상속재산분할

형이 특별조치법으로 아버지 땅을 혼자 등기했는데 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 형이 아버지에게서 산 적이 없는데 특별조치법으로 단독등기했다면 보증서가 허위임을 증명해 형 지분을 넘는 부분의 말소를 청구할 수 있습니다. 공동상속인 한 명이 보존행위로 혼자 청구할 수 있고, 상속회복청구가 아니어서 3년·10년 제척기간도 적용되지 않습니다. 지금은 등기의 기초가 된 보증서와 확인서부터 발급받으십시오.

다른 형제와 어머니가 모두 원고로 나서야 한다고 기다릴 필요는 없습니다. 공동상속인 한 명이 보존행위로 혼자 말소를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2015년 임야 약 9,900㎡를 남기고 사망했고, 유족은 어머니와 3형제였습니다. 상속등기를 미루던 사이 장남은 한시적으로 시행된 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 따라 「아버지에게서 생전에 샀다」는 보증서를 받아 2021년 자기 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. A씨는 2026. 8. 이 사실을 알고 되찾을 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

형이 특별조치법으로 혼자 등기한 상속 땅을 되찾을 수 있나요?

되찾을 수 있습니다. 특별조치법으로 마친 등기는 실체관계에 부합하는 것으로 추정되지만, 그 기초가 된 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위로 작성되었다는 점이 증명되면 추정이 깨집니다. 아버지가 형에게 판 적이 없는데 매매를 원인으로 보증서를 받았다면 허위 보증서에 해당합니다.

추정이 깨지면 형 명의 등기 가운데 형 자신의 상속지분을 넘는 부분은 원인무효가 됩니다. 형도 공동상속인이므로 형의 법정상속분 범위에서는 등기가 실체관계에 부합해 유효하게 남습니다.

다른 상속인 동의 없이 혼자 소송할 수 있나요?

할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 공유물의 보존행위는 공유자 각자가 할 수 있습니다. 대법원은 공동상속인 중 한 명이 부정한 방법으로 공유물 전부를 단독 명의로 등기한 경우, 다른 공유자 한 명이 보존행위로서 그 공유자의 지분을 제외한 나머지 지분 전부에 관한 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다고 보았습니다.

그래서 A씨는 어머니와 동생의 지분까지 포함해 형 지분을 제외한 나머지 지분 전부의 말소를 혼자 청구할 수 있습니다. 판결로 말소되면 그 지분은 상속을 원인으로 각 상속인 명의로 다시 등기합니다.

상속회복청구 기간 3년이 지나면 못 다투나요?

이 사안은 상속회복청구의 소가 아니어서 그 제척기간이 적용되지 않습니다. 대법원은 상속인 중 한 명이 피상속인 생전에 매수한 사실이 없는데도 매수했다며 특별조치법 등기를 마친 경우, 그 말소를 구하는 소는 상속회복청구의 소에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 형은 상속이 아니라 매매를 등기원인으로 삼았기 때문입니다.

반대로 형이 상속을 원인으로 단독 상속등기를 했다면 상속회복청구의 소가 되어, 침해를 안 날부터 3년, 침해행위가 있은 날부터 10년의 제척기간이 적용됩니다. 등기원인이 무엇인지 등기사항증명서에서 먼저 확인해야 하는 이유입니다. 특별조치법은 한시법으로 시행되었고 2026. 9. 30. 현재 시행 중인 특별조치법은 없습니다.

특별조치법 단독등기 말소 대응 순서

• 등기원인 확인 - 등기사항증명서에서 등기원인이 매매인지 상속인지 봅니다. 적용 법리와 기간이 달라집니다.
• 보증서·확인서 확보 - 특별조치법 등기의 보증서와 확인서를 발급받습니다. 허위 보증의 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 형 명의 임야에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 이전을 막습니다.
• 말소 소송 제기 - 형 지분을 제외한 나머지 지분 전부의 말소를 보존행위로 청구합니다.
• 상속등기 정리 - 말소 후 각 상속인 지분으로 상속등기를 하고 분할 협의를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 형이 임야를 이미 제3자에게 팔았거나 보증인들이 실제 매매를 보았다고 진술하는 경우에는 거래 경위와 보증서 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소와 상속재산분할, 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특별조치법 등기는 뒤집기 어렵지 않나요?
  추정력이 강하지만 뒤집을 수 있습니다. 대법원 1993. 9. 14. 선고 93다12268 판결은 등기의 기초가 된 보증서나 확인서가 위조되었거나 허위로 작성된 것이라는 점이 주장·입증되면 추정이 번복된다고 보았습니다.
• 형 명의 등기가 전부 무효가 되나요?
  형 자신의 상속지분 범위에서는 유효하게 남습니다. 형도 공동상속인이어서 그 법정상속분만큼은 실체관계에 부합하기 때문입니다. 그래서 말소 청구는 형 지분을 제외한 나머지 지분 전부에 대해 합니다.
• 어머니와 동생 몫까지 제가 대신 청구하나요?
  보존행위로 청구할 수 있습니다. 대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카961 판결은 공유자 한 명이 부정하게 단독등기를 한 경우 다른 공유자 한 명이 그 공유자 지분을 제외한 나머지 지분 전부의 말소를 구할 수 있다고 보았습니다.
• 상속회복청구 제척기간이 적용되나요?
  형이 매매를 원인으로 특별조치법 등기를 했다면 적용되지 않습니다. 대법원 93다12268 판결은 이런 말소 청구가 상속회복청구의 소에 해당하지 않는다고 보았습니다. 형이 상속을 원인으로 단독등기했다면 3년·10년 제척기간이 적용됩니다.
• 지금도 특별조치법으로 등기할 수 있나요?
  2026. 9. 30. 현재 시행 중인 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 없습니다. 이 법은 한시법으로 여러 차례 시행되었고, 지금은 상속등기나 판결에 의한 등기 등 일반 절차로 등기해야 합니다.
• 허위 보증서를 만든 사람은 처벌되나요?
  허위 보증서를 작성하거나 이를 이용해 등기한 행위는 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 공소시효와 적용 법률은 행위 당시 법을 기준으로 따로 확인해야 하므로, 민사 소송과 별도로 고소 여부를 검토합니다.

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