후견·가족관계
치매 아버지가 한정후견 심판 전에 판 집, 한정후견인이 취소할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 한정후견개시 심판 전에 한 매매계약은 치매 증상이 있었더라도 한정후견인이 제한능력을 이유로 취소할 수 없습니다. 대법원 92다6433 판결은 계약 당시 법원의 선고를 받지 않았다면 뒤에 선임된 법정대리인이 행위능력 규정을 들어 그 전의 법률행위를 취소할 수 없다고 보았습니다. 지금은 계약 무렵 진료기록과 인지검사 결과를 모아 계약 당시 의사능력이 있었는지부터 확인해 두십시오.
계약 무렵의 진료기록, 치매 진단서, 인지검사(MMSE 등) 결과를 병원에서 발급받아 두십시오. 심판 전 계약을 다툴 길은 계약 당시 의사능력이 없었다는 주장뿐이고, 그 증거는 이 기록입니다.
한정후견개시 심판을 받았다고 해서 그 전의 계약을 모두 되돌려야 하는 것은 아닙니다. 불리했던 계약만 골라 따지면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨의 아버지(78세)는 2025년 3월 치매 진단을 받은 상태에서 시세 5억원 정도의 아파트를 3억원에 이웃에게 팔고 소유권이전등기까지 넘겼습니다. 가족은 뒤늦게 이를 알고 2025년 11월 가정법원에서 한정후견개시 심판을 받아 A씨가 한정후견인이 되었습니다. A씨는 2026년 들어 한정후견인 자격으로 그 매매계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
심판 전에 판 집을 한정후견인이 취소할 수 있나요?
취소할 수 없습니다. 제한능력을 이유로 한 취소는 한정후견개시 심판이 있은 뒤의 행위에만 적용되고, 심판 전에는 치매가 있었더라도 법률상 제한능력자가 아니었기 때문입니다.
이 판결은 금치산·한정치산 제도 시절의 것이지만, 2013년 성년후견제도로 바뀐 뒤에도 같은 기준으로 적용됩니다. 한정후견은 가정법원의 심판으로 시작되고, 심판이 있어야 한정후견인을 두게 됩니다. 심판 전 계약까지 취소할 수 있게 하면 상대방이 계약 당시 알 수 없던 사정으로 거래가 뒤집히기 때문입니다.
계약 당시 판단 능력이 없었다면 어떻게 다투나요?
계약 당시 의사능력이 없었다면 그 계약은 처음부터 무효입니다. 의사능력은 그 계약의 의미와 결과를 합리적으로 판단할 수 있는 능력을 말하고, 구체적인 계약마다 따로 판단합니다.
무효 주장은 취소와 달리 3년·10년 기간의 제한을 받지 않습니다. 다만 의사능력이 없었다는 사실은 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 치매 진단만으로 곧바로 인정되지는 않습니다. 계약 전후 진료기록, 감정 결과, 계약 과정에서 보인 행동을 함께 봅니다. 소송은 한정후견인이 가정법원에서 재산에 관한 대리권을 받아 본인을 대리해 진행합니다.
시세보다 크게 싸게 팔았다면 궁박·경솔·무경험을 이용한 불공정한 법률행위로 무효를 함께 주장할 수 있습니다.
한정후견개시 심판 뒤에 한 계약은 취소할 수 있나요?
가정법원이 정한 동의 대상 행위를 한정후견인 동의 없이 했다면 취소할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 가정법원이 피한정후견인이 동의를 받아야 하는 행위의 범위를 정하도록 합니다.
