상속재산분할

월세 살던 어머니가 돌아가셨는데 따로 사는 제가 임차인 지위를 잇나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 상속인이 임차인 지위를 잇지만, 따로 살던 상속인이라면 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 먼저 승계합니다. 주택임대차보호법은 상속인이 함께 살지 않은 경우 동거하던 사람들이 공동으로 권리의무를 승계하도록 정합니다. 지금은 사망 당시 누가 그 집에 살았는지부터 확인하십시오.

세입자였던 가족이 돌아가셨다고 해서 임대인과 새로 계약서를 써야 집에 계속 살 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다. 임차권은 상속재산이어서 기존 계약이 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 어머니 B씨는 2025년 2월 임대인과 보증금 3천만원, 월 차임 70만원, 기간 2년으로 주택 임대차계약을 맺고 전입신고와 입주를 마쳤습니다. B씨는 계약 기간 중인 2026년 6월 교통사고로 돌아가셨습니다. 외동딸인 A씨는 따로 살고 있었고, 그 집에는 B씨와 사실혼 관계로 함께 살던 C씨가 남아 있었습니다. A씨는 자신이 임차인 지위를 상속받는지, C씨가 계속 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 사망하면 상속인이 임차인 지위를 이어받나요?

원칙적으로 이어받습니다. 상속인은 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하므로, 주택 임차권과 보증금 반환채권, 차임 지급의무도 함께 승계합니다. 임대인이 동의하지 않아도 되고, 남은 계약기간도 그대로 이어집니다.

사망 당시 상속인이 그 집에서 함께 살고 있었다면 결론은 단순합니다. 그 상속인이 임차인의 권리의무를 승계하고, 대항력과 우선변제권도 이어서 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 승계 특례는 상속인이 없거나 상속인이 함께 살지 않던 경우를 따로 정한 것입니다.

상속인이 따로 살았다면 누가 임차권을 승계하나요?

그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 사망 당시 상속인이 그 주택에서 함께 살지 않았다면, 함께 살던 사람들이 임차인의 권리와 의무를 이어받도록 법이 정하고 있습니다. A씨 사례라면 C씨가 사실혼 배우자로서 임차인 지위를 승계합니다.

상속인이 아예 없으면 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자가 단독으로 승계합니다. 반대로 함께 살던 사실혼 배우자나 2촌 이내 친족이 없다면 이 특례는 적용되지 않고, 따로 살던 상속인이 민법에 따라 임차권을 상속합니다.

승계하면 보증금과 밀린 월세는 누구 몫인가요?

임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속됩니다. 그래서 C씨가 승계하면 보증금 3천만원의 반환채권도 C씨에게 가고, 밀린 월세가 있으면 C씨가 부담합니다.

승계를 원하지 않는 사람은 임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계에서 빠집니다. 이때는 원래 원칙으로 돌아가 상속인이 보증금 반환채권을 상속하므로, A씨가 임대차를 정리하고 보증금을 돌려받게 됩니다. 반대의사는 문자보다 내용증명으로 남기는 편이 안전합니다.

세입자 사망 후 임대차 대응 순서

• 동거 여부 확인 - 사망 당시 상속인과 사실혼 배우자, 2촌 이내 친족 가운데 누가 그 집에 살았는지 주민등록과 실제 거주로 확인합니다. 이것으로 승계자가 정해집니다.
• 반대의사 결정 - 승계를 원하지 않으면 사망 뒤 1개월 안에 임대인에게 통지합니다. 기간이 지나면 권리의무가 넘어옵니다.
• 계약서·영수증 확보 - 임대차계약서, 확정일자, 보증금 송금 내역을 챙깁니다. 보증금 반환 청구의 근거입니다.
• 임대인에게 승계 통지 - 누가 임차인 지위를 이었는지 임대인에게 알립니다. 차임 지급과 계약 만료 통지를 받을 사람이 정해집니다.
• 보증금 회수 준비 - 계약을 끝낼 경우 만료일과 반환 일정을 확인합니다. 반환이 늦어지면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인끼리 보증금 반환채권을 나누는 문제가 있거나 사실혼 관계 자체를 다투는 사정이 있으면 가족관계와 거주 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 상속 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 사망하면 계약이 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 임차권은 재산권이어서 민법 제1005조에 따라 상속인이 포괄적으로 승계하고, 남은 계약기간도 그대로 이어집니다. 임대인이 새 계약서를 요구하더라도 기존 계약 조건이 그대로 적용됩니다.
• 상속인이 따로 살았으면 누가 승계하나요?
  그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계합니다. 주택임대차보호법 제9조 제2항의 규정이며, 사망 당시 상속인이 그 주택에서 함께 살지 않은 경우에 적용됩니다.
• 상속인이 없으면 사실혼 배우자가 승계하나요?
  승계합니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항은 임차인이 상속인 없이 사망하면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 사실혼 배우자는 원래 상속인이 아니지만 이 특례로 보호됩니다.
• 승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?
  임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 임대인에게 반대의사를 표시하면 됩니다. 주택임대차보호법 제9조 제3항의 규정입니다. 반대의사를 표시하면 특례 승계에서 빠지고, 상속인이 원칙대로 보증금 반환채권을 상속합니다.
• 승계한 사람이 밀린 월세도 내야 하나요?
  내야 합니다. 주택임대차보호법 제9조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속된다고 정합니다. 보증금 반환채권을 받는 사람이 밀린 차임도 부담하므로, 보증금에서 공제되는 방식으로 정리됩니다.
• 함께 살던 상속인이면 따로 절차가 필요한가요?
  따로 필요하지 않습니다. 사망 당시 그 집에서 함께 살던 상속인은 민법 제1005조에 따라 당연히 임차인의 권리의무를 승계합니다. 다만 임대인에게 사망 사실과 승계 사실을 알리고, 차임 지급 계좌와 연락처를 정리해 두는 편이 좋습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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