이혼·재산분할

재산분할로 세 든 상가건물을 넘겨받으면 임차인 보증금도 제가 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

임차인이 건물 인도와 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖췄다면 건물을 넘겨받은 사람이 임대인 지위를 승계하므로 보증금도 넘겨받은 쪽이 돌려줘야 합니다. 대법원은 재산분할로 소유권이 옮겨 간다는 사정만으로 보증금 채무가 새 소유자에게 면책적으로 넘어가지는 않지만, 법률상 임대인 지위가 당연히 승계되는 경우는 예외로 봅니다. 임차인의 사업자등록 신청일과 입점일부터 확인해 두십시오.

보증금 문제를 임차인에게 따로 알리고 동의를 받아야만 재산분할을 할 수 있는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춘 임대차라면 법률에 따라 임대인 지위가 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2026년 남편과 협의이혼하면서 남편 명의 3층 상가건물을 재산분할로 넘겨받기로 했습니다. 1층에는 2023년부터 카페가 보증금 1억원, 월세 400만원에 영업하고 있고, 카페 운영자는 입점하면서 사업자등록을 마쳤습니다. 분할 협의서에는 보증금을 누가 돌려줄지 적지 않았는데, 남편은 건물을 가져가는 사람이 보증금도 떠안는 것이라고 말합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산분할로 소유권이 넘어오면 보증금 채무도 넘어오나요?

소유권 이전만으로는 넘어오지 않는 것이 원칙이고, 법률상 임대인 지위가 당연히 승계될 때만 넘어옵니다. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96므912 판결은 주거용 건물로서 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위가 당연히 승계되는 등의 특별한 사정이 없으면, 재산분할로 소유권이 이전된다고 해서 임대차보증금반환채무가 새 소유자에게 면책적으로 인수되지 않는다고 보았습니다.

상가 임차인이 대항력을 갖췄다면 어떻게 되나요?

건물을 넘겨받은 사람이 임대인 지위를 승계합니다. 임차건물의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 재산분할로 소유권을 넘겨받은 사람도 여기에 해당합니다.

2026. 10. 1. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 대항력과 임대인 지위 승계 규정을 지역별 보증금액 기준을 넘는 임대차에도 적용합니다. 원안 작성 당시와 달리 보증금이 커도 대항력 요건만 갖췄다면 승계가 일어납니다.

임대인 지위가 승계되면 보증금반환채무도 소유권과 함께 넘어가고 종전 소유자의 채무는 소멸합니다. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결이 주택 임대차에서 이 법리를 밝혔고, 같은 구조의 상가 규정에도 같은 해석이 적용됩니다.

대항력이 없는 임차인이라면 어떻게 되나요?

보증금 채무는 원래 소유자에게 남고, 넘겨받는 사람이 떠안기로 약정해도 임차인이 승낙하지 않으면 원래 소유자의 채무가 없어지지 않습니다. 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다.

대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결은 매수인이 보증금반환채무를 인수하고 그만큼 대금에서 빼기로 한 약정을 특별한 사정이 없으면 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보았습니다. 이 경우 넘겨받은 사람은 원래 소유자에게 대신 갚아 줄 의무만 지고, 임차인은 여전히 원래 소유자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

재산분할 협의서에는 무엇을 적어야 하나요?

보증금을 누가 돌려줄지와 그 금액을 분할 계산에 어떻게 반영할지 적어야 합니다. 건물을 넘겨받는 쪽이 보증금을 떠안는다면 그만큼 분할받는 재산의 순가치가 줄어들기 때문입니다. 예를 들어 건물 시가가 10억원이고 보증금이 1억원이면 넘겨받는 재산의 순가치는 9억원입니다.

• 보증금 부담자 - 새 소유자가 부담하는지, 원래 소유자가 정산해 주는지
• 분할 계산 반영 - 건물 시가에서 보증금을 뺀 순가치로 분할 비율을 맞췄는지
• 차임 귀속 시점 - 소유권 이전등기일 전후 월세를 누가 받는지
• 임차인 통지 - 임대인 변경 사실과 월세 입금 계좌를 언제 알릴지

상가 재산분할 보증금 대응 순서

• 대항력 확인 - 임차인의 입점일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 대항력이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다.
• 임대차계약서 확보 - 보증금, 월세, 계약기간, 특약을 확인합니다. 승계되는 권리와 의무의 범위가 됩니다.
• 순가치 계산 - 건물 시가에서 보증금과 담보대출을 뺀 금액을 계산합니다. 분할 비율의 기준입니다.
• 협의서 작성 - 보증금 부담자와 정산 방법, 차임 귀속 시점을 적습니다. 이혼 후 분쟁을 막습니다.
• 임차인 통지 - 소유권 이전 후 임대인 변경과 월세 계좌를 알립니다. 차임 이중 지급을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 사업자등록을 늦게 했거나 건물에 선순위 근저당이 있다면 등기부와 사업자등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이혼 재산분할과 상가 임대차 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 커서 상가임대차법 적용이 안 되지 않나요?
  대항력과 임대인 지위 승계 규정은 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 제3조를 지역별 보증금액 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 따라서 환산보증금이 기준을 넘어도 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 마쳤다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다.
• 임대인 지위가 넘어가면 전 남편 채무는 없어지나요?
  없어집니다. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결은 대항력을 갖춘 뒤 소유권이 이전되어 양수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금반환채무도 소유권과 함께 이전하고 양도인의 채무는 소멸한다고 보았습니다. 주택 사례지만 같은 구조의 상가 규정에도 같은 해석이 적용됩니다.
• 대항력 없는 임차인 보증금을 제가 떠안기로 했다면요?
  임차인이 승낙하지 않으면 전 배우자의 채무는 남습니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정합니다. 승낙이 없으면 넘겨받은 사람은 전 배우자에게 대신 갚아 줄 의무만 지는 이행인수가 됩니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 기준입니다. 임차인이 입점만 하고 사업자등록을 늦게 했다면 등록 신청 다음 날이 기준이 되므로, 재산분할 이전등기일과 선후를 비교해야 합니다.
• 보증금을 분할 계산에서 빼야 하나요?
  빼는 것이 공평합니다. 재산분할은 두 사람이 함께 이룩한 재산의 순가치를 나누는 것이어서, 건물을 넘겨받는 쪽이 보증금 반환 의무를 떠안는다면 그만큼 순가치가 줄어듭니다. 민법 제839조의2 제2항도 두 사람의 협력으로 이룩한 재산의 액수를 참작해 분할하도록 정하므로 협의서에 순가치 기준을 적어 두어야 합니다.
• 주택이라면 결론이 달라지나요?
  같습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 대항력을 갖춘 주택 임차인이 있으면 재산분할로 넘겨받은 사람이 보증금 반환 의무를 집니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다.

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