| 계약 시점 | 제한능력 취소 | 의사무능력 무효 |
|---|---|---|
| 심판 전 | 불가 | 가능(증명 필요) |
| 심판 후 동의 대상 행위 | 가능 | 가능(증명 필요) |
| 심판 후 동의 대상 아닌 행위 | 불가 | 가능(증명 필요) |
| 일용품 구입 등 일상 행위 | 불가 | 가능(증명 필요) |
- 심판 전
- 제한능력 취소: 불가
- 의사무능력 무효: 가능(증명 필요)
- 심판 후 동의 대상 행위
- 제한능력 취소: 가능
- 의사무능력 무효: 가능(증명 필요)
- 심판 후 동의 대상 아닌 행위
- 제한능력 취소: 불가
- 의사무능력 무효: 가능(증명 필요)
- 일용품 구입 등 일상 행위
- 제한능력 취소: 불가
- 의사무능력 무효: 가능(증명 필요)
출처 - 민법 제13조 제1항·제4항, 대법원 92다6433 판결, 대법원 2001다10113 판결
동의 대상이 아닌 행위, 그리고 일용품 구입처럼 일상생활에 필요하고 대가가 과도하지 않은 행위는 취소할 수 없습니다. 부동산 처분이 동의 대상에 들어 있는지는 심판문에서 확인합니다. 동의 없이 한 행위의 취소권도 추인할 수 있는 날부터 3년, 행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다.
치매 부모 계약 무효 대응 순서
- 심판문 확인 - 한정후견개시 심판일, 동의 대상 행위, 대리권 범위를 봅니다. 계약일이 심판일 전인지 뒤인지로 다툴 방법이 갈립니다.
- 의료기록 확보 - 계약 전후 1년 안팎의 진료기록과 인지검사 결과를 발급받습니다. 의사능력 흠결을 주장하는 핵심 증거입니다.
- 거래 조건 비교 - 매매대금과 당시 시세 자료를 모읍니다. 가격 차이가 크면 불공정한 법률행위 주장도 함께 합니다.
- 대리권 추가 청구 - 한정후견인에게 소송 대리권이 없으면 가정법원에 대리권 수여 심판을 청구합니다. 권한이 있어야 소를 낼 수 있습니다.
- 처분금지가처분과 본안 - 매수인이 다시 팔기 전에 처분금지가처분을 하고, 소유권이전등기 말소를 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 제3자에게 넘겼거나 대출 근저당이 설정됐다면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 의사무능력을 이유로 한 계약 무효와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
가족들은 한정후견인만 선임되면 그 전에 부모가 맺은 불리한 계약을 한꺼번에 취소할 수 있다고 기대합니다. 실제로는 심판 전 계약에는 제한능력을 이유로 한 취소가 통하지 않고, 계약 당시 의사능력이 없었다는 점을 따로 증명해야 합니다.
그래서 이 사건은 계약한 날 그 사람이 어떤 상태였는지를 보여 주는 기록으로 결론이 납니다. 계약 전후 외래 진료기록, 인지검사 점수, 요양등급 판정일, 계약 당일 동행한 사람의 진술이 필요합니다. 시간이 지나면 병원 기록 보존기간이 끝나거나 기억이 흐려지므로 발급부터 서둘러야 합니다.
이 기록은 말소등기 소송에서 법원이 신체감정을 맡길 때 기초 자료가 됩니다. 감정의가 계약 당시 상태를 추정하려면 그 무렵 기록이 있어야 하고, 기록이 비어 있으면 치매 진단이 있어도 의사능력 흠결이 인정되지 않을 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 가족·상속
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 치매 고령자가 맺은 부동산 매매·담보 계약의 무효 확인과 소유권이전등기 말소 소송을 수행해 왔으며, 심판일과 계약일의 선후를 먼저 가린 뒤 계약 당시 의료기록으로 의사능력 흠결을 증명하는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
한정후견개시 심판문·매매계약서·등기사항증명서·계약 무렵 진료기록을 준비해 주시면, 심판 전 계약의 취소 가능 여부·의사능력 흠결로 인한 무효 주장·한정후견인의 소송 대리권 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다6433 판결
- 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다10113 판결
- 민법 제959조의2
- 민법 제959조의4 제1항
- 민법 제104조
- 민법 제13조 제1항
- 민법 제13조 제4항
- 민법 제146조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성