저 확인해 두어야 소의 이익을 설명할 수 있습니다.

동생이나 매수인이 창고를 실제로 차지하고 있으면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 상속인이라고 주장하며 상속재산을 점유하는 사람은 참칭상속인에 해당하므로, 대장 명의가 아니라 창고 점유를 빼앗긴 것이 문제라면 그 점유가 시작된 때 상속권 침해가 있었다고 볼 여지가 생깁니다. 이때는 상속회복청구 기간을 따로 계산해야 합니다.

소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 사례의 창고는 비어 있어 점유 침해가 없지만, 점유를 되찾아야 한다면 점유 시작일부터 기간을 따져 가며 인도 청구를 준비합니다.

무허가건물 상속 분쟁 대응 순서

• 대장 이력 확인 - 구청에서 무허가건물대장의 건물주 변경 이력을 확인합니다. 누가 언제 명의를 바꿨는지 드러납니다.
• 점유 상태 확인 - 창고를 누가 실제로 쓰고 있는지 사진으로 남깁니다. 점유 침해가 있으면 기간 계산이 달라집니다.
• 보상 조례 확인 - 철거보상금 지급 기준과 대장 정리 방식을 확인합니다. 대장 명의 말소 소송의 소의 이익을 뒷받침합니다.
• 대장 명의 말소 청구 - 매수인을 상대로 대장상 건물주 명의 말소를 구합니다. 제척기간 항변에는 97다48937 판결로 대응합니다.
• 상속분 정리 - 동생과 상속분에 따라 보상금이나 건물을 나누는 방법을 정합니다. 합의가 안 되면 상속재산분할로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 창고를 동생이나 매수인이 실제로 점유해 왔거나 건물이 뒤에 보존등기된 경우에는 점유 경위와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무허가건물을 포함한 상속재산 분쟁과 상속회복청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가건물대장에 올라가면 소유자가 되나요?
  아닙니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다48937 판결은 무허가건물대장이 물권 변동을 공시하는 등록원부가 아니어서, 건물주로 등재되어도 소유권을 얻지 못하고 권리자로 추정되지도 않는다고 보았습니다.
• 대장 명의 말소 청구에도 3년·10년이 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 대장 등재만으로는 상속권이 침해된 때에 해당하지 않으므로 대장 명의 말소 청구는 상속회복청구가 아닙니다. 민법 제999조 제2항의 침해를 안 날부터 3년, 침해행위일부터 10년은 상속회복청구에만 적용됩니다.
• 무허가 창고를 산 사람은 소유권을 얻나요?
  얻지 못합니다. 민법 제186조에 따라 매매로 인한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기는데, 무허가 창고는 등기가 없어 매수인은 대장 명의만 넘겨받은 것입니다. 소유권은 여전히 상속인들에게 남아 있습니다.
• 등기가 없는 창고도 상속되나요?
  상속됩니다. 민법 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 아니한다고 정합니다. 아버지가 지은 무허가 창고는 아버지 사망 때 상속인들이 상속분대로 취득하고, 다만 등기 없이는 처분하지 못합니다.
• 대장 명의 말소 소송은 언제 받아들여지나요?
  구체적 사정에 따라 소의 이익이 인정되면 받아들여집니다. 대법원 97다48937 판결은 조례가 대장 등재 건물에 철거보상금을 주도록 정하고 행정청이 말소 판결에 따라 대장을 정리해 온 경우 소의 이익을 인정했습니다.
• 동생이 창고를 쓰고 있으면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다24490 판결은 상속인이라고 주장하며 상속재산을 점유하는 사람을 참칭상속인으로 봅니다. 점유를 빼앗겼다면 그때부터 상속회복청구 기간을 따로 계산해야 합니다.
• 창고를 돌려받으려면 무엇을 청구하나요?
  점유자에게 반환을 청구합니다. 민법 제213조는 소유자가 자기 소유 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 상대방이 참칭상속인이면 상속회복청구 기간 안에 청구해야 하므로 점유 시작일을 먼저 확인합니다.

